Аренда

Собственниками земельных участков могут являться:

– граждане и юридические лица (частная собственность) (статья 15 ЗК РФ);

– муниципальные образования (муниципальная собственность) (статья 19 ЗК РФ);

– Российская Федерация (федеральная собственность) и субъекты Российской Федерации (статьи 17, 18 ЗК РФ).

Таким образом, в качестве арендодателей земельных участков могут выступать юридические и физические лица, уполномоченные органы субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Арендаторами земельных участков являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды (субаренды). Данное положение установлено пунктом 3 статьи 5 ЗК РФ.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Срок, на который заключается договор аренды, определяется договором, на что указывает статья 610 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Но в этом случае по общему правилу каждая из сторон вправе в любое время отказаться от данного договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Между тем, как следует из статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, если договор аренды земельного участка заключается на срок более одного года, то такой договор подлежит государственной регистрации. При этом регистрация договора аренды земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Заметим, что согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Поэтому в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка, указанный договор является незаключенным. Данный вывод подтверждается и судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 4 апреля 2008 года №А33-11124/07-Ф02-1114/08 по делу №А33-11124/07.

Выше мы отмечали, что существенным условием договора аренды является объект аренды, то есть в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Отметим, что к данным, позволяющим четко установить такой объект аренды, как земельный участок, относятся: месторасположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие идентифицировать объект арендных правоотношений. Об этом же свидетельствует и арбитражная практика, например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 2 февраля 2010 года по делу №А27-6313/2009.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Указанная норма имеет свое подтверждение в вынесенном решении ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 9 декабря 2009 года по делу №А29-1308/2009, в котором рассматривается случай, когда в договоре отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка, в связи с чем, указанный договор признан судом незаключенным в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ. И, как следствие, при выявленных обстоятельствах суд правомерно обязал арендатора освободить занимаемый земельный участок.

Еще одним существенным условием договора аренды является размер арендной платы, поскольку арендная плата является одной из форм платы за землю, что следует из пункта 3 статьи 65 ЗК РФ. При этом размер арендной платы зависит от того, в какой собственности находится земельный участок – в частной или государственной.

Если земельный участок находится в частной собственности, то порядок, условия и сроки внесения арендной платы за указанный земельный участок устанавливаются договорами аренды земельных участков, на это указывает пункт 4 статьи 65 ЗК РФ.

В случае, когда земельный участок находится в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за указанный участок, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 утверждены:

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Необходимо отметить, что земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в силу пункта 7 статьи 22 ЗК РФ в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя:

– привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием;

– возместить убытки, причиненные при проведении работ;

– выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка;

– исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия, на что указывает пункт 10 статьи 22 ЗК РФ.

Налогоплательщиками земельного налога согласно статье 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) признаются организации и физические лица, которые обладают земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, при условии, что такие земельные участки признаются объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ. Заметим, что правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане, на что указывает пункт 1 статьи 266 ГК РФ.

Не признаются налогоплательщиками земельного налога организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Таким образом, если организация пользуется земельным участком на основании договора аренды, то данная организация не является плательщиком земельного налога. Иначе говоря, земельный налог уплачивает собственник земельного участка или лицо, обладающее правом постоянного (бессрочного) пользования указанного участка, если участок признается объектом налогообложения.