Ипотечный кредит: как получить квартиру

Данные отношения регулируются многочисленными нормативными правовым актами, основными из которых являются Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (последняя ред. от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ) и другие [52] .

52

Подробнее о договоре ипотеки см. § 4 «Правовые аспекты ипотеки жилища» главы 2 работы.

Во всех схемах жилищного ипотечного кредитования основным договором является договор кредитования. Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) [53] обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

По действующему законодательству на первичном рынке по жилищному кредиту (займу) обеспечением может являться только жилая недвижимость, приобретаемая на средства ипотечного кредита (займа).

53

Залогодержателем может выступать также юридическое лицо, предоставившее целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К числу кредиторов или операторов вторичного рынка, в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, относятся, например, пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банков под дополнительные закладные, под земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость (см. подробнее Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учеб-метод. пособ. – М: Финансы и статистика, 2006).

При автономной модели (то есть закрытой модели, или модели депозитного института) [54] привлекаются свободные денежные средства населения через целевые накопительные вклады в специализированные кредитные институты с последующим их размещением в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилища. При данной системе технологический процесс разбивается на два взаимосвязанных периода:

– накопление личных средств до оговоренного объема, получение кредита вместе с суммой накопленных сбережений;

54

Подробнее см. § 1 «Зарубежный опыт ипотечного кредитования жилья» главы 3.

– возвращение полученного ипотечного кредита. При данной коллективной форме сбережений коллектив людей не прибегает к взаимодействию с внешней средой. Во всем мире подобные объединения имеют давние традиции и получили название «Ротационные кредитно-сберегательные ассоциации» (RoSCA's). Например, в Великобритании первое известное строительное общество было образовано в 1775 г. в Бирмингеме и называлось «Kettley Building Society». На протяжении двух столетий английские строительные общества представляли собой закрытую модель финансирования жилищного строительства. В настоящее время, в результате расширения спектра разрешенных операций строительные общества по роду операций в значительной степени уже переплетаются с банками, то есть все больше превращаются в открытую модель жилищного финансирования.

В соответствии с Положением о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180 [55] , в кредитном договоре определяются следующие условия: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика (п. 12 Положения).

55

Собрание Законодательства РФ. 13.06.1994. № 7. Ст. 692. Данное положение распространяется на кредиты, получаемые для строительства и приобретения недвижимого имущества на садовых и дачных участках.

Конкретные условия жилищного кредитования также устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика. Например, величина процентной ставки по кредиту, выданному на покупку новостройки, разная на этапе строительства (инвестирования) и этапе «собственности». При покупке квартиры в строящемся объекте залогодатель-заемщик выступает инвестором и приобретает право требования доли в этом доме. Банк на этапе инвестирования подстраховывает себя завышенной процентной ставкой. Как только дом сдается и залогодатель становится собственником квартиры в нем, процентная ставка снижается до обычного уровня.

Кредитный договор является консенсуальным, возмездным. Так же как и договор займа, кредитный договор является каузальной сделкой (см. подробнее Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).

Гарантией исполнения договорных обязательств по жилищному ипотечному кредитованию является заложенное жилище, предназначенное для постоянного проживания и принадлежащее на праве собственности залогодателю [56] . То есть, предоставляя кредит, банк, помимо кредитного договора, в его обеспечение заключает с должником обеспечительный договор, в частности договор ипотеки (подробнее см. § 4 «Правовые аспекты ипотеки жилища») [57] .

56

В настоящее время практикуется получение кредита (займа) только для покупки отдельной квартиры целиком, а не ее доли (в том числе и комнаты). Зачастую учитываются доходы мужа и жены. Равно как и кредитный договор, оформляется на обоих супругов. Заемщиком выступает один из них, созаемщиком – второй. Квартира может оформляться на одного члена семьи, но кредит – обязательно на обоих, это повышает ответственность семьи за возврат кредита и шансы банка на то, что деньги будут возвращены.

57

См.: Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 5 февраля 2004 г., от 30.12.2004 № 216-ФЗ); п. 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 и др.

Кредитором по кредитному договору (при ипотечном кредитовании) может выступать только кредитная организация, то есть юридическое лицо, имеющее лицензию на совершение банковских операций. При нарушении указанного требования закона договор признается недействительным.

Статья 820 ГК РФ регламентирует письменную форму кредитного договора. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора, такой договор считается ничтожным, не порождающим у сторон каких-либо прав и обязанностей с момента его заключения. Кредитный договор является двусторонним (двусторонне обязывающим), то есть каждая сторона имеет права и обязанности, которым корреспондируются права и обязанности другой стороны. Кредитная организация обязана предоставить кредит и имеет право требовать его возврата и уплаты по нему процентов. Получатель кредита имеет право требовать предоставления кредита и обязан возвратить кредит и уплатить проценты.

К основным началам гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ) относится, в частности, свобода договора. Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

Проанализируем, какие же условия кредитного договора определяются банками и гражданами, нуждающимися в жилище или улучшении жилищных условий.

Федеральным законом РФ от 30.12.2004 № 218-ФЗ «О кредитных историях» [58] предусмотрено создание новой инфраструктуры на рынке жилья – кредитных бюро, которые будут собирать информацию о заемщиках, в частности, о том, насколько добросовестно они исполняют свои обязательства перед банками-кредиторами. Однако процесс создания кредитных историй без их шифровки может привести к нежелательной для заемщиков утечке информации. К сожалению, перечень изменений не в пользу нуждающихся в жилище граждан можно продолжить [59] .

58

Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 44.

59

Подробнее см. § 1 «Обращение взыскания на заложенное имущество» главы 4.

По условиям кредитного договора залогодатель обязан представить кредитору договор купли-продажи недвижимости [60] . Для точности отметим, что в данном случае заключается договор купли-продажи квартиры с оплатой за счет кредита банка, который законодательством не предусмотрен. В соответствии со статьей 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) [61] .

60

Подробнее см.: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998 г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского Кодекса Российской Федерации о залоге» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 3.

61

Одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Подробнее см.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 декабря 1998 года № 5046/98 // Система КонсультантПлюс; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6697/99 от 11.01.2000 года // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. № 4; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 ноября 1998 г. № 3450/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. № 2; Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 08.12.2004. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2004 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. № 4.