Чужие уроки — 2007

Если бы деструктивная динамика, продемонстрированная New Century, определялась внутренними неурядицами компании, не было бы ни малейшего повода для беспокойства. Не случайно американские федеральные СМИ, стремясь успокоить общество, изо всех сил проталкивают сейчас идею о якобы имевших место «злоупотреблениях в финансовой отчетности» New Century и проводят аналогию между крушением ипотечного гиганта и вереницей однотипных корпоративных преступлений, тянущейся со времен Enron.

В реальности же проблемы New Century целиком и полностью выросли из общих проблем ипотечных кредитодателей и рынка американской недвижимости в целом, а потому обрели совершенно иной — зловещий — смысл задолго до делистинга. Так, первое обвальное падение акций New Century случилось отнюдь не после, а — до загадочного симптома болезни, поразившей американский рынок 27 февраля. А именно: 7 февраля руководство компании сделало неожиданное публичное заявление об убытках четвертого квартала и пересмотре финансовых результатов предыдущих периодов 2006 года. Как следствие, акции New Century обвалились на 24% за одну торговую сессию!

Месяц спустя (8 марта) New Century приоткрыла причины своего фиаско: один за другим кредиторы отказались продлевать финансирование ипотечных сделок! В числе этих кредиторов оказались все основные инвестиционные конторы Америки: Goldman Sachs, Morgan Stanley, Citigroup, Bank of America, а также ребята из-за океана — Barclays и Credit Suisse.

Беглого взгляда на актерский кастинг достаточно, чтобы прикинуть реальный масштаб разворачивающихся на наших глазах катаклизмов.

Анатомия subprime

Сегодня самый популярный в Америке самообман — это фантазия на тему, что, мол, New Century специализировалась на кредитах subprime rate, которые охватывают лишь малую часть населения, а потому никак не влияют на магистральное ипотечное кредитование и рынок недвижимости в целом. Sancta simplicitas!

Получение кредита на покупку жилья в США напрямую связано с FICO Credit Score — индивидуальным кредитным рейтингом, рассчитанным по методике Fair Isaac Corporation (FICO). С учетом кредитной истории, размера текущей задолженности, продолжительности полученных ранее кредитов, размера доходов и возраста ваша кредитоспособность оценивается по шкале от 300 до 850 баллов. Рейтинг выше 620 позволяет получать кредит по т. н. prime rate, первоклассной ставке. Рейтинг ниже 620 катапультирует вас в категорию subprime rate, читай — второго разряда.

Разница между ставками prime и subprime настолько значительна, что можно смело говорить о гражданстве двойного сорта. Судите сами (Рис. 3).

Сегодня 25% населения США подпадает под категорию subprime (рейтинг ниже 620). Каждый четвертый американец. Кроме того, у клиентов subprime потребности в ипотечном кредитовании завышены относительно благополучных граждан. Почему? Потому что во второразрядную категорию входят люди с неустоявшимся либо несформированным бытом: иммигранты, низкооплачиваемые работники, находящиеся в постоянном поиске доходных мест, разорившиеся предприниматели, матери-одиночки и — основная группа! — молодежь, которая не может похвастаться ни кредитной историей, ни высокой зарплатой.

Рассмотрим теперь специфику кредитования subprime rate, которым занималась коматозная New Century и продолжают заниматься ее коллеги вроде HSBC Holdings, Countrywide Financial, WMC Mortgage («дочка» General Electric) и First Franklin Financial (подразделение Merrill Lynch). Очевидно, что ни один здравомыслящий американский человек не согласится влезать в 30-летнее долговое ярмо по кредитной ставке 10% годовых, тем более зная, что его сосед с «правильным» рейтингом FICO может получить деньги вдвое дешевле. Подобное обстоятельство заставляет кредитодателей, специализирующихся на subprime, постоянно изобретать хитромудрые схемы, способные подсластить пилюлю (с ядом) и закамуфлировать неприглядное положение дел.

Самая популярная в Америке схема ипотечного кредитования subprime rate называется «2–28». Смысл ее в следующем: первые два года кредит предоставляется по фиксированной ставке, которая не то что ниже prime rate, а просто символична — 1–2% годовых. Считается, что за два года клиент окрепнет, обживется, встанет на ноги, а главное — подготовится морально и материально к грядущему неприятному повороту событий: после окончания двухлетнего периода фиксированная ставка превращается в adjustable (плавающую) с привязкой, как правило, к ставке LIBOR4 + 5%. Сегодня это соответствует 10,2%. Замечательная нагрузка на ближайшие 28 лет, особенно после того, как вы привыкаете к 1%.

