Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной стороной договора (при строительном подряде это, вероятно, только заказчик) в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в обеспечение его исполнения (ст. 380, 381 ГК РФ). Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме.

Обязанность внесения задатка может быть предусмотрена и в договоре гарантии (поручительства), поэтому при наступлении определенных в договоре обстоятельств гарант (поручитель) исполняет свои обязательства по гарантии (поручительству) и расходует на эти цели в первую очередь средства, внесенные в качестве задатка. В случае нехватки средств из задатка для реализации гарантии (поручительства) гарант (поручитель) использует собственные средства, которые и составляют объем регрессных требований к принципалу (должнику). И наоборот, если средств из внесенного задатка достаточно для реализации гарантии, остаток задатка гарант обязан возвратить принципалу (должнику).

Иногда вместо применения денежного задатка в качестве обеспечения обязательств по договору подряда применяется залог.

В качестве предмета залога подрядчик или заказчик могут использовать:

– строительные машины и механизмы, находящиеся в собственности;

– строительные материалы и конструкции;

– земельные участки и права на них;

– объекты незавершенного строительства;

– здания;

– ценные бумаги и иные, находящиеся в их собственности ликвидные активы.

Предмет залога остается в распоряжении залогодателя (подрядчика или заказчика), а это означает, что такая форма обеспечения исполнения обязательств не связана с отвлечением основных или оборотных средств из производственного процесса. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме (ст. 338 ГК РФ).

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте не передаются залогодержателю. Например, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ст. 340 ГК РФ).

Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, которое используется при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски. Страхованием покрываются риски утраты или нанесения ущерба имуществу или гражданам вследствие случайных, но непредотвратимых событий.

Риск ответственности за нарушение договора считается застрахованным в пользу стороны, перед которой по условиям этого договора страхователь должен нести соответствующую ответственность, – выгодоприобретателя, даже если договор страхования заключен в пользу другого лица либо в нем не сказано, в чью пользу он заключен.

Например, заказчик при заключении договора подряда возлагает на подрядчика обязанность застраховать в свою пользу ответственность подрядчика за выполнение обязательств в период проведения подрядных работ и гарантийной эксплуатации объекта. Договор страхования должен быть заключен в письменной форме.

2.4. Договор на выполнение проектных и изыскательских работ

В процессе инвестиционной деятельности между участниками инвестиционного процесса может заключаться договор на выполнение проектных и изыскательских работ, согласно которому подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию или выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат. Договор заключается в письменной форме.

Предметом договора является определение проектной документации, которая готовится на основании задания на проектирование.

Заказчик обязан передать задание проектировщику, но, поскольку для составления такого задания требуется профессиональный опыт, оно за плату может быть подготовлено самим проектировщиком по соглашению с заказчиком. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента утверждения заказчиком, и проектировщик должен строго его придерживаться, а отступления возможны только с согласия заказчика.

Прежде чем начинать строительство, на это нужно получить разрешение, которое выдается заказчику (застройщику) на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта (приложение к приказу Минстроя России от 3 июня 1992 г . № 131 «О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ»).

Разрешение выдается органами Госархстройнадзора России, а в городах и районах, где они отсутствуют, – органами архитектуры и градостроительства.

При передаче права на строительство объекта другому инвестору, при изменении организационно-правовой формы предприятия-заказчика или передаче подряда на строительство другой строительной организации разрешение нужно перерегистрировать в инспекции Госархстройнадзора в трехнедельный срок (п. 6 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ).

Также заказчик (застройщик) должен иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (см. постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 июня 2004 г . № Ф09-1897/04-ГК).

Если же строительство ведется на земле, не отведенной для этих целей в установленном порядке, либо на него не получено разрешений, либо нарушаются градостроительные и строительные нормы и правила, то постройка считается самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, также оно не вправе распоряжаться постройкой, в том числе и сдавать ее в аренду (см. постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 марта 2004 г . № КГ-А40/1577-04).

Разрешение на строительство не требуется, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности объектов и инженерных коммуникаций. Определение перечня объектов, для строительства которых не требуется разрешение, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г . № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

– строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

– строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);

– строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

– изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;