Нотариат (Практическое пособие)
Шрифт:
Момент исполнения обязанности продавца передать товар (ст.458 ГК РФ)
"Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:
– вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;
– предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче
В случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное".
Возникновение права собственности:
1) покупатель обязан принять имущество и передать продавцу определенную денежную сумму;
2) принятие вещи должно происходить в соответствии с условиями договора;
3) уплата стоимости (цены) происходит одновременно с передачей вещи покупателю;
4) цена установлена законом, либо самим договором купли-продажи.
Порядок нотариального удостоверения сделки
Прежде чем произвести нотариальное удостоверение, составляется проект сделки.
Преступая к нотариальному удостоверению, нотариус удостоверяет (разъясняет) сторонам смысл и значение предоставленных ему проектов и проверяет соответствие их содержания действительному намерению сторон