Договорное право. Книга первая. Общие положения

Вместе с тем в некоторых случаях условие договора об оценке предмета залога может приобрести решающее значение. Например, в обращении взыскания на заложенное имущество залогодержателю может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 2 ст. 348 ГК). Очевидно, что в подобных ситуациях стоимость заложенного имущества должна определяться исходя в первую очередь из оценки предмета залога, содержащейся в договоре.

Условие договора, содержащее указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество, также относится к категории существенных, однако отсутствие такого условия в тексте договора не влечет признания его незаключенным. Дело в том, что Кодекс содержит ряд правил, позволяющих определить данное условие договора и при отсутствии такового в его тексте. Указанные правила сформулированы как в виде императивных, так и диспозитивных норм. Поэтому можно говорить о том, что данное существенное условие договора залога относится к разряду определимых существенных условий, что исключает возможность при их отсутствии в договоре применять последствия, предусмотренные п. 1 ст. 432 ГК, т. е. признавать договор незаключенным. В подобных ситуациях соответствующее условие договора считается согласованным сторонами исходя из содержания императивных норм либо путем умолчания, означающего согласие с нормами диспозитивными.

Принимая во внимание, что в предпринимательских отношениях в качестве основного предмета залога применяется недвижимость и другое имущество, используемое для предпринимательской деятельности, Кодекс установил в качестве общего правила залог имущества без передачи его залогодержателю. А в отношении таких объектов, как товары в обороте и недвижимое имущество, предусмотрена императивная норма, в соответствии с которой это имущество не передается залогодержателю. Необходимость такого решения очевидна: это имущество должно использоваться залогодателем и приносить ему доходы, за счет которых он будет расплачиваться со своими кредиторами, включая и залогодержателя.

Независимо от того, у кого – залогодателя или залогодержателя – находится заложенное имущество, другой стороне предоставлено право контролировать обеспечение его сохранности и в этих целях проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны.

Кроме того, залогодателю или соответственно залогодержателю, у которых находится заложенное имущество, вменены дополнительные обязанности в отношении сохранности этого имущества, а именно: осуществлять страхование этого имущества в полной его стоимости от рисков утраты или повреждения, которое во всех случаях производится за счет залогодателя; защищать заложенное имущество от требований и иных посягательств других лиц, а также принимать иные меры, необходимые для обеспечения его сохранности; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы или повреждения заложенного имущества (п. 1 ст. 343 ГК). Невыполнение этих обязанностей залогодержателем, если имущество находится у него, может повлечь для него досрочное прекращение залога.

Следующие три существенных условия договора: существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, – относятся, собственно, не к отношениям, вытекающим из залога, а к основному обязательству. В этом смысле некоторой спецификой обладает лишь условие о размере исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Размер исполнения основного обязательства передаваемым в залог имуществом должен определяться договором. Если же договор залога соответствующего условия не содержит, считается, что залог обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения (ст. 337 ГК). Таким образом, в объем требований кредитора, погашаемых за счет выручки от продажи заложенного имущества, помимо собственно суммы долга должны включаться суммы, составляющие проценты, неустойку (штраф, пени), возмещение убытков, образовавшихся в связи с неисполнением должником своего обязательства, а также дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество. Следовательно, данное существенное условие относится к категории определимых условий договора, т. е. его отсутствие в тексте договора не влечет признания последнего незаключенным.

Что же касается двух других существенных условий, относящихся к основному обязательству: существо обязательства и срок его исполнения, – то с точки зрения юридической техники они могут быть сформулированы лишь путем дублирования соответствующих условий, содержащихся в основном обязательстве. На практике стороны договора залога нередко, не дублируя соответствующих условий из основного обязательства, в тексте договора залога просто отсылают к основному обязательству, в обеспечение которого заключается договор залога, и зачастую создают для себя неразрешимые проблемы. Не следует забывать, что в данном случае речь идет о существенных условиях договора залога, который в силу этого может быть признан заключенным лишь при достижении сторонами соглашения по указанным условиям.

Судебная практика выработала дифференцированный подход к двум различным ситуациям: во-первых, когда залогодателем является должник в основном обязательстве; во-вторых, когда в качестве залогодателя выступает третье лицо.

В первом случае, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условие о существе и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, признается согласованным, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Такое разъяснение содержится в Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. №6/8 и представляется совершенно оправданным. Ведь стороны договора залога: залогодатель и залогодержатель – уже выразили свою волю при заключении основного обязательства, где они являются соответственно должником и кредитором. При этих обстоятельствах отсылка к ранее согласованным условиям основного обязательства вполне достаточна, чтобы признать существенные условия договора залога о существе обеспечиваемого залогом обязательства и сроке его исполнения согласованными.

Во втором случае, когда в качестве залогодателя выступает третье лицо, отсылка в тексте договора залога к основному обязательству, им обеспечиваемому, не может быть признана выражением воли залогодателя – третьего лица, не являющегося стороной в основном обязательстве. Отсутствие в договоре залога существенных условий о существе основного обязательства и сроке его исполнения влечет признание его незаключенным.

Немало вопросов в правоприменительной практике вызвало применение правила, содержащегося в п. 3 ст. 340 ГК, согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Формальное применение данного положения ГК могло бы привести к признанию большинства договоров ипотеки ничтожными сделками, ибо в нашей стране в результате приватизации образовалось много участников имущественного оборота, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений, которые в поисках кредитных ресурсов закладывают принадлежащие им объекты недвижимости, несмотря на то что не являются собственниками земли. Причем подобные действия не могут быть признаны неправомерными, поскольку в силу ст. 209 ГК они вправе, как собственники, по своему усмотрению распоряжаться соответствующими объектами недвижимости, в том числе и путем передачи их в залог.

Данные обстоятельства были приняты во внимание при подготовке Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. №6/8, в котором содержится следующее разъяснение порядка применения п. 3 ст. 340 ГК (п. 45). При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение – права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса РСФСР, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.