Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

В то же время под "иными" обстоятельствами, действие которых может обусловить принятие решения о реквизиции земельного участка, могут пониматься также обстоятельства, возникшие в результате, например, террористической акции (см. ст.3 ФЗ от 25.07.1998г. "О борьбе с терроризмом" [213] ). К таким обстоятельствам могут быть отнесены и обстоятельства введения чрезвычайного положения, представляющие собой непосредственную угрозу жизни и безопасности граждан и конституционному строю Российской Федерации, устранение которых невозможно без применения чрезвычайных мер (см. ст.3 ФКЗ от 30.05.2001г. "О чрезвычайном положении" [214] ). См. также комментарий к п.2 настоящей статьи).

213

 СЗ РФ, 1998, N 31, ст.3808; 2000, N 33, ст.3348; 2002, N 47, ст.4634; 2003, N 27, ч.I, ст.2700; 2004, N 35, ст.3607

214

 СЗ РФ, 2001, N 23, ст.2277; 2003, N 27, ч.I, ст.2697.

2. Пункт 2 комментируемой статьи отграничивает понятие "реквизиция" от изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Дело в том, что реквизиция земельных участков возможна лишь при чрезвычайных обстоятельствах, указанных в п.1 комментируемой статьи. Согласно же ст.55 Кодекса изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным ст.49 Кодекса. Исключительные случаи, при которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, не могут рассматриваться в качестве чрезвычайных обстоятельств (см. ст.49 Кодекса и комментарий к ней).

3. Норма п.3 ст.51 Кодекса предоставляет собственнику реквизированного земельного участка право выбора способа компенсации на случай невозможности возврата реквизированного земельного участка в натуре. Он вправе, по своему усмотрению, требовать возмещения рыночной стоимости реквизированного участка или предоставления равноценного (с точки зрения стоимости, расположения, наличия подъездных путей, коммуникаций и т.п.) земельного участка. Под рыночной стоимостью реквизированного земельного участка, на наш взгляд, следует понимать его рыночную стоимость, существовавшую до начала наступления чрезвычайных обстоятельств, послуживших основанием реквизиции. Одновременно в силу п.1 ст.51 Кодекса собственник реквизированного земельного участка имеет право требовать возмещения иного причиненного реквизицией реального ущерба, а также упущенной выгоды.

4. Пункт 4 комментируемой статьи гарантирует собственнику реквизированного земельного участка право требовать в судебном порядке возврата ему этого участка на случай, если указанный участок не возвращен в натуре при прекращении действия обстоятельств, послуживших основанием реквизиции. Подведомственность дела определяется по правилам гл.3 ГПК РФ и гл.4 АПК РФ. Юридическим основанием иска в таких случаях могут служить ст.301 ГК РФ (истребование имущества из чужого незаконного владения) и комментируемая статья.

5. Правила п.5 ст.51 Кодекса исключают применение норм п.1, 3, 4 комментируемой статьи в случаях, когда в силу чрезвычайных обстоятельств, служащих основанием реквизиции, принадлежащий собственнику земельный участок был временно, на период действия этих обстоятельств, занят для использования в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими обстоятельствами угроз. Например, временное занятие земельного участка в этих целях возможно в зоне проведения контртеррористической операции на основании ст.13 ФЗ "О борьбе с терроризмом".

Правовые последствия таких ограничений, по-видимому, должны определяться в контексте ст.56 Кодекса, частности, п.7 ст.56 (см. указанную статью и комментарий к ней). Одновременно в силу прямого указания п.5 ст.51 Кодекса собственник земельного участка вправе в судебном порядке требовать возмещения убытков (реального ущерба и упущенной выгоды), причиненных в связи с временным ограничением его прав. Другие последствия ограничений прав собственника могут быть предусмотрены и иными федеральными законами (см., например, гл.IV ФЗ "О борьбе с терроризмом").

6. Пункт 6 ст.51 Кодекса предоставляет собственнику реквизированного земельного участка юридическое основание для обращения в суд с целью оспорить оценку, в соответствии с которой ему компенсируются стоимость участка и причиненные убытки. Речь идет об оспоривании размера убытков, причиненных как реквизицией земельного участка (п.1 ст.51 Кодекса), так и временным ограничением прав собственника в случаях, когда его земельный участок не подвергается реквизиции, но используется в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства (п.5 ст.51 Кодекса).

Статья 52 Условия и порядок отчуждения земельного участка

Отчуждение земельных участков оформляется заключением гражданско-правовых сделок. Собственник земельного участка — государство (Российская Федерация, субъекты Федерации), муниципальное образование, гражданин, юридическое лицо вправе отчуждать земельные участки по договорам купли-продажи, сдавать их в аренду. Соответственно необходимо иметь в виду правила п.1 ст.260 ГК РФ, который закрепляет за собственником земельного участка право продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным способом при условии, что соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (см. ст.27 Кодекса и комментарий к ней). Помимо передачи земельного участка в залог или аренду возможно и установление земельного сервитута, обременяющего право собственности на участок (ст.274 ГК РФ).

Переход права собственности на земельный участок имеет место и при наследовании. Распоряжения наследодателя — собственника земельного участка — о назначении наследника, передаче права пользования отказополучателю и другие завещательные распоряжения по поводу земельного участка представляют собой реализацию правомочий собственника. Указанные акты должны совершаться с соблюдением правил Раздела V "Наследственное право" части третьей ГК РФ.

Земельный участок, являясь объектом недвижимого имущества, отчуждается с соблюдением правил о регистрации сделок с недвижимостью. Основным нормативным актом, который на основе ГК РФ определяет порядок регистрации сделок с недвижимостью является от 21.07.1997г. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [215] .

215

 СЗ РФ, 1997, N 30, ст.3594; 2001, N 11, ст.997; N 16, ст.1533; 2002, N 15, ст.1377; 2003, N 24, ст.2244; 2004, N 27, ст.2711; N 30, ст.3081; N 35, ст.3607; N 45, ст.4377; 2005, N 1, ст.15, 22, 40, 43.

Статья 53 Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок

1. Российскому земельному законодательству правила об отказе от земельного участка были известны и до введения в действие Кодекса (ст.39, 40, 42 ЗК 1991г.). Однако ст.53 Кодекса регулирует данные отношения, основываясь на гражданском законодательстве Российской Федерации, введенном в действие по прошествии нескольких лет после вступления в силу ЗК 1991г.

Пункт 1 ст.53 Кодекса определяет, что сам по себе отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок, выраженный в соответствующем заявлении, автоматически не прекращает соответствующее право. Подача заявления об отказе лица от права на земельный участок должна рассматриваться как выражение воли данного лица, направленной на прекращение вещного права.

Структура ст.53 Кодекса позволяет сделать вывод, что п.1 данной статьи распространяется на все случаи отказа от прав на земельные участки, предусмотренные в ст.53 Кодекса. Пункты 2 и 3 комментируемой статьи имеют специальное значение для процедур отказа от предусмотренных в этих пунктах прав.