Аренда

На практике у бухгалтеров может возникнуть вопрос об обложении НДС признанных арендатором штрафных санкций за нарушение срока возврата объекта аренды или сроков внесения арендной платы. Мнения контролирующих органов на этот счет неоднозначны.

В Письмах Минфина Российской Федерации от 11 января 2011 года № 03-07-11/01, от 20 мая 2010 года № 03-07-11/189, от 8 декабря 2009 года № 03-07-11/311, от 11 марта 2009 года № 03-07-11/56, от 24 октября 2008 года № 03-07-11/344, от 29 июня 2007 года № 03-07-11/214 финансовое ведомство разъясняет, что денежные суммы, полученные организацией от контрагентов за нарушение сроков оплаты и других условий, предусмотренных договорами, в целях применения НДС следует рассматривать как денежные средства, связанные с оплатой указанных услуг. Учитывая изложенное, вышеуказанные денежные средства включаются в налоговую базу по НДС в общем порядке. По мнению Минфина, изложенному в Письме от 3 октября 2005 года № 03-04-11/259, для увеличения налоговой базы по НДС на суммы неполученных таких денежных средств оснований не имеется, то есть независимо от того, какие условия договора нарушены, полученные от арендатора суммы штрафных санкций облагаются НДС.

Однако арбитры делают противоположные выводы: ссылаясь на пункт 2 статьи 153 НК РФ, считают, что облагаются НДС полученные суммы штрафных санкций за нарушение условий договоров, связанных только с нарушением срока оплаты. То есть суммы штрафов, предусмотренные за нарушение срока возврата имущества, переданного в аренду, не облагаются НДС (Постановления ФАС Московского округа от 11 марта 2009 года по делу №КА-А40/1255-09, ФАС Уральского округа от 16 февраля 2009 года по делу №Ф09-464/09-С3, ФАС Центрального округа от 16 сентября 2008 года по делу №А54-3386/2006-С21).

Документооборот.

Возврат объекта из аренды между организациями для выбытия его (их) из состава основных средств для организации – арендодателя оформляется общими документами, которые утверждаются руководителями организации-арендатора и организации-арендодателя и составляются в количестве не менее двух экземпляров. К акту прилагается возвращаемая техническая документация, относящаяся к данному объекту. Данные приема объекта основных средств вносятся в инвентарную карточку (книгу) учета объектов основных средств (формы №ОС-6, №ОС-6а, №ОС-6б).

Особенностью возврата зданий и сооружений является то, что такая передача осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания либо сооружения, обязательство арендатора возвратить (передать) здание или сооружение арендодателю считается исполненным после подписания сторонами соответствующего документа о передаче и фактической передачи объекта арендатором (приемки арендодателем).

Отметим, что при оформлении акта приемки-передачи в нем необходимо указать возможные повреждения, возникшие в процессе эксплуатации имущества. Иначе доказать, что поломки возникли по вине арендатора, арендодателю вряд ли удастся.

Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 12 ноября 2010 года по делу №КГ-А41/13500-10 суд отказал арендодателю в взыскании арендной платы и убытков, понесенных при проведении восстановительного ремонта предмета аренды, так как арендодатель не представил доказательств пользования предметом аренды в течение всего договорного срока, не представил доказательств порчи арендованного имущества в период его эксплуатации. Кроме того, при возврате имущества арендодателю не составлялся акт приемки-передачи с указанием конкретных повреждений автомобиля.

Завершение договора аренды у арендодателя

По завершении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Данная статья посвящена особенностям отражения в учете арендодателя операций, связанных с завершением договора аренды.

Гражданско-правовые основы договора аренды.

Гражданско-правовые основы договора аренды определены нормами главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Из положений указанной главы следует, что аренда представляет собой договор, по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности, за соответствующую (арендную) плату.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В силу статьи 609 ГК РФ арендодателем признается собственник имущества, но в некоторых случаях со стороны арендодателя могут выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В свою очередь, арендатором признается лицо, которое получает имущество во временное владение и пользование и платит за это арендную плату.

Гражданское законодательство позволяет арендовать практически любое имущество, сдача которого в аренду не запрещена или не ограничена законом: земельные участки и иные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другие непотребляемые вещи.

Заключая договор аренды, стороны должны четко указать данные (наименование объекта аренды, его характеристику, для недвижимого имущества – его местонахождение и иные сведения), позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, на это указывает пункт 3 статьи 607 ГК РФ.

Если договор аренды заключается более чем на год, то письменная форма является обязательной. Если же одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то договор аренды заключается в письменной форме независимо от срока его действия.

В силу статьи 610 ГК РФ стороны самостоятельно определяют срок действия договора и закрепляют его в соглашении. В противном случае он признается заключенным на неопределенный срок. Для договора аренды, заключенного на неопределенный срок, характерны следующие особенности:

– каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае аренды недвижимости – за три месяца;

– такой договор не подлежит государственной регистрации.

Следует иметь в виду, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества.

В этих случаях, если срок аренды не определен, и ни одна из сторон не отказалась от договора по истечении предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предел, считается заключенным на срок, равный предельному.

Документальное оформление.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Возврат имущества осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. К акту прилагается возвращаемая техническая документация, относящаяся к данному объекту. Обязательство арендатора возвратить (передать) арендованное имущество арендодателю считается исполненным после подписания сторонами соответствующего документа и фактической передачи объекта арендатором (приемки арендодателем).