Долевое строительство: как не дать себя обмануть
Шрифт:
В качестве эмитента, имеющего право выпускать жилищные сертификаты, может выступать только застройщик также отвечающий приведенным выше требованиям.
В связи с встречающимися в практике коллизиями норм Закона и законодательства об инвестиционной деятельности следует определиться, как правильно именовать данного участника инвестиционного процесса: заказчиком – в соответствии с Законом «Об инвестиционной деятельности», застройщиком – согласно Закона либо заказчиком-застройщиком, как он поименован в Положении о заказчике-застройщике. Анализ действующего законодательства позволяет дать следующий ответ на этот вопрос: наименование данного участника будет зависеть от конструкции общественных отношений, в которых он участвует.
В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности» заказчиками являются уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые
Положение о заказчике-застройщике устанавливает, что заказчик-застройщик является юридическим лицом, распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства, несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства, определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.
Таким образом, из приведенных определений видно, что понятия «заказчик», «застройщик» и «заказчик-застройщик» в строительстве являются в основном тождественными, основная функция данного субъекта заключается в создании объекта недвижимости.
Законодательное определение понятия «застройщик» имеет практическое значение не только применительно к сфере градостроительного и жилищного законодательства, а также и налогового. Так по одному из дел при новом рассмотрении дела в части признания недействительным доначисления предприятию налогов, пеней, штрафов за неуплату налогов и за грубое нарушение правил учета объектов налогообложения, необходимо установить, занижалась ли предприятием, как налоговым агентом, выручка на сумму доходов от выполнения функций заказчика по реализации инвестиционного проекта (извлечение) [18] ;
18
Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 февраля 2006 г. № Ф03-А80/05-2/4322.
Также стоит отметить, что Закон вкладывает несколько иной смысл в понятие «застройщик» нежели Градостроительный кодекс РФ. В соответствии с п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Основные обязанности застройщика сводятся к следующему:
1) обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормативами;
2) осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;
3) контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;
4) осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации;
5) совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Кроме того, хотя на это прямо не указывается в Законе, застройщик должен обладать достаточными
финансовыми ресурсами, чтобы обеспечить выполнение предусмотренных Законом требований. Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 30 ноября 2006 г. № 06-137/пз-н утверждена Инструкция «О порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» [19] .В течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство застройщик обязан безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство:
19
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, № 5, 29.01.2007.
1) сведения о площади, высоте и этажности планируемого объекта строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения;
2) один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных п.п. 2, 8 – 10 п. 12 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.
Особо хотелось бы остановиться на вопросе о порядке и сроке выдачи технических условий. Технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информация о плате за подключение предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков. Срок действия предоставленных технических условий и срок платы за подключение устанавливаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не менее чем на два года, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ. Правообладатель земельного участка в течение года с момента получения технических условий и информации о плате за подключение должен определить необходимую ему подключаемую нагрузку к сетям инженерно-технического обеспечения в пределах предоставленных ему технических условий.
Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана обеспечить правообладателю земельного участка в установленные сроки подключение построенного или реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями и информацией о плате за подключение, предоставленными правообладателю земельного участка.
Орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до дня принятия решения о проведении соответствующих торгов либо о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства либо принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информацию о плате за подключение.
Порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за подключение, а также порядок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения может устанавливаться Правительством РФ.
Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий в соответствии с градостроительным планом земельного участка, документами об использовании земельного участка для строительства (в случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для него не устанавливается градостроительный регламент), требованиями технических регламентов и техническими условиями.