Как разбогатеть на недвижимости в России в свободное время

6. Можно продать квартиру и построить себе дом или новую квартиру для постоянного проживания в ближайшем пригороде или просто купить аналогичную квартиру. Квартиры в пригороде в большинстве российских регионов, исключая, конечно, столичный, стоят в 1,5–2 раза меньше городских. С разницей можно поступить, как и в предыдущих случаях. Размер прибыли существенно будет зависеть от усилий риэлтера и застройщика.

7. Можно «принести» в риэлтерскую фирму вариант продажи или обмена квартиры либо дома для друзей, знакомых, родственников и коллег. Риэлтер поделится с вами частью своей комиссии. Если вы хотите сохранить факт своего обогащения в тайне от этих самых родственников и коллег, риэлтер всегда отнесется к этому с пониманием. Если вы будете обращаться в одну риэлтерскую фирму неоднократно, то, как правило, сможете рассчитывать на дополнительные скидки.

8. Вам ничто не мешает продать свою квартиру по договору ренты, в соответствии с которым можно и деньги получить, и проживать в квартире до конца жизни. В случае любых неприятностей закон будет на вашей стороне. Этот способ требует особенно тщательного подхода к выбору риэлтера, который должен обладать лицензией на такую деятельность, кроме того, этот способ не годится для людей молодых, здоровых и веселых – у таких владельцев квартиру по договору ренты просто никто не купит.

9. Можно принять участие в программе долевого строительства жилья или купить строящийся объект. На первоначальном этапе строительства жилого дома можно приобрести квартиру по первоначальной стоимости. На каждом этапе строительства цена квартиры возрастает, и застройщики поднимают на нее цену.

Например, покупая квартиру за 500 000 долларов, 20 % ее стоимости необходимо внести в качестве первоначального взноса. Через полгода квартира дорожает на 10 % и стоит уже 550 000 долларов. Еще через полгода квартира вырастает в цене еще на 50 000 долларов, а ее конечная цена составляет уже 600 000 долларов. За год квартира подорожает на 20 %. Продав ее, можно заработать 100 % на вложенные на первоначальном этапе деньги. Кроме того, следует иметь в виду, что перепродать квартиру можно на любом этапе строительства.

Если вы пожелаете оставить квартиру себе, в конце строительства можно взять под эту квартиру кредит в банке со сроком выплаты до 30 лет. Если вы пока не собираетесь жить в этой квартире, сдача квартиры в аренду поможет выплачивать ежемесячные платежи в банк по погашению кредита, то есть квартиросъемщики будут выплачивать ваш кредит.

Зарабатывать можно не только на городских квартирах и домах, но и на загородной недвижимости, хотя в России пока еще не на всякой загородной недвижимости можно получить сопоставимую с «городской» недвижимостью прибыль. Впрочем, как правило, все неудачи на этом рынке связаны не столько с объективной ситуацией, сколько с некомпетентностью инвесторов. Так, например, не менее 70 % домов и поселков, построенных в 1997–2005 годах, на сегодняшний день стоят ровно столько, сколько стоит земля и коммуникации, то есть без учета стоимости самих зданий. Как правило, эти здания не отвечают даже минимальным архитектурным запросам и современным требованиям к планировочным решениям.

Если для города основным секретом успеха личного делового проекта является «место, место и место», то в загородной недвижимости все обстоит несколько иначе. Местоположение объекта, разумеется, играет значительную роль, однако планировка, архитектура и инфраструктура могут повысить ликвидность объекта, даже если он расположен в не очень престижном месте.

Вообще-то, в каждом поселке высокого уровня должна присутствовать собственная инфраструктура. В первую очередь это супермаркет или мини-маркет и медицинский центр (чтобы не думать, сколько продуктов еще осталось, есть ли детское питание и не случится ли непредвиденных казусов со здоровьем). Обязательны хорошо освещенные аккуратные дорожки, нужны газоны, ограды, охрана. В поселках высокого уровня обычно имеется постоянная охрана с видео-наблюдением, в поселке бизнес-класса – наемная на въезд-выезд. Спортивный комплекс, учреждения культурного и развлекательного профиля неизбежно повышают заинтересованность покупателей и арендаторов. Обязательно же для успешного с финансовой точки зрения проекта наличие на территории поселка любого уровня гостевой автостоянки и детских площадок.

Поселок считается самостоятельным и престижным, если непосредственно в населенном пункте находится здание администрации. 90 % покупателей загородного жилья в настоящее время предпочитают организованные коттеджные поселки, в то время, как еще несколько лет назад таковых покупателей было только 10 % – застройщики предпочитали «самосел».

Как показывают данные риэлтеров, спрос на новые коттеджи по некоторым направлениям догоняет и даже обгоняет предложение. Эту тенденцию уже почуяли инвесторы: в последний год заметно выросло число компаний, объявивших о начале строительства целых поселков под продажу.

Рост цен на загородное жилье сопровождается еще более впечатляющим повышением спроса со стороны арендаторов. По ряду направлений риэлтеры говорят о десятикратном превышении спроса над предложением, причем клиентура во многом прирастает за счет состоятельных петербуржцев и москвичей.

Арендодателями на рынке загородного жилья высокого класса были и остаются в основном собственники коттеджей, которые по разным причинам не живут в своих домах. Благоустроенных коттеджных поселков, предназначенных для краткосрочной аренды, вокруг городов пока немного. Соответственно, спрос на аренду ежегодно вырастает, по разным данным, на 50–70 %, а цена – на 25–30 %.

Замедление роста цен связывают с насыщением рынка, которое при нынешних темпах строительства и повышения спроса может произойти в срок от 2 до 5 лет, а до тех пор ежегодное увеличение арендных ставок на 15–20 % в среднем (при прочих неизменных условиях) практически гарантировано.

Прогнозируется также, что насыщение спроса на коттеджи высокого класса произойдет значительно быстрее, чем на коттеджи других категорий. В дальнейшем можно ожидать появления новых коттеджных проектов, в которых стоимость квадратного метра окажется существенно ниже стоимости квадратного метра в жилье нынешнего эконом-класса.

Загородные жилые поселки востребованы и повышают свою популярность с каждым днем. В настоящее время покупатели экономят не деньги, а нервы и силы и именно поэтому все чаще приобретают готовые дома в коттеджных поселках.

К сожалению, удовлетворить требованиям современных покупателей загородной недвижимости на деле, а не на бумаге, удается далеко не всем инвесторам. Но никакие сложности не испугают настоящего финансиста, который хочет сделать деньги на недвижимости. Главное – понимать, что время сверхприбылей для дилетантов заканчивается во всех секторах рынка, и недвижимость – не исключение.

Москва уже давно догнала и обогнала многие мировые столицы по ценам на приобретение и аренду коммерческой недвижимости. Обогнала настолько, что цены на помещения в самых дорогих бизнес-центрах Америки покажутся нашему покупателю недвижимости весьма умеренными. Разумеется, подобная ситуация привела к тому, что на рынок как жилой, так и коммерческой недвижимости устремились многочисленные непрофессиональные инвесторы. Качественных офисных помещений в Москве по-прежнему катастрофически не хватает.

Составление частного инвестиционного проекта

Инвестируя в недвижимость, нужно смотреть не на прогнозы цен (которые никогда не сбываются) и не на процент годовых по формуле «аренда, деленная на продажу». Инвестиции в недвижимость – комплексная деятельность, в которой необходимо по максимуму использовать такие преимущества недвижимости, как легкость получения и дешевизна кредитов под залог недвижимости, а также возможность иметь доход и от арендной платы, и от удорожания помещения, лишь тогда можно рассчитывать на доходность в 15–20 % годовых при полном страховании рисков.