Избранные труды по гражданскому праву

Исключения возможны также при получении жилища из частного жилищного фонда.

На характер права, приобретаемого в результате исполнения договора о предоставлении жилища, может оказать влияние время заключения такого договора. В частности, ст. 119 Закона предусмотрено, что договоры о предоставлении жилищ из государственного жилищного фонда, заключенные до принятия Закона о жилищных отношениях, сохраняют свое действие и подлежат исполнению, хотя бы новым Законом они не предусматривались. Все обязанности по такому договору сохраняются даже при замене фигуры представителя жилища. Это правило применимо как в случаях, когда жилищный фонд передается стороной по договору другим субъектам (например, государственное предприятие, сохраняясь в этом качестве, передает свои квартиры в состав государственного коммунального жилищного фонда или продает недостроенный дом, квартиры из которого должны предоставляться по договору другим, в том числе частным лицам), так и в случаях, когда сторона по рассматриваемому договору реорганизуется. Ее обязанности переходят к правопреемнику. Во всех подобных случаях, получая предусмотренную договором новую квартиру как от государственного, так и от частного лица, такой получатель приобретает права и обязанности нанимателя, установленные для обычных нанимателей квартир из государственного жилищного фонда.

§ 5. Права лица, получившего жилое помещение в пожизненное пользование

В системе жилищных отношений некоторой спецификой отличаются отношения, связанные с использованием жилых помещений для пожизненного проживания граждан.

Право пожизненного проживания может возникнуть по различным основаниям. Действующее гражданское законодательство прямо упоминает о двух из них: а) при отчуждении жилого дома с условием пожизненного содержания (ст. 330 Гражданского кодекса Казахской ССР); б) в силу завещательного отказа (ст. 534 того же Кодекса). Возможно предоставление права пожизненного проживания в определенном жилище и по иному договору, не противоречащему закону.

Права лица, получившего жилище для пожизненного проживания, в полной мере определяются содержанием акта, который послужил основанием возникновения права (договор, завещательный отказ). Этот акт может предусматривать конкретное жилое помещение (квартира, дом, комната), передаваемое для пожизненного проживания, либо определять это помещение более общим образом. Смена собственника помещения не влияет на права проживателя.

Проживатель имеет независимое от собственника жилища полное право владеть и пользоваться жилым помещением. Право же распоряжения, напротив, предельно ограничено. В обычных случаях некоторые его элементы могут предоставляться лишь по соглашению с собственником жилища.

Проживатель имеет личное непередаваемое право, он не вправе вселять кого-либо, даже членов семьи, в свое помещение без согласия собственника. Право пожизненного проживания прекращается смертью и не входит в наследственную массу. В то же время выезд из помещения, независимо от его цели и продолжительности, не прекращает права пожизненного проживания.

Право пожизненного проживания защищается вещно-правовыми исками против нарушений, вызванных действиями других лиц, в том числе и действиями собственника жилища.

Из сказанного можно, по нашему мнению, сделать вывод о том, что право пожизненного проживания – это личное вещное жилищное право.

Мы рассмотрели основное содержание и юридическую природу прав основных категорий пользователей жилых помещений. Но нельзя забывать, что, помимо собственников и нанимателей жилых помещений, членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также членов семьи названных лиц, в жилых помещениях разного вида и назначения могут проживать многочисленные граждане, различающиеся по основаниям их вселения, по назначению и характеру помещений, которыми они пользуются, по зависимости их правомочий от требований других лиц и множеству других признаков, в связи с чем невозможно дать общую правовую характеристику и исчерпывающий перечень таких лиц. Однако их основные группы могут быть названы: поднаниматели, гости, временные жильцы, граждане, проживающие в общежитиях, гостиницах, домах для престарелых, интернатах, ночлежных домах и в других помещениях аналогичного назначения.

За такими жильцами не закрепляются индивидуализированные жилища либо это закрепление целиком зависит от воли собственника (иного титульного владельца) помещения. Абсолютный характер их прав и возможность их защиты от нарушений со стороны третьих лиц почти не обозначены правом и практикой. Не применяется право наследования. Все это может послужить основанием для вывода: права названных лиц носят в основных чертах обязательственный характер, и вещные признаки в них почти не проявляются.

Такое право не может называться «правом на жилище».

Наиболее подходящим термином, которым могут быть обозначены подобные права, представляется нам «право проживания», возникновение, содержание и прекращение которого в основном зависит от обязательственных условий, определенных собственником (иным титульным владельцем) помещения и принятых приобретателем права проживания.

Обременения вещных прав в гражданском обороте [108] М. СУЛЕЙМЕНОВ, директор Научно-исследовательского института частного права КазГЮА, член-корреспондент HAH PK, доктор юридических наук, профессор Ю. БАСИН, главный научный сотрудник НИИ частного права, заслуженный деятель науки РК, доктор юридических наук, профессор

108

Печатается по: Предприниматель и право. 2000. № 8. С. 7–9.

В Гражданском кодексе Республики Казахстан (далее – ГК) закреплены общие понятия об обременении. Пункт 3 статьи 188 ГК гласит: «Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, свои правомочия по владению, пользованию имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Речь идет о праве собственника возлагать на свое имущество любое обременение любым способом.

В п. 6 ст. 188 ГК закреплено, что «в случаях, на условиях и в пределах, предусмотренных законодательными актами, собственник обязан допустить ограниченное пользование его имуществом другими лицами». В этом пункте речь идет об обязанности собственника допустить возложение обременения на свое имущество, но только в случаях, прямо предусмотренных Законом.

Таким образом, в ГК закреплено и право собственника возлагать на себя обременение любыми способами, и обязанность собственника допускать возложение обременения на его вещь в случаях, установленных законодательными актами.

Эти положения применяются и к другим вещным правам (право хозяйственного ведения, оперативного управления, землепользования и др.), если иное не предусмотрено законодательством или не противоречит природе данного вещного права (см. п. 2 ст. 195 ГК).

Легальное понятие обременения закреплено в подпункте 4. ст. 1 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Обременение – ограничение прав на недвижимое имущество, в том числе наличие на него определенных прав третьих лиц или арест имущества».

Понятие «обременение» понимается как ограничение прав на имущество. Это – довольно широкое понимание, так как само ограничение можно понимать по-разному. Внешней границей такого понимания может служить понятие «пределы осуществления гражданских прав». В ст. 9 ГК под такими общими «пределами» понимается, например, то, что осуществление гражданских прав не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других субъектов права, не должно причинять ущерба окружающей среде; граждане и юридические лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо; гражданские права должны осуществляться в соответствии с их назначением и т. п.