Многоликий Питер. Как выбрать район и локацию для покупки квартиры

Кому подойдет эта книга

1. Людям, которые решили купить квартиру и понимают свои финансовые возможности. Вам эта книга сэкономит массу времени. Чтобы вы не искали то, чего не существует в природе, и могли получить какую-то системную оценку и увидеть варианты жилья в Питере чуть шире, чем видите из окна своей нынешней квартиры. Если вы решили квартиру купить, но еще не определились, чего хочется, – точно полезно ознакомиться со всеми вариантами.

2. Тем, кто решил переехать жить в Питер и снимать квартиру. Потому ли, что собираетесь здесь учиться или работать, потому ли, что здесь учатся ваши дети, – или потому, что хочется провести какую-то часть своей жизни в самом романтичном городе России. Вы поймете, что устроиться здесь можно почти с любым бюджетом. Вы начнете ориентироваться в моем городе – если не как я сама, то точно лучше половины так называемых узких специалистов в недвижимости.

3. Начинающим риелторам, которые выходят на рынок Санкт-Петербурга. Вы почувствуете этот город и начнете улавливать настроения ваших покупателей. Вы станете закрывать сделки по покупке жилья в разы быстрее, чем ваши коллеги, у которых в арсенале только цена за метр. Вы поймете, почему «элитка» – не всегда то, что нужно, и какая она бывает разная. И почему «ценители» могут провести годы в поиске идеального жилья, а вы найдете им его за пять показов.

4. И просто всем, кому интересно, как бытует, меняется и развивается само понятие «жилая квартира» в тридцатилетней перспективе в Санкт-Петербурге.

Выбираете себе квартиру? Читая эту книгу, вы проделаете 80% работы, что позволит ускорить процесс примерно на полгода и убережет от непродуманных расходов. В случае покупки недвижимости ваша экономия составит от 100 тысяч рублей – это средства, которые вы не потеряете на необдуманно внесенных задатках, они же авансы.

Вы точно не поведетесь на мнение «хорошего агента – тети Маши». Это такой риелтор-персонаж. «Тетя Маша» работает с клиентами по принципу «советую как себе» и «хорошая квартира, надо брать». При поиске квартиры с таким «надежным специалистом» вы видите рынок ее глазами и недоумеваете, почему не попадается идеальная квартира. В общем, если вам встретится агент-«звезда», вы после прочтения моей книги сумеете отделить мух от борща.

На рынке есть и другие «любимые» мной персонажи. Прежде всего это суперсовременный_суперспециалист. Его особенность – напор и нахрап. Он чисто одет, произносит много слов за единицу времени и рассказывает, что в «его сетевом агентстве, самом крупном в России» применяются все самые современные технологии. Он отлично нажимает кнопки, умеет пользоваться CRM, за него с документами работает юрист. Задача такого «спеца» – продать как можно больше и то, что выгодно ему. Поэтому читайте эту книгу внимательно, а потом пропускайте все настойчивые рекомендации «суперспециалистов» через фильтр здравого смысла.

Для чего вам квартира?

Поразительно, но очень немногие могут сразу и однозначно дать ответ на этот вопрос. Чаще всего ответ бывает такой: ну как, вы что, сами не знаете, для чего квартира? А ведь от того, насколько мне, риелтору, понятна цель покупки, зависит, насколько быстро состоится сделка. То же самое происходит с вами, уважаемые покупатели, когда вы начинаете поиск жилья или объекта для инвестирования, и с вами, дорогие коллеги, если неясно, для чего и кого требуется жилье.

Вопрос-то не праздный. Среди моих заявок лишь около трети составляют заявки «для того, чтобы жить самим». Тут все ясно, выбираем для себя, с учетом всех потребностей семьи. Идем по обычному плану.

А остальные какие? Чаще всего я сталкиваюсь с желанием клиента соединить три в одном: чтобы можно было перепродать с выгодой, сдавать и, если что, жить самим. Совместить несовместимое можно, но получится, что ни одна задача толком не будет решена.

У людей могут быть особые потребности, которые сильно влияют на выбор.

Для примера возьмем один признак – этажность. В общем количестве запросов на покупку в моей практике 90% клиентов не хотят рассматривать первый этаж. Причины понятны, но, раз уж я еще и коуч, поразбираемся в них. Посмотрим, что отталкивающего есть на первых этажах.

Риск, что в квартиру проникнут через окно.

Холод от подвала или цоколя.

Шум с лестничной клетки, когда соседи идут домой вечером или на работу с утра.

Темно от деревьев за окном.

В подвале могут жить асоциальные элементы.

Возможность появления насекомых и грызунов из подвала.

Всё.

А теперь посмотрим, почему клиенты выбирали именно первый этаж.

Жить будет человек с ограниченными возможностями. Если сломается лифт или отключат свет – попасть в квартиру на любом этаже выше первого станет нерешаемой задачей.

Ребенок сам приходит из школы, а мать или бабушка видит, как он подходит к парадной, и сразу открывает дверь. Не надо ждать, когда он доедет на лифте или поднимется по лестнице.

Хозяева разводят собак. Гулять с щенками в определенный период нужно шесть раз в день. Не набегаешься по лестнице.

Дома хочется сделать перепланировку с переносом «мокрых точек». Внизу никто не живет, перепланировку можно согласовать на законных основаниях.

Продавцы понимают, что первые этажи пользуются пониженным спросом, поэтому выбор больше и торговаться легче.

Как вам такие рассуждения?

Каждый раз объясняю: квартира для себя, для перепродажи и для сдачи в аренду – это три разные квартиры.

Инвестиционные квартиры – те, что люди купили, подержали некоторое время и потом продают. Для этой цели годятся немногие объекты. Выбрать их непросто, нужно хорошо понимать рынок, перспективы его развития, потенциал объекта. А еще момент – когда стоит входить в проект, а когда уже поздно или еще не время. И, конечно, когда из него выйти.

Фактически необходимо иметь в виду три момента:

Кто заплатит вам вашу прибыль?

Каковы ваши цели на самом деле в этом проекте (а не в целом в жизни)?

Какова финансовая ситуация? Надо четко ее анализировать и успевать быстро на нее реагировать.

Держать фокус внимания на всех трех моментах помогаю я – как риелтор и как коуч.

Если вы решили купить квартиру, чтобы позже ее продать, – вам не должно там нравиться, нравиться должно тем, кто будет у вас покупать. Не снимать, а покупать. Кто окажется тем человеком, которому вы быстро и с выгодой продадите объект недвижимости? Не знаете? А хороший риелтор знает. Если нет – найдите такого, кто знает. Иначе это плохая инвестиция, больше похожая на игру в рулетку. Рынок может «осесть». Проект может не состояться. Стройку могут заморозить. Рядом могут проложить трассу или построить мусорный завод. Кто будет об этом думать вместо вас, если не риелтор?