Вторая вариация на тему кредитования subprime rate еще ужаснее первой, называется «Отрицательная амортизация» (Negative Amortization или NegAm) и представляет собой изысканно закамуфлированный шлях в долговую яму. Выглядит NegAm так. Поначалу клиенту предоставляется полная свобода. Его ежемесячный платеж может выполняться по регулярной ставке (regular payment), больше ее (pay more), либо меньше (pay less). Предполагается, что «отрицательная амортизация» позволит клиентам в светлые месяцы жизни задействовать платеж pay more, при котором «лишние деньги» будут вычитаться из суммы основной задолженности, снижая все последующие процентные отчисления по кредиту. Другое дело, что затруднительно представить себе человека, который оформлял бы NegAm ради того, чтобы переплачивать и без того жуткую ставку subprime (10%). Ясное дело: люди соглашаются на отрицательную амортизацию ради платежей pay less, которые позволяют какое-то время платить за купленный дом чуть ли не символические деньги (1% годовых).

Возникает вопрос: «Как долго длится лафа со льготными платежами по схеме NegAm?» Ответ: «Весьма недолго». В основном, допускается 115%-е увеличение суммы изначального кредита. Иными словами, если вы купили дом за 300 тысяч долларов, взяв все деньги в ипотечный кредит по схеме NegAm, вы можете вносить минимальные ежемесячные платежи, пока размер вашей задолженности не возрастет до 345 тысяч долларов. Что потом? А потом — сливай воду: вас не только переводят на полноценные ежемесячные платежи по самой невзрачной ставке subprime, но и рассчитывается она уже не от 300 тысяч, а от 345! Как хочешь, так и выкручивайся, потому что вопрос неплатежей решается быстро и эффективно. Раз не заплатил, два — и песенка спета: инициируется процедура foreclosure5, дом выставляется на продажу, банк забирает себе всю задолженность, а вам отдают то, что останется (если останется).

Зачем New Century занималась кредитованием subprime rate, думаю, всем понятно: дополнительный риск с лихвой окупался вдвое большей процентной ставкой, которую ипотечные ростовщики получали с клиентов. Не столь очевидна мотивация тех, кто с радостью subprime-кредиты на себя записывал. Здесь-то мы и подходим к самой сути всего американского недвижимостного пузыря: клиенты New Century делали ставку на то, что цены на дома будут расти до бесконечности! Иными словами: берется кредит с отрицательной амортизацией, делаются практически дармовые ежемесячные платежи — обычно все те же полтора-два года, — а как только льготный период заканчивается и предполагается, что клиент перейдет на платежи по полной ставке, кредит рефинансируется! Каким образом? Да таким, что за истекшие полтора-два года стоимость дома выросла настолько, что сумма, полученная под вторичный заклад, позволяет и погасить первый кредит со всеми выплаченными по нему процентами, и покрыть платежи нового льготного периода, и еще прилично заработать! Получается, что счастливый обладатель низкого кредитного рейтинга FICO самым комфортным образом обеспечивал себе проживание в хорошем доме, за который практически ничего не платил, да еще и подспудно зарабатывал на своем жилище! Чем не Земля Обетованная?

Кирдык

Увы, оказалось, что палка-то — о двух концах. Описанная выше ситуация цвела пышным цветом с весны 2003-го по лето 2005 года, пока рос спрос на новые дома и медленно увядал фондовый рынок. Все это время недвижимость выполняла функцию заменителя прибыльной биржевой игры и была тем самым блаженным местом, где широкие народные массы зализывали финансовые раны после потерь, понесенных на фронте «доткомов»6.

Что вышло дальше? Дальше биржа потихоньку пришла в себя после нокдауна, приписанного легендарному Усаме бен Ладену, и Федеральный комитет по открытому рынку (FOMC) ринулся стимулировать процесс возрождения фондового рынка единственно доступным ему способом: стал планомерно повышать ставку федеральных фондов. Очевидно, что за ней потянулись и все остальные процентные ставки — и брокерского займа, и депозитарных сертификатов, и коммерческих бумаг, и дисконтирования, и ипотечного кредитования prime и subprime.

Рост ставок prime и subprime мгновенно испортил малину с бесконечным выгодным рефинансированием кредитов. Поскольку новые кредиты стали обходиться дороже, ипотечные должники — обратите внимание: не только subprime, но и prime! — стали испытывать затруднения с рефинансированием и выплатой текущих ежемесячных платежей, участились дефолты по кредитам с последующим выставлением недвижимости на продажу (foreclosure).

Выстраивание дальнейшей цепочки — дело техники: избыток предложения на рынке жилой недвижимости на протяжении всего 2006 года привел к остановке роста цен и даже частичному их снижению. Именно это обстоятельство обернулось подлинной катастрофой для клиентов subprime, и без того пострадавших от увеличения кредитных ставок по ипотеке. Помните ситуацию, при которой основная сумма задолженности по кредиту NegAm возрастала с 300 до 345 тысяч долларов, после чего клиент продавал дом, скажем, за 350 тысяч по текущей рыночной цене и полностью перекрывал старый кредит? В новых обстоятельствах стоимость дома... снижалась до 275 тысяч. Горе-риелтор оказывался в ситуации, когда его долг (345 тысяч) сильно превышал себестоимость залога (275 тысяч). Ситуация эта обрела сочный эпитет «go under water»7 и предполагала два выхода: либо продолжать ежемесячные выплаты по чудовищным ставкам (12–15% с учетом увеличения основной суммы задолженности), либо — объявлять себя банкротом со всеми вытекающими последствиями.