Квадрант денежного потока

Что случится, если вы полностью выплатите ипотечный кредит?

Многие люди спрашивают меня:

– А что случится, если я полностью погашу ипотечный кредит? Тогда мой дом станет активом?

И я отвечаю:

– В большинстве случаев этого не произойдет. Он по-прежнему останется пассивом.

Для такого ответа есть несколько причин.

Прежде всего это расходы на техническое обслуживание и содержание дома. Недвижимость подобна автомобилю. Даже если за них выплачены все кредиты и они находятся в полном вашем владении, вам все равно приходится платить, чтобы ими пользоваться, а потом в них обязательно что-то ломается, после чего они начинают сыпаться как карточный домик. В большинстве случаев люди платят за ремонт своего дома и автомобиля долларами, которые остаются после уплаты налогов. Человек в квадрантах Б и И включает собственность в колонку активов, только если она приносит доход в виде положительного денежного потока.

Но основная причина, по которой дом, даже после полной выплаты ипотеки, все равно остается пассивом, заключается в том, что он по-прежнему не является вашей собственностью. Даже если вы формально считаетесь его владельцем, государство все равно взимает с вас налоги.

Попробуйте перестать платить налоги на имущество – и вам быстро станет ясно, кто на самом деле владеет вашей собственностью.

Вот откуда берутся сертификаты налогового залога, о которых я писал в книге «Богатый папа, бедный папа». Они являются прекрасным способом получать по крайней мере 16 процентов от ваших денег. Что касается самих домовладельцев, которые не платят налоги на собственность, то государство начисляет на задолженность по налогам пеню в размере от 10 до 50 процентов. Таким процентам любой ростовщик позавидует!

Если вы не платите налоги за собственность и кто-то, например я, платит их за вас, тогда по законам многих штатов считается, что сумму этих налогов вместе с процентами вы задолжали мне. Если вы не рассчитаетесь со мной в течение установленного законом срока, я буду вправе забрать у вас дом в счет тех денег, которые мне причитаются. В большинстве штатов налоги на собственность подлежат уплате в первую очередь и по приоритетности стоят даже выше банковской ипотеки. Лично мне такие дома обходились всего в несколько тысяч долларов.

Определение недвижимости

Чтобы развить в себе способность видеть деньги, вы должны научиться видеть их своим разумом, а не глазами. А для этого вам нужно знать точные определения слов и системы цифр.

Я полагаю, что вы уже поняли разницу между активом и пассивом и знаете, что слово «ипотека» означает «ссуда под залог», а слово «финансы» – «уплата выкупа». А теперь вы познакомитесь с происхождением термина «недвижимое имущество» и популярных финансовых инструментов, именуемых производными, а на жаргоне финансистов – деривативами. Многие люди считают, что производные возникли недавно, но на самом деле это понятие существует с незапамятных времен.

Выражаясь самым простым языком, производное – это нечто произошедшее от чего-то другого. Например, апельсиновый сок является производным апельсина.

В свое время я считал, что слово «real» в английском термине «real estate» (недвижимое имущество) означает что-то реальное или осязаемое. Богатый папа объяснил мне, что на самом деле это слово произошло не от латинского «realis» (вещественный), а от испанского «real» (королевский). Например, «шоссе» по-испански называется «camino real» (королевская дорога). Соответственно, недвижимое имущество – это королевское имущество.

Когда на рубеже XV и XVI веков аграрная эпоха закончилась и началась эпоха индустриальная, земля и сельское хозяйство перестали служить основой могущества государственной власти. Монархи поняли, что им необходимо привести свою политику в соответствие с реформами, которые предоставили крестьянам право владеть землей. Для того чтобы позволить простолюдинам выкупить у королей землю, были созданы производные финансовые инструменты, такие как налоги на земельную собственность и ипотечные кредиты.

Налоги и ипотечные кредиты называются производными, потому что они произошли от земли. Правда, ваш банкир не назовет ипотечный кредит производным, а скажет, что он просто обеспечивается землей, но сути дела это не меняет. Когда монархи осознали, что деньги им стала приносить не земля, а производные, они учредили банки, чтобы управлять быстро растущим бизнесом. В настоящее время земля по-прежнему называется королевским имуществом, потому что она никогда не будет полностью принадлежать вам независимо от того, сколько вы за нее заплатите. Она все еще принадлежит королям.

Какова ваша процентная ставка на самом деле?

Богатый папа боролся и торговался за каждый процент ставки, которую ему нужно было заплатить. Он задал мне такой вопрос: «Когда банкир говорит тебе, что твоя процентная ставка составляет 8 процентов в год, это действительно так?» Я обнаружил, что это не так, но, чтобы прийти к такому выводу, нужно уметь читать цифры.

Скажем, вы покупаете дом за 100 тысяч долларов, вносите первый взнос в 20 тысяч, а на остальные 80 тысяч берете в банке ипотечный кредит под 8 процентов сроком на 30 лет.

За первые 5 лет вы заплатите банку 35 220 долларов, из которых 31 276 долларов составят проценты, а на погашение основного долга пойдет всего 3944 доллара.

Если вы будете использовать кредит в течение всего срока, то есть 30 лет, то основная сумма долга вместе с процентами составит 211 323 доллара. Если вычесть отсюда 80 тысяч, которые вы взяли в долг, то получится, что вам придется выплатить 131 323 доллара в виде процентов.

Кстати, следует отметить, что в эти 211 323 доллара не войдут налоги на собственность и кредитная страховка.

Стоит ли говорить, что 131 323 доллара – это больше, чем 8 процентов от 80 тысяч долларов. Это похоже, скорее, на 160 процентов прибыли за 30 лет. Как я уже сказал, банкиры не лгут. Они просто не говорят вам всей правды. Но если вы не умеете читать цифры, то никогда об этом не узнаете. А если вы будете чрезвычайно довольны своим домом, то и выяснять ничего не станете. Кроме того, через несколько лет вам, конечно, захочется купить новый дом, виллу или рефинансировать ипотечный кредит под более низкий процент. Именно на это банкиры и рассчитывают.

Индекс средней доходности отрасли

В банковской сфере принято считать, что средний срок выплаты по кредиту у ипотечных заемщиков составляет семь лет. Другими словами, банки рассчитывают, что каждые семь лет средний заемщик покупает новый дом или рефинансирует ипотеку. В нашем примере это означает, что каждые семь лет они хотят получать обратно первоначально выданные 80 тысяч долларов плюс 43 291 доллар в виде процентов.

Слово «ипотека» происходит от греческого «hypoth'eke» (залог). В английском языке используется термин «mortgage», состоящий из двух французских слов: «mort» (смерть) и «gage» (залог), чтобы показать, что соглашение о залоге теряет силу (умирает) в случае погашения долга или прекращения платежей. Вот почему большинство людей всю жизнь упорно трудятся, получают прибавку к зарплате и покупают новые дома на новые ипотечные кредиты.