Ипотечный кредит: как получить квартиру

Есть все основания внесенные изменения рассматривать как отказ от важной конституционной, социальной гарантии граждан, обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру даже за самое незначительное нарушение и прекращение права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире. Прежние редакции норм указанных законов предоставляли возможность суду при выселении нетрудоспособных и несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения и защиты залогодателя принимать во внимание все обстоятельства дела.

В свое время императивную норму с таким содержанием в Указе Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 года № 293 (в ред. Указа Президента РФ от 9 июля 1997 года № 710) [103] , ныне возрожденную, обоснованно критиковал Б.М. Гонгало: «Вряд ли указом Президента Российской Федерации могут вводиться такие нормы. Указы, регулирующие отношения, входящие в предмет гражданско-правового регулирования, не должны противоречить Гражданскому кодексу и иным законам (п. 3 ст. 3 ГК). Не требуется обстоятельного исследования, чтобы сделать вывод о противоречии приведенной нормы гражданскому законодательству» [104] .

103

«Если договор о залоге заключался в обеспечении кредита для строительства жилого помещения, то из этого помещения названные лица в случае обращения взыскания на заложенное помещение могут быть выселены в судебном порядке».

104

В частности, делалась ссылка на п. 2 ст. 292 ГК, по которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Предлагается внести изменение в ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополнение следующего содержания: «Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что договором об ипотеке залогодателю было запрещено вселяться самостоятельно либо вселять иных лиц в заложенный жилой дом или квартиру без согласия залогодержателя, и этот запрет был нарушен залогодателем».

Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества стали служить основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, даже если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением (п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке).

Недопустимо такое положение, когда залогодатель до вступления в программу ипотечного кредитования был собственником старого жилья либо внес 30% собственных средств, несколько лет выплачивал кредит, ущемляя и ограничивая себя и семью, в результате оказывается на улице. Ничего не меняют п. 2 ст. 95 и п. 2 ст. 106 ЖК, предусматривающие возможность предоставления жилого помещения для временного проживания в домах так называемого маневренного фонда гражданам, для которых взысканное жилое помещение является единственным пригодным для проживания [105] . ЖК РФ установил нереальное время для решения жилищной проблемы – «до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них».

105

Норма по созданию такого фонда были введены законами Москвы, Санкт-Петербурга, Самарской области.

Кроме того, теперь по ЖК РФ (в ред. от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ) «в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи [106] собственника этого жилого помещения также не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи» (п. 4 ст. 31).

Даже краткий анализ действующего состояния важнейшего социального института ипотеки жилища позволяет сделать следующие выводы.

106

К членам семьи по Жилищному кодексу отнесены супруг, дети, родители данного собственника, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, признанные членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (Шевчук Д.А. Семейное право. Учебное пособие – Ростов-на-дону: Феникс, 2006).

К решению жилищной проблемы с помощью ипотеки жилища необходимо подходить с позиций системного понимания сущности и содержания права граждан на жилище. В Конституциях СССР, РСФСР и Российской Федерации право на жилище в системе прав и свобод человека рассматривается как вид социально-экономических прав. В праве социального обеспечения право граждан на жилище рассматривается в системе мер социальной поддержки населения. Изменения в действующем законодательстве, особенно в вопросах обращения на заложенное жилище, не основаны на глубоком изучении сущности права граждан на жилище, историко-правовом анализе отечественного и зарубежного законодательства. Следует констатировать, что исторический фон для внедрения в настоящее время ипотеки жилища в России неудовлетворительный. Фактическое самоотстранение государства от участия оказания помощи гражданам и ориентир на внедрение рыночных институтов, низкая платежеспособность населения для приобретения жилья или ведения жилищного строительства, четкая направленность законодательства на защиту и снижение рисков кредиторов и т.п. не способствуют доступности жилья миллионам российских граждан.

Как к социальному институту к определению путей (механизмов) решения этой государственной задачи необходимо подходить с учетом обеспечения и защиты потребностей и интересов человека, обеспечения ему достаточного уровня жизни. Без преувеличения можно сказать, что право на жилище по ст. 40 Конституции РФ относится к категории основных прав человека. Признание права каждого на достаточное жилище имеет очень важное значение. Это признание особой значимости пригодного места проживания всех и каждого для обеспечения человеческого достоинства, физического и психического здоровья и качества жизни в целом. Человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а государство обязано их признавать, соблюдать и защищать. Данная норма закреплена в ст. 2 Конституции РФ, с учетом требований международно-правовых актов (Шевчук Д.А. Международная финансовая система. Учебное пособие. – Ростов-на-дону: Феникс, 2006).

Право граждан на жилище, хотя и связано с экономическими возможностями государства, закреплено на высшем законодательном уровне. Данное обстоятельство дает основания утверждать, что Конституция РФ регламентировала обязанность государства по созданию благоприятных условий для реализации неотъемлемого права человека – право на жилище. Конституционные положения о праве граждан на жилище являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства, всей системы жилищных отношений. Поэтому недопустимо стирание граней между конституционным правом на жилище и правом не его неприкосновенность. Именно конституционная норма – право граждан на жилище – должна являться базисным ориентиром для дальнейшего направления развития всех отраслей законодательства в области Национальной программы «Доступное жилье».

Бесспорно, степень, форма участия государства, в зависимости от слоев населения, могут быть разными. Ипотека жилища может оказать свое позитивное влияние на ход развития этой проблемы, если ее как особый вид залога рассматривать в системе мер социальной поддержки населения, механизмов надежного накопления средств населением, особых условий инвестиционно-строительной деятельности и др. Причем в понятие «надежность сбережений» вкладываются минимальные риски и максимальная защищенность целевых вкладов от инфляции и более мелких интересов сторон, участвующих в государственной жилищной программе (Шевчук Д.А. Экономико – правовые вопросы ипотечного кредитования. // «Известия высших учебных заведений. Геодезия и аэрофотосъемка», специальный выпуск, 2001.).

При обращении взыскания на заложенное жилище залогодатель-собственник жилища не должен лишаться правомочий собственника. Руководствуясь конституционными, гражданско-правовыми нормами Российской Федерации, залогодатели должны иметь право самостоятельно определять судьбу своего жилища, то есть применять весь спектр правомочий собственника, в частности продать, переуступить свои права, обменять залоговую недвижимость на другое жилье и др. Как следует из п. 1 ст. 46 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (ред. от 22.08.2004) [107] , «обращение, то есть „арест (опись), изъятие и принудительная реализация“. Обращение взыскания на заложенное жилище (с выселением собственника жилища с несовершеннолетними детьми и стариками) неприемлемо для социальной ипотеки жилища, поскольку, по сути, представляет собой конфискацию имущества.

107

Собрание законодательства Российской Федерации. 28.07.1997. № 30. Ст. 3591.

Примером осторожного отношения к данному институту является опыт многих стран. Например, в Англии и США принудительное исполнение обязательства в натуре является исключительным средством правовой защиты. Даже если обязанность исполнения в натуре была прямо предусмотрена договором, для суда это не имеет значения [108] .

В России данную задачу также должно решать только государство, руководствуясь Конституцией РФ и Конвенцией о защите прав человека и основных свобод, исходя из требований справедливости, соразмерности и других конституционных норм. Бессмысленно надеяться на решение государственных, социальных задач коммерческими структурами в лице кредитных организаций, строительных компаний и других участников ипотеки жилища, для которых главным является получение прибыли.

108

См. ЕТК США (п. 1 ст. ст. 2 – 116); Frustrated Contract Act 1943.

Вместе с тем, несмотря на большое значение залога имущества, для надлежащего исполнения обязательств его правовое регулирование до настоящего времени является недостаточным и несовершенным.

Например, новеллой нового законодательства является включение в предмет ипотеки строящегося жилого дома. Однако представляется недостаточным дополнение статьи 76 Закона об ипотеке [109] лишь фразой «по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается». Учитывая внесенное дополнение в перечень видов недвижимого имущества объектами незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ) [110] , редакцию статьи 76 Закона об ипотеке следует изложить таким образом, чтобы ипотека строящегося жилого дома охватывала различные этапы незавершенного строительства, включая окончательную стадию строительства объекта. Но самое главное, необходимо четко прописать, что обращение взыскания на объект незавершенного строительства исключает возможность последующего обращения взыскания на завершенный жилой дом, поскольку это юридически разные объекты.

109

Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ // Российская газета. 31.12.2004. № 292.

110

Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 года № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 31.12.2004. № 292.