Квартира в Сочи. Как выбрать и купить квартиру у моря

И, наоборот, если вы обращаетесь в оценочную компанию сами, без привязки к аккредитациям в банках и говорите, что вам нужна оценка на три миллиона, к гадалке не ходи, вам на три миллиона и оценят. К сожалению, "лукавая" оценка процветает в нашей стране и это плохо.

Если бы этого не было, если бы у оценщиков были актуальные коэффициенты, то за 5–7 тысяч рублей можно было бы получить объективную цифру, сколько стоит ваша квартира сегодня. И выходить на рынок, продавать квартиру с правильной ценой. Потому что, ошибка в стартовой цене приведет к тому, что квартира будет долго болтаться в рекламе, ее увидят все потенциальные покупатели и, когда вы начнете снижать цену, чтобы ее все-таки продать, вас "упрессуют" по цене на столько, что вы снизите цену намного ниже рынка. Поэтому, выгодно стартовать по рыночной цене сразу, а не с завышенной цены и потом опускаться.

Второй метод оценки называется «Десять лучших цен». Он очень простой.

Заходите в интернет и находите все аналогичные квартиры в вашем микрорайоне. Например, у вас пятиэтажный хрущевский дом, четвертый этаж, площадь 42 м². Вы смотрите какие цены на квартиры в вашем микрорайоне, в домах такого же типа, на четвертом этаже, с такой же площадью.

Допустим, таких квартир будет 28. Заносите их в электронную табличку и сортируете по цене.

И сейчас, внимание вопрос!

Какая квартира будет продана первой из этого списка?

В списке 28 квартир. Очень похожих, находятся рядом, дома одинаковой серии, одинаковые этаж и площадь. Вы отсортировали по цене. Сверху самая дешевая, снизу самая дорогая. Какой номер квартиры будет продан первым?

Конечно же, самая дешевая. Первая по списку квартира будет продана первой. Ну, хорошо, есть второстепенные факторы, видовые характеристики, качество ремонта фасада дома, ремонт подъезда, захламленность холла. Признаки, по которым, возможно, третья квартира из списка будет продана первой, но первая десятка – вне конкуренции. Топ-10 самых дешевых цен приведет к тому, что эти квартиры будут проданы в первую очередь, а потом уже все остальные.

Так вот, метод «десяти лучших цен» состоит в следующем:

Если вы хотите оценить сколько стоит ваша квартира или квартира вашего клиента (если вы специалист рынка недвижимости), то проведите такую простую аналитику. Выпишите в табличку все однотипные квартиры и попросите собственника поставить его квартиру в этом списке на любое место. Хочет на 29-е, если в списке 28, хочет на пятое, хочет на первое.

Как вы думаете, куда чаще всего ставят собственники?

Из моей практики есть два варианта. Первый: ставят где-то двадцатой. Тогда мне становится ясно, что человек ни чего не понял и такая квартира будет продаваться очень долго. Бесполезно браться за такие варианты. Конечно, заниматься ожиданием того, что цена квартиры дойдет до рыночной можно, но это займет восемь-девять месяцев, а то и больше. Нет смысла заниматься продвижением непродаваемой квартиры. Но, если человек ставит свою квартиру в первую десятку, я помогаю ему продать эту квартиру. Такой простой метод «десяти лучших цен».

Давайте двигаться дальше и посмотрим, какие факторы влияют на цену недвижимости. Их не так много. Есть факторы ключевые и есть второстепенные. Сначала рассмотрим ключевые факторы.

Ключевые факторы, влияющие на цену

Первый фактор, влияющий на цену – это место. В Сочи самый популярный район – Центральный. В нем есть десяток микрорайонов: Центр, Заречный, Новый Сочи, Мамайка, Донская, Макаренко, Больничный городок, Ареда, Завокзальный, КСМ. Не сложно догадаться, что микрорайоны, которые ближе к морю – более востребованы. Они более престижные, более дорогие.

Следующий район – Хостинский. Состоит из еще большего количества микрорайонов: Кудепста, Хоста, совхоз Приморский, Малый Ахун, Новая Мацеста, Мацестинская долина, Приморье, Бытха, Раздольное, Яна Фабрициуса, санаторий Светлана, Соболевка.

Здесь, то же самое: чем ближе к морю микрорайон, тем он более престижный, тем дороже там недвижимость.

И третий район, которые мы рассматриваем – Адлерский, прибрежная часть. Состоит из следующих микрорайонов: Голубые Дали, Курортный городок (Чкалова), Мирный, Молдовка, Центр, Чай совхоз.

Помните в прошлом году, в июне после ливневых дождей достаточно сильно затопило Сочи? Из всех районов Сочи затопило только один микрорайон, под названием Мирный, и то на 2 дня. Соответственно, это не может не отразиться на цене микрорайона. Несмотря на то, что Мирный достаточно близко от моря и от Олимпийского парка, это самый дешевый микрорайон Адлерского района, потому что он потенциально находится в зоне риска. Он находится ниже уровня моря.

Все остальные микрорайоны в Адлере – переоценены на сегодня, примерно на 15 %.

То же самое происходит с большинством квартир Центрального района Сочи. Квартиры в микрорайонах Мамайка, Центр, Завокзальный, Заречный и Новый Сочи переоценены примерно на 15 %. Подробнее об этом мы поговорим в главе 4, которая посвящена ценам и тенденциям изменения цен.

Но, вы должны понимать, что если на сегодняшний день на эту недвижимость есть спрос, за это платят, то это и есть реальная рыночная цена. Поэтому, с точки зрения соотношения цена-качество, Хостинский район, очень даже конкурентный. Я рекомендую на него обратить пристальное внимание тем, кто хочет решить свой жилищный вопрос уже в этом году.

Второй фактор, влияющий на цену – тип дома.

В Сочи есть, в основном, 3 типа домов, не считая смешанных: кирпичный, панельный, монолитный. Целиком деревянных в городе уже практически не осталось.

Панельный дом самый дешевый, кирпичный средний, монолитный самый дорогой и самый массовый в новой застройке Сочи. В последние шесть лет панельные дома в Сочи строить практически перестали. Полностью перешли на технологию монолитного строительства. Редчайший случай, когда кирпичные дома еще кто-то продолжает строить. На улице Кирпичной есть несколько таких домов, недавно построенных.

Третий фактор – этаж.

Этаж может влиять на экологию в вашем доме. В Сочи замечательный климат, очень много зелени, и даже небольшая загазованность хорошо чувствуется. Особенно, когда идешь вдоль Курортного проспекта или вдоль улицы Ленина чувствуешь запах выхлопных газов. Поэтому, если дом находится близко от дороги и вы выбираете этаж, то это должен быть конечно не первый и не второй этаж. Чем выше, тем меньше запаха газов вы будете чувствовать. В таком случае лучше брать этаж повыше, предпоследний – последний.

Четвертый фактор – состояние квартиры.

Когда мы говорим о состоянии квартиры, то имеем ввиду ремонт. Ни в коем случае нельзя делать ремонт перед тем как квартиру продаешь. Предположим, вы сделали ремонт за 1 млн. руб. Сколько за него можно будет получить при продаже? От стоимости ремонта, сделанного для себя, можно выручить в цене продаваемой квартиры не более 50 %. Причин тому много. Это факт, известный всем риэлторам.

Поэтому, если вы собрались продавать квартиру, нельзя делать качественный ремонт перед продажей. Максимум, что можно сделать, это хоум-стейджинг.