Настольная книга нотариуса
Шрифт:
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев (п. 4 ст. 35 ЗК):
– отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
– отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК (занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками, объектами постоянной
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Данные правила не распространяются на отчуждение помещений (жилых и нежилых) в многоквартирных домах и административных зданиях, за исключением встроенно-пристроенных объектов.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
При отчуждении недвижимости может возникать вопрос, должен ли вместе со зданием (сооружением) отчуждаться весь земельный участок, принадлежащий на праве собственности, либо возможно отчуждение его части. Указанный вопрос вызван определенным расхождением между нормами ГК и ЗК. Так, ст. 552 и 273 ГК предполагают возможность отчуждения части участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования. В п. 4 ст. 35 ЗК речь идет о целом земельном участке, принадлежащем собственнику здания (сооружения). Вместе с тем в предыдущих пунктах названной статьи содержится норма, допускающая возможность отчуждения части земельного участка, необходимая для использования отчуждаемого объекта недвижимости. Очевидно, в данном случае имеет место всего лишь некоторая неточность редакции п. 4 ст. 35 ЗК.
При определении размера части земельного участка, подлежащей отчуждению, следует руководствоваться п. 2 ст. 35 ЗК: площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В случае отчуждения здания (сооружения) не с целым земельным участком, а только с частью этого участка перед оформлением договора по заявлению продавца следует произвести раздел земельного участка на два участка с составлением кадастрового плана на каждый из них. Соответствующие изменения должны быть внесены в Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При отчуждении здания (сооружения), расположенного на земельном участке, на который собственник здания (сооружения) обладает правом постоянного (бессрочного) пользования, отчуждение здания (сооружения) производится без земельного участка, поскольку права распоряжения земельным участком у его правообладателя не имеется.
Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан до введения в действие ЗК, сохраняется без ограничения каким-либо сроком, поэтому перед отчуждением недвижимости дополнительного оформления или государственной регистрации данного права не требуется. Несколько по-иному решен вопрос в отношении юридических лиц, обладающих правом постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки. Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК (государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления),
обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. (п. 2 ст. 3 Федерального закона).Следует иметь в виду, что после регистрации перехода прав на недвижимость покупатель уже не может оформить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, так как в соответствии с п. 2 ст. 20 ЗК гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование после введения в действие ЗК не предоставляются. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность.
Если земельный участок, на котором расположено отчуждаемое здание (сооружение), принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, объектом отчуждения он также являться не может. Согласно ст. 21 ЗК распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, невозможно, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.
Поскольку предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК не допускается, покупатель имеет право после регистрации прав на недвижимость приобрести земельный участок в собственность.
Если отчуждаемое здание (сооружение) расположено на арендованном земельном участке, возможно несколько вариантов оформления договора:
– передача продавцом недвижимости покупателю недвижимости своих прав и обязанностей по договору аренды; согласно п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется;
– передача продавцом недвижимости покупателю недвижимости арендуемого продавцом земельного участка в субаренду; согласно п. 6 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК;
– расторжение договора аренды по соглашению между арендатором (продавцом недвижимости) и арендодателем; согласно п. 3 ст. 35 ЗК собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке (покупатель недвижимости), имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
8. Прочие условия договоров об отчуждении недвижимого имущества
В текст конкретного договора об отчуждении недвижимого имущества могут быть включены самые разнообразные условия, не противоречащие законодательству, относительно которых сторонами было достигнуто соглашение.
Так, поскольку в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом может быть приостановлена на срок до трех месяцев и учитывая, что право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает лишь с момента государственной регистрации, в договоре, очевидно, целесообразно оговаривать момент, с которого на приобретателя возлагается риск случайной гибели недвижимого имущества, особенно в случаях, когда фактическая передача имущества приобретателю уже состоялась до подписания договора либо ее предполагается осуществить до подачи заявления на государственную регистрацию. По общему правилу в соответствии со ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.