Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним

Однако Банк России в 2006 году дал новые рекомендации по составлению финансовой отчетности кредитных организаций в соответствии с Международными стандартами появилось понятие «инвестиционная недвижимость» [95] . Инвестиционная недвижимость (Investment property) – это имущество (земля или здание либо часть здания, либо и то, и другое), находящееся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) в целях получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого, но не для использования в производстве или поставках товаров (или услуг) либо для административных целей; продажи в ходе обычной деятельности [96] .

95

Письмо Центрального Банка России от 10 февраля 2006 г. № 19-Т «О методических рекомендациях «О порядке составления и представления кредитными организациями финансовой отчетности» // Гарант.

96

Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) № 40 «Инвестиционная недвижимость» // Консультант Плюс.

Проанализировав приведенные определения, стоит провести аналогию между ними и отразить коммерческую недвижимость следующим образом: под коммерческой недвижимостью (недвижимость инвестиционная или доходная) стоит понимать ту недвижимость, которую используешь в инвестиционной деятельности в долгосрочной перспективе с целью получения возможности извлекать выгоду (получить денежный доход). Именно эта цель и является мотивом покупки коммерческой недвижимости (точнее конкретного объекта).

В юридической литературе существуют различные трактовки понятия «коммерческая недвижимость». Их анализ позволил определить отличительные признаки данного вида недвижимости с целью более детального его рассмотрения:

1) Неперемещаемость объекта недвижимости.

2) Уникальность каждого объекта недвижимости с точки зрения инвестиционной привлекательности.

3) Высокая капиталоемкость недвижимости: без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднительны.

4) Сравнительно небольшое количество сделок на рынке вследствие специфики актива.

5) Трудность приобретения полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость.

6) Длительный период экспозиции актива на рынке.

7) Долговременность объекта инвестирования.

8) Низкая степень взаимозаменяемости объектов из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости и других факторов.

9) существование ряда специфических рисков (риска накопления внешнего и функционального износов или финансового риска, связанного с условиями пересмотра арендной платы, и т. п.);

10) необходимость постоянного управления недвижимостью для получения приемлемого дохода [97] .

97

Бычкова М.В. Исследование понятия «коммерческая недвижимость // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 4. С. 80–82.

Таким образом, можно сформировать признаки коммерческой недвижимости:

– используется в предпринимательской деятельности с целью систематического получения прибыли;

– является недвижимым имуществом;

– является объектом инвестирования;

– имеется денежная оценка;

– является объектом управления;

– является основным средством (фондом).

Необходимо отметить, что коммерческая недвижимость – это основное имущество (средство), которое используется при производстве продукции, для управления организацией, выполнения работ, оказания определенных услуг. Так, принимая участие в производственном процессе длительное время, коммерческая недвижимость несет моральный и физический износ.

Правовой режим коммерческой недвижимости как основных средств особо проявляется в правилах бухгалтерского учета имущества, погашения его стоимости, списания и переоценки. Так, основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, однако в бухгалтерском балансе они отражаются по остаточной стоимости, то есть по фактическим затратам их приобретения, сооружения и изготовления (за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов). Коммерческая организация может не чаще одного раза в год (на конец отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей стоимости. Переоценка объекта основных средств, производится путем пересчета его первоначальной или текущей стоимости, если данный объект переоценивался ранее, и суммы амортизации, начисленной за все время использования объекта, согласно п. 15 приказа Минфина России от 30.03.2001 № 26н [98] .

98

Ершова И.В. Предпринимательское право: учебник для бакалавров / отв. ред. И.В. Ершова, Г.Д. Отнюкова. М.: Проспект, 2015. С. 494.

Помимо основных средств, участвующих в производстве длительное время, существуют и оборотные, которые в одном производственном цикле осуществляют перенос своей стоимости на произведенную продукцию (готовую продукцию) – конкретные услуги или работы. Конечно же любая недвижимость, в том числе и коммерческая этими средствами не является. Оборотные средства могут утрачивать свои физические, химические и другие свойства [99]

99

Скворцова Т.А., Смоленский М.Б. Предпринимательская право: учебное пособие / под ред. Скворцовой Т.А. М.: Юстицинформ, 2014. С. 42.

Конец ознакомительного фрагмента.