Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
В каждом городе существуют планы и правила использования земли. Найдите хорошего юриста, занимающегося этими вопросами, и расспросите его. Прекрасный источник информации – планировщики и архитекторы. Не последнюю роль играют также брокеры по недвижимости. Они могут дать прогноз о наличии потенциальных жильцов, покупателей или застройщиков.
Помимо юриста, занимающегося вопросами недвижимости, вам обязательно понадобятся планировщик, архитектор и брокер. Кроме того, на разных этапах проекта потребуются следующие специалисты.
В их число входят, как правило, экономисты
Он сводит все финансовые данные, чтобы определить уровень цен и объем продаж недвижимости на рынке, величину расходов, связанных с реализацией проекта, прогнозы прибыли. Тогда вы сможете сориентироваться по цене покупки и установить требуемое соотношение собственного капитала, кредитных средств и сумм, которые необходимо собрать с инвесторов. Бухгалтеру исходные данные может предоставить брокер.
Эти специалисты помогут определить, какие средства необходимо вложить в благоустройство земельного участка, чтобы извлечь из него максимальную выгоду с точки зрения топографии и рельефа. Они же решат вопросы подвода коммуникаций.
Множество вопросов приходится решать, чтобы увязать воедино все аспекты проекта. Вы теперь понимаете, почему многие избегают инвестировать в недвижимость? Но на самом деле все не так страшно, хотя потребуются знания и терпение. Уже после нескольких первых сделок процедура станет намного яснее. Ваша роль во многом будет напоминать роль защитника в баскетболе или полузащитника в футболе – знать, где находятся остальные участники команды и кому отдать пас. Им значительно меньше, чем нападающим, приходится бегать и забивать мячи. Главное – передать мяч по назначению. Вы сможете все освоить, если начнете с простой сделки – купите земельный участок, разделите его на две части и на каждой построите жилой дом. Это самый легкий способ освоить науку.
Это самый главный вопрос. Чтобы разбираться в потребностях рынка и экономических аспектах различных категорий недвижимости, требуются знания и воображение. Задайте себе интересующие вас вопросы и запишите их на бумаге. Чем больше будет вопросов, тем лучше. Приведу несколько самых важных вопросов:
Что может улучшить качество жизни людей, которые живут или работают в этом районе?
Сколько людей проезжают мимо этого здания каждый день?
Станет ли удобнее проживающим здесь людям, если в районе появятся новые объекты, в которых можно что-либо купить или пообедать?
Как изменится их жизнь, если вблизи появится новое медицинское учреждение или заведение, оказывающее бытовые услуги?
Эти вопросы стимулируют воображение и наводят на мысли о новых возможностях. Вы сможете построить модель любого бизнеса, если будете задавать достаточное количество правильных вопросов.
В свое время основатель компании «Microsoft» Билл Гейтс задался целью – люди должны получать любую информацию, едва только подумают о ней. Миллиардер Уоррен Баффет пришел к выводу, что самые лучшие инвестиции – это вложения капитала в рост и развитие простых и скромных компаний с высоким уровнем управления. Сегодня эти двое новаторов одни из самых богатых людей в мире. Баффет славится тем, что задает много вопросов, а затем резюмирует их в лаконичном тезисе. Гений способен замечать то, что ускользает от внимания окружающих. Найдите ответы на следующие несколько вопросов об известных вам пустующих земельных участках:
Почему эта земля заброшена?
Кто ее
хозяин?Для чего она предназначена?
Как изменится ее цена при грамотном использовании?
Кто будет покупать или арендовать недвижимость, построенную здесь?
Опыт первой сделки позволит смотреть на землю совершенно другими глазами. Лично мне доставляет удовольствие самому походить по земле, которую я собираюсь купить, и с удовлетворением отметить, что я первый подумал о том, что со временем в этом месте люди смогут жить, работать и развлекаться.
Посвятив тридцать лет планам, переговорам, прогнозам, строительству и продаже идей, я понял, что нет практически ничего невозможного при условии, что вы будете задавать правильные вопросы. Анализируйте и обдумывайте ответы, прилагайте усилия, чтобы ваши идеи превратились в зримые образы, а затем и в кирпичи. Помните, что строительные блоки укладываются один на другой так же, как и мысли. Самое трудное – заложить первый камень.
В 1983 году Мэл Шульц стал соучредителем «JDM Properties, Inc.» – компании, оказывающей услуги в области планирования и строительства, а также управления недвижимостью в штатах Аризона и Колорадо. Как глава компании «JDMD Investments LLC», Мэл вместе с партнерами разрабатывает крупномасштабный проект комплексной застройки в Финиксе, рассчитанный на 300 тысяч жильцов. В свое время Мэл был владельцем баскетбольной команды «Phoenix Suns» и бейсбольной команды «Arizona Diamondbacks», ставшей в 2001 году чемпионом мира. Параллельно Мэл занимается проектом строительства театра на пять тысяч мест в Финиксе.
10. Кертис Оукс. Все дело в добавленной стоимости
Как-то раз я сказал Кертису, что он посещает места, в которые белые люди опасаются заглядывать. Оукс рассмеялся: «Это точно. Я исповедую философию баскетбольной звезды Мейджика Джонсона – нужно бродить по всем городским закоулкам и возрождать их». Затем добавил: «Многие инвесторы, к какой бы расе они ни принадлежали, стараются выкачать деньги из людей, но не инвестируют ни цента, чтобы улучшить их жизнь. Я инвестирую в недвижимость, чтобы затем снова вложить вырученные деньги в ее усовершенствование». Именно за это Кертиса и его жену Дайану ценят друзья и коллеги-инвесторы.
Сегодня нередко можно увидеть, что самые красивые здания заколочены досками. В наши дни нужны инвесторы особого рода, которые не только делают деньги на недвижимости, но и возвращают жизнь в районы, ставшие жертвами рецессии. Я и сам как-то вложил деньги в подобный проект, и прибыль оказалась вполне сносной, хотя и не блестящей. Честно говоря, я был новичком в этом деле и просто понадеялся по-быстрому заработать на чужой беде. Сейчас, став умнее, я еще с большим уважением отношусь к тому, что делает Кертис. Требуется хорошо знать не только рынок недвижимости, но и психологию людей, и, что более важно, ощущать себя частью этого населения. Такой урок преподают мне Кертис и Дайана.
Я не раз выступал вместе с Робертом Кийосаки, которого считаю своим личным наставником. Его идеи и подсказки немало способствовали моим успехам. Я участвовал в семинарах Дональда Трампа. Совместно мы даже выпустили аудиодиск под названием «Три секрета мастерства в области недвижимости». Сейчас, когда я пишу эти строки, мы вместе с женой Дайаной ремонтируем жилой дом стоимостью в несколько миллионов долларов в одном из престижных районов Сан-Франциско. Всего этого я достиг с помощью одной простой мантры, которая понятна любому и которую может использовать каждый: «Извлекай прибыль из проблем». В моей жизни есть две основы, и они также незыблемы для жены – знание и вера.