Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Чтобы не тратить времени попусту, прямо сейчас я поделюсь с вами своей маркетинговой стратегией. Но для начала мне хотелось бы рассказать о своей первой сделке с недвижимостью, состоявшейся в конце 1990-х годов. Сегодня у меня в работе тридцать с чем-то подобных сделок. Поэтому я не просто пишу о том, как делать деньги на недвижимости, но и делаю это каждый день. Итак, начнем.
Мне еще не было двадцати, и я оказался на мели. Я постоянно искал способы заработать деньги. Однажды на глаза мне попался жилой дом, который в свое время был довольно приличным, но владельцы заселили его не теми жильцами, и дом пришел в упадок. Он был выставлен на продажу, но выглядел так,
Оглядываясь назад, я понимаю, что сильно рисковал, и никому не советую повторять этот путь. Договорившись с владельцами, я тут же принялся за работу, даже не зная, даст ли мне какой-нибудь банк кредит. Но я догадывался, что не может быть и речи о кредите, если банкиры увидят этот дом в том виде, в котором он находится в данное время.
Итак, я с головой окунулся в работу. Первым делом избавился от мусора на прилегающем участке. Для этого пришлось позвать старьевщика, который согласился бесплатно вывезти весь хлам. Потом мы вместе с друзьями наняли самых дешевых рабочих, которых только смогли найти. Совместными усилиями мы починили сломанные оконные рамы, входную дверь и крыльцо. Мой контракт с владельцами позволял выселить самых неблагонадежных жильцов, что мне и удалось сделать.
Мы посадили перед домом цветы, подстригли газон, подрезали кусты и покрасили фасад. Затем принялись за внутренние работы – покрасили коридоры и очистили несколько освободившихся квартир, принявших довольно приличный вид. Оказывается, из них надо было просто вынести мусор.
Через сорок пять дней здание выглядело совсем по-другому. Я пошел в банк и, к счастью, сумел получить кредит. Более того, этого кредита мне хватило, чтобы выплатить полную стоимость дома, так как банкиры, осмотрев его, посчитали, что он стоит намного дороже. Этот дом находился в моей собственности много лет и каждый месяц давал положительный денежный поток. Впоследствии я продал его на пике рыночных цен с превосходной прибылью.
Таким образом, этот дом стал фундаментом, на котором впоследствии строилась вся моя карьера инвестора.
Эта сделка многому научила меня и внушила уверенность, что я смогу добиться и большего. Я до сих пор помню, как стоял перед входом только что купленного мною дома и меня переполняло чувство радости от проделанной работы.
Я действовал весьма агрессивно, так как знал, чего хочу. Я был уверен, что никакие силы не могут мне помешать. Во всех моих планах не было места никаким «если» – только «когда».
Не знаю, стал ли я с тех пор умнее или осторожнее, но больше не ввязываюсь в подобные сделки. Мой первый опыт оказался удачным лишь потому, что я ни на секунду не сомневался в успехе. Молодость и неопытность заставляли меня думать только о победе и ни о чем другом. Если бы я был постарше и как следует проанализировал ситуацию, то, скорее всего, не взялся бы за это дело. Это очень важный урок. Я не знаю ни одного человека, который не ошибался бы в начале пути. Страх перед неудачей постоянно живет где-то в дальних уголках сознания, пытаясь помешать нашим успехам. Если вы сделаете вид, что никакого страха нет, то не сможете совладать с ним. Признайте, что он присутствует, а потом смело двигайтесь вперед и делайте все от вас зависящее. Если какое-то ваше начинание заканчивается промахом, извлеките из него урок. Не позволяйте неудачам удерживать вас от будущих успехов. Пусть прошлое остается в прошлом. Используйте его для учебы и развития и приступайте к делу с новыми силами, глядя только вперед.
Возьмите на заметку
Я не знаю ни одного человека, который не ошибался бы в начале пути. Страх перед неудачей постоянно живет где-то в дальних уголках сознания, пытаясь помешать нашим успехам. Если вы сделаете вид, что никакого страха нет, то не сможете совладать с ним. Признайте, что он присутствует, а потом
смело двигайтесь вперед и делайте все от вас зависящее.За двадцать лет, в течение которых я вкладываю деньги в недвижимость, немало времени и усилий было потрачено на изучение метода прямого маркетинга. Грамотный маркетинг является одним из главных факторов успеха инвестирования. Существует множество классических маркетинговых ходов, которые помогут вам выделиться из общей массы инвесторов. Я поделюсь также с вами мелкими хитростями при направлении домовладельцам писем, свидетельствующих о вашем интересе к их недвижимости.
Как и другие инвесторы, я использовал множество стратегий и испытанных временем методов, позаимствованных из арсенала прямого маркетинга. Они отлично помогают в поиске потенциальных сделок и облегчают процесс работы.
Чем больше времени я посвящал прямому маркетингу, тем яснее понимал, что это может обогатить меня новыми методами работы с недвижимостью. Я избавился от традиционного «инвесторского» мышления и избрал маркетинговый подход. Другими словами, если я хочу предложить свой продукт какой-то определенной группе людей, то сначала должен задать себе вопрос: «Как это сделать?»
В первую очередь, мне не хотелось бы вступать в конкуренцию с другими инвесторами из-за одной и той же недвижимости. Я не хочу размещать свою рекламу там же, где и мои конкуренты. Кроме того, я хочу, чтобы как можно большая часть рекламы осуществлялась автоматически.
Вероятно, вы уже читали или слышали о рекламе с использованием телефонных автоответчиков. Кинотеатры уже многие годы используют записанные на автоответчик сообщения о том, какие фильмы идут и в какое время начинаются сеансы. С помощью автоответчиков маркетологи распространяют информацию о новых товарах и услугах, а инвесторы получают сообщения о новых объектах недвижимости, выставленных на продажу. Это сильно экономит время и до предела автоматизирует процесс доведения до индивидуальных потребителей одной и той же информации.
Возьмите на заметку
Избегайте конкуренции из-за одной и той же недвижимости. Не размещайте рекламу в тех же местах, где и ваши конкуренты.
Я хочу поделиться с вами методом использования информации, записанной на автоответчик. Это один из инструментов маркетинга прямого действия [8] , нацеленный непосредственно на домовладельцев и позволяющий привлекать к себе сделки, о которых не узнает ни один другой инвестор, а также отсеивать все ненужное, чтобы сосредоточиться на самом интересном. Он производит настоящую революцию в области инвестиций, помогая находить самые выгодные сделки, переворачивает с ног на голову все, что делают 99 процентов других инвесторов. Вместо того чтобы звонить потенциальным продавцам недвижимости, я применяю специфические маркетинговые приемы, а потом просто сижу и жду, когда они сами позвонят мне.
8
Форма маркетинга, рассчитанная на прямую и быструю реакцию потребителей. – Прим. перев.
Этот метод работает независимо от категории недвижимости, которая мне требуется, но я поясню его суть на примерах приобретения заложенных жилых домов.
Автоматический маркетинг при инвестировании в заложенную недвижимость
Как вы уже, вероятно, знаете, многие владельцы берут кредит для покупки недвижимости под залог этой же самой недвижимости. Если хозяин дома не в состоянии своевременно вносить ежемесячные платежи, кредитор через суд изымает у него недвижимость, чтобы погасить задолженность.
Надеюсь, вы понимаете, что я никому не желаю подобной ситуации, но если уж она возникла, то это создает благоприятную инвестиционную возможность. И если кто-то способен извлечь выгоду из создавшегося положения, то я хочу быть первым в очереди. Самое замечательное в этой ситуации, что вы можете заработать на ней деньги в любой фазе рыночного цикла, но когда рынок находится в состоянии , то сделать это становится значительно легче. В этом случае потенциальные продавцы сами заинтересованы в том, чтобы найти вас.