Гражданское право. Отдельные виды договоров

На наш взгляд, взаимоотношения сторон договора ренты с точки зрения природы отношений экономического базиса основаны на критерии эквивалентности имущественного предоставления: получатель ренты; передавая в собственность другой стороне свое имущество, рассчитывает на получение в течение некоторого длительного периода времени имущественного возмещения, превосходящего или сопоставимого по стоимости с этим имуществом. Плательщик ренты, получив в собственность необходимое ему имущество, готов рассчитываться за него посредством внесения в течение длительного времени периодических платежей, размер которых может превосходить реальную стоимость приобретенного имущества. Учитывая данное обстоятельство, выделим одну особенность предмета договора ренты стоимостного характера: интерес субъекта, который планирует выступить на стороне плательщика ренты, будет достигнут только в том случае; если приобретаемое им имущество является дорогостоящим.

Нормы ГК РФ позволяют рассчитать возможный минимальный размер совокупной стоимостной нагрузки, возлагаемой на плательщика ренты, что, в свою очередь, позволит определить среднюю минимальную стоимость имущества. Для этого, например, обратимся к правилам о постоянной ренте. Данные нормы, во-первых, устанавливают минимальный рентный платеж в расчете на месяц – он не должен быть менее величины прожиточного минимума на душу населения и, во-вторых, определяют максимальный срок, которым может быть ограничено право плательщика постоянной ренты на ее выкуп – период жизни получателя ренты или тридцать лет с момента заключения договора. Для простоты расчета совокупной стоимостной нагрузки плательщика ренты возьмем следующие величины: размер постоянной ренты в расчете на месяц будет соответствовать величине прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации (за I квартал 2017 г. она составляет 9 909 рублей [62] ); срок действия договора постоянной ренты будет соответствовать тридцати годам. Итак, плательщик ренты за данный период времени должен будет выплатить 3 567 240 рублей, а значит, и стоимость имущества должна быть в пределах этой суммы. Сопоставляя данную предполагаемую стоимость имущества, передаваемого под выплату ренты, с тем имуществом, которое может выступать в качестве предмета ренты, можно заметить, что если для недвижимого имущества такая стоимость характерна, то для движимого имущества, напротив, нет. В наибольшей степени под ценовой режим движимого имущества подпадают, в частности, автомобили (легковые автомобили представительского класса, микроавтобусы, грузовые автомобили). Вместе с тем, срок их службы соответствует, как правило, нескольким годам, что вряд ли побудит субъекта приобрести автомобиль посредством заключения договора ренты. Иначе говоря, механизм определения величины рентных платежей делает договор ренты не пригодным к отношениям, связанным с передачей в собственность движимого имущества. Такая непригодность становится еще более убедительной, если обратиться к механизму обеспечения выплаты ренты (п. 2 ст. 587 ГК РФ), согласно которому плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения его обязательств, либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Естественно, что термин «предоставить обеспечение» соответствует таким способам обеспечения исполнения обязательства, как залог, поручительство, независимая гарантия. А значит, речь идет о дополнительной финансовой нагрузке, если в качестве обеспечения выступает поручительство и независимая гарантия, или о дополнительных имущественных ограничениях, если речь идет о залоге. Страхование также выступает одной из дополнительных статей затрат плательщика ренты, которые будут весьма ощутимыми для него, поскольку размер страховой премии ежегодно будет рассчитываться исходя из цены сделки, то есть стоимости предмета договора ренты. Таким образом, учитывая основания для выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты (ст. 593 ГК РФ), основания для расторжения договора пожизненной ренты и последствия такого расторжения (ст. 599 ГК РФ), механизм реализации договора ренты движимого имущества является неподъемным для плательщика ренты.

62

Постановление Правительства РФ от 20.06.2017 № 730 «Об установлении величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в целом по Российской Федерации за I квартал 2017 г.» // СЗ РФ. 2017 г. № 26 (ч. II). Ст. 3854.

Особого внимания заслуживает предусмотренная законом возможность передачи под выплату ренты денежных средств. На наш взгляд, договора ренты денежных средств нет и быть не может. Во-первых, в отношении данного договора нельзя реализовать механизм платной ренты, поскольку это противоречит той цели, ради которой плательщик ренты вступает в рентные отношения. Иначе говоря, если у субъекта есть деньги для того, чтобы единовременно внести плату в режиме договора платной ренты, зачем ему вообще заключать подобный договор. Соответственно, если заключаемый договор не может соответствовать какому-либо установленному законом признаку договора ренты (в данном случае признаку платности ренты), то перед нами не договор ренты. Более того, если предположить возможность заключения договора ренты денег за плату, то такое заключение будет сопряжено еще с дополнительными финансовыми затратами, связанными либо с предоставлением обеспечения, либо со страхованием риска ответственности. Во-вторых, с позиции последствий прекращения договора ренты денег, передаваемых бесплатно, по требованию получателя ренты, заключение такого договора, по меньшей мере, выглядит бессмысленным. Дело в том, что в подобной ситуации плательщик ренты, выплачивающий на протяжении некоторого периода времени ежемесячно сумму денег, должен будет еще и возвратить всю полученную по договору сумму денег. В-третьих, с позиции получателя ренты, возникает ситуация, при которой лицо, имеющее достаточно большую сумму денег, отдает ее по договору ренты с целью получать значительно меньшую сумму денег, пусть даже и бессрочно. На наш взгляд, передача денег в собственность в рамках реальной договорной конструкции может опосредоваться исключительно договором займа, а любой реальный договор, предусматривающий такую передачу денег, подлежит квалификации в качестве договора займа. В-четвертых, даже если допустить возможность заключения договора ренты денег, то при возникновении спора между сторонами, всегда встанет вопрос о его конкуренции с договором займа. Иначе говоря, в случае возникновения спора, в первую очередь, встанет вопрос о квалификации этого договора. При этом, в зависимости от ситуации, не исключено, что сторона, которой это будет выгодно, будет настаивать на квалификации этого договора именно в качестве договора займа.

Таким образом, можно заключить, что деньги не могут выступать предметом договора ренты. Что касается другого движимого имущества, то с позиции предложенного законом механизма реализации договора ренты движимого имущества этот договор является примером невостребованного гражданским оборотом договора, а нормы о ренте движимого имущества являются «мертвыми». Конструкция договора ренты, предусмотренная в гл. 33 ГК РФ, выглядит достоверной исключительно для ренты недвижимости. Вместе с тем, институт ренты требует полного пересмотра с позиции оптимизации механизма реализации договора ренты.

Сторонами договора ренты выступает получатель ренты и плательщик ренты. Закон ограничивает лишь субъектный состав на стороне получателя ренты: в постоянной ренте в качестве получателя могут выступать граждане, а если это допускает закон, и некоммерческие организации в соответствии с целями их деятельности. В пожизненной ренте на стороне получателя может выступать исключительно гражданин. При этом в пожизненном содержании с иждивением это может быть как гражданин, передавший недвижимость в собственность плательщика, так и указанное им третье лицо (гражданин).

По форме совершения договор ренты подлежит нотариальному удостоверению.

В качестве встречного предоставления по договору ренты выступают либо собственно рентные платежи, либо рентные платежи и плата (при платной ренте). Если иное не предусмотрено договором, рентные платежи по договору постоянной ренты выплачиваются по окончании каждого календарного квартала, а по договору пожизненной ренты – по окончании каждого календарного месяца. Форма рентных платежей, как правило, денежная. Однако в постоянной ренте это может быть и встречное предоставление других вещей, выполнение работ, оказание услуг, по стоимости соответствующих денежной сумме ренты. При этом закон определят минимальное пороговое значение размера выплачиваемой постоянной ренты в расчете на месяц – не менее установленной законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом ренты (а при отсутствии этого размера в субъекте, в РФ). Аналогичное правило определения минимального порогового значения размера выплачиваемой ренты уставлено и для договора пожизненной бесплатной ренты. В случае отчуждения имущества платно по договору пожизненной ренты размер платежей не ограничен какими-либо минимальными пороговыми значениями размера рентных платежей.

В договоре пожизненного содержания с иждивением встречное предоставление выражается в пожизненном содержании гражданина, передавшего недвижимое имущество в собственность плательщика, либо пожизненном содержании указанного им лица – гражданина. Такое пожизненное содержание включает в себя обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним (при условии определения стоимости всего объема содержания с иждивением). Пороговое значение размера пожизненного содержания с иждивением установлено только для случая бесплатной ренты, которое не может быть менее двух установленных законом величин прожиточного минимума на душу населения по месту нахождения имущества.

Характеристика срока для договора ренты зависит от его вида. Договор постоянной ренты бессрочный. Его срок ограничивается выкупом ренты. Выкуп ренты может быть реализован через механизм как права на выкуп, так и исполнения обязанности выкупа. В первом случае договор прекращается отказом от дальнейшей выплаты ренты ее выкупом. Данное право нельзя погасить соглашением сторон, однако таким соглашением его можно ограничить посредством указания на срок жизни получателя ренты либо на тридцатилетний срок с момента заключения договора. Во втором случае речь идет об основаниях, дающих получателю ренты право требовать выкупа ренты (одностороннее прекращение договора). Договор пожизненной ренты ограничивается сроком жизни получателя ренты или указанного им лица.

Существенными условиями договора ренты являются условие о предмете и размере рентных платежей. А по договору ренты, связанной с передачей под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, так же и условие об обязанности предоставления обеспечения исполнения обязательства плательщика (или страхования, в пользу получателя ренты, риска ответственности неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств плательщика).

Права и обязанности сторон по договору ренты. Из договора ренты возникает одно основное обязательство – обязательство по уплате рентных платежей. Особенность исполнения этого обязательства зависит от многих обстоятельств. Во-первых, передача недвижимого имущества под выплату ренты выступает основанием возникновения залога (залог в силу закона) на это имущество. Во-вторых, отчуждение плательщиком недвижимого имущества выступает основанием перехода долга (обязанностей) на приобретателя такого имущества (в данном случае имеет место перемена лиц в обязательстве на стороне должника в силу закона). В-третьих, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты; при этом, при случайной гибели (случайном повреждении) плательщик по договору постоянной платной ренты вправе требовать прекращения договора либо изменения его условий. В-четвертых, договор постоянной ренты прекращается выкупом ренты, размер которой определяется договором. Если такой размер соглашением не определен, то при платной ренте размер выкупа составляет годовую сумму подлежащей выплате ренты, а при бесплатной ренте – помимо годовой суммы подлежащей выплате ренты, также стоимость имущества, определяемой по общим правилам п. 3 ст. 424 ГК (цена, которая взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичный товар). В-пятых, при существенном нарушении договора пожизненной ренты получатель вправе требовать либо выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков, а в случае бесплатной передачи недвижимого имущества по общему правилу вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Критерий платности ренты безразличен при пожизненном содержании с иждивением: получатель наделен правом требовать возврата недвижимого имущества при существенном нарушении договора независимо от платности или бесплатности передачи недвижимого имущества.

Договоры, направленные на передачу имущества в пользование

Договор аренды: общие положения

Понятие договора аренды. Среди субъектов гражданского права встречаются такие, которые по тем или иным причинам не способны реализовать свое правомочие пользования в отношении принадлежащего им имущества. Не имея потребности в отчуждении такого имущества, собственники, тем не менее, заинтересованы в получении определенной выгоды от его использования в иных формах, нежели непосредственное пользование имуществом. Это может быть и получение постоянного денежного дохода, и поглощение услуг, и заказ на выполнение работ. Наличие таких собственников, с одной стороны, и наличие лиц, имеющих потребность во временном возмездном пользовании чужим имуществом, вызвало к жизни конструкцию договора аренды (имущественного найма). По данному самостоятельному виду гражданско-правового договора арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Нормы о договоре аренды, формирующие институт аренды, в большей своей части сосредоточены в гл. 34 ГК РФ. Кроме того, нормы об аренде имеют место и в специальном законодательстве, например, в Земельном кодексе РФ, в законе о финансовой аренде [63] , Лесном кодексе РФ.

Определимся с конститутивными признаками рассматриваемого договора. Во-первых, целью договора аренды выступает возмездное временное перемещение имущества собственника к другому лицу. Данное обстоятельство, в частности, оказывает влияние на квалификацию договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ). Подобная договорная модель не является в чистом виде ни договором аренды, ни договором купли-продажи, ни смешанным договором, поскольку возможность его заключения предусмотрена законом. Несмотря на то, что договор аренды с условием перехода права собственности к арендатору предусмотрен законом, его нельзя отнести к числу поименованных договоров. Перед нами пример, когда допускается сама возможность объединения в рамках одного договора-документа двух равнозначных (самостоятельных) договоров-сделок: договора аренды и договора купли-продажи (арендованного имущества). Такой договор-документ получил название комплексного договора. Договор аренды с условием перехода в последующем права собственности на арендованное имущество следует отличать от договора найма-продажи (ст. 501 ГК РФ) как разновидности договора розничной купли-продажи. Несмотря на то, что конечный правовой результат у этих договоров один – переход права собственности к приобретателю (арендатору), механизм такого перехода все же отличается. Если к договору найма-продажи нормы об аренде (имущественном найме) подлежат применению в субсидиарном порядке, то договор аренды с условием перехода права собственности распадается на два самостоятельных договора, каждый из которых порождает свои квалифицирующие обязательства: обязательство по передаче имущества в аренду и обязательство по передаче имущества в собственность. Это означает, что к каждому обязательству нормы об аренде и купле-продаже подлежат применению непосредственно, то есть напрямую.

63

ФЗ РФ от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 3.07.2016) «О финансовой аренде (лизинге)» // СЗ РФ. 1998 г. № 44. Ст. 5394.

Конец ознакомительного фрагмента.