Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

К тому же п. 1 ст. 17 Закона о регистрации указывает не только основания для государственной регистрации возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и основания наличия прав.

Предлагается добавить в Закон о регистрации норму, которая закреплена в п. 2 ст. 8 ГК РФ: права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, государственная регистрации прав, возникших в соответствии с ГК РФ и иными законами в силу указанных в законе юридических фактов, должна производиться по желанию их обладателей. При этом было бы логично, чтобы государственная регистрация таких прав производилась при государственной регистрации перехода данных прав, их ограничений (обременении) или совершении сделок с объектами недвижимого имущества.

Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется многогранностью этого правового явления. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним актуальна как для частного, так и для публичного права и имеет значение:

1) для правового режима недвижимого имущества – как составная часть правового режима недвижимого имущества;

2) для гражданского оборота недвижимого имущества (включая правоустанавливающее значение) – как конечный элемент юридического состава, приводящего к возникновению права на недвижимость, а также договорных обязательств (прав и обязанностей) по сделкам с недвижимостью, требующим государственной регистрации, либо как необходимое условие для реализации уже возникшего права на недвижимое имущество;

3) охранительное значение – как способ, условие и форма защиты прав;

4) информационное и доказательственное значение – как единственное доказательство существования зарегистрированного права.

Являясь разновидностью административного процесса (производства), государственная регистрация прав на недвижимость обладает свойством стадийности и может быть разделена на отдельные этапы (стадии). При выделении стадий регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует основываться на критериях наличия на каждой стадии особых задач, особого субъектного состава и наличия на каждой стадии актов-документов определенного характера, совершенных и выданных регистрирующим органом. Кроме того, необходимо принимать во внимание, что по своему существу процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним неотделима от предоставления информации о зарегистрированных правах и сделках, которое также должно включаться в состав общей процедуры регистрационных действий. При таком подходе следует выделить следующие стадии: 1) стадию приема документов для государственной регистрации; 2) стадию правовой экспертизы; 3) информационную стадию; 4) стадию обжалования решений, действий или бездействия должностных лиц регистрирующего органа.

Требование об обязательной государственной регистрации прав на недвижимость (установленное материальной нормой гражданского права) порождает материальное охранительное правоотношение между собственником (иным правообладателем) и регистрирующим органом. Содержание такого правоотношения составляют обязанность собственника зарегистрировать свое право на объект недвижимого имущества и, соответственно, право регистрирующего органа сделать это. В случае необходимости регистрации сделки с недвижимым имуществом содержание правоотношения составляет обязанность сторон зарегистрировать сделку. Государство, установив необходимость государственной регистрации прав и сделок (в определенных законом случаях), вмешивается в сферу частного права, однако это необходимо для защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц.

В момент обращения правообладателя в регистрирующий орган возникает иное правоотношение – процессуальное. Особенности процессуальных отношений по государственной регистрации прав на недвижимость состоят в том, что данные отношения:

возникают на основе охранительных материальных правоотношений, которые регулируются нормами гражданского права;

имеют своим назначением реализацию таких отношений;

возникают в сфере государственного управления для защиты имущественных прав участников гражданского оборота;

субъектами таких отношений являются с одной стороны, лица, подавшие заявления на регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и, с другой стороны, специально уполномоченные на осуществление такой регистрации органы – Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы;

развиваются в определенной законом последовательности;

имеют сложную структуру;

заканчиваются с принятием индивидуального административного акта, имеющего правообразующее значение.

Таким образом, процессуальные отношения, возникающие при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (порядок регистрации), опосредуют развитие и осуществление особых материальных охранительных правоотношений (обязанность регистрировать права на недвижимость).

Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это относительно самостоятельный правовой институт, объединяющий нормы нескольких отраслей права. Особенностью названного правового института является то, что он сочетает частноправовые и публичноправовые начала. В институте государственной регистрации прав на недвижимость материальная его сторона – гражданско-правовая, а процессуальная представлена административно-процессуальными нормами, регулирующими порядок государственной регистрации прав.

Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняет следующие основные функции: регулятивную, охранительную, культурно-историческую, воспитательную, информационную, функцию социального контроля. Целями государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются защита прав на недвижимое имущество, а также создание единой информационной базы данных о правах лиц на объекты недвижимого имущества. Цели государственной регистрации следует закрепить в законе. Предлагается дополнить п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав третьим абзацем следующего содержания: «Целями государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются защита прав на недвижимое имущество, а также создание единой информационной базы данных о правах лиц на объекты недвижимого имущества».

Как отмечает A.B. Дмитриев, государственная регистрация носит правоудостоверяющий характер [15] . По его мнению, это подтверждается тем, что на правоудостоверяющий характер указывают п. 3 ст. 131 ГК РФ и ст. 14 Закона о регистрации, согласно которым произведенная государственная регистрация удостоверяется либо свидетельством о регистрации прав, либо посредством совершения регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки и представленном на регистрацию. [16]

Далее представляется необходимым рассмотреть государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве и правового института, и юридического акта.

Как правовой институт она представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество, сделок и обременений. Статья 5 Закона о регистрации определяет участников (субъектов) отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким участникам относятся собственники и обладатели иных, подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, – с другой. По своей сущности эти отношения носят преимущественно административно-правовой характер. Содержание их заключается в том, что регистрирующие органы осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки и, в зависимости от результатов, принимают решение о регистрации либо ее приостановлении или об отказе в регистрации. В то же время эти отношения теснейшим образом связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным, лесным законодательством, законодательством о недрах, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется указанными отраслями законодательства.

Некоторые авторы рассматривают институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним комплексно и отмечают, что он представляет собой совокупность норм, которые входят в различные отрасли права. [17]

Как юридический акт государственная регистрация прав представляет собой административно-правовое решение. Юридическое значение такого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий, в частности возникновение, изменение, обременение и прекращение прав на недвижимое имущество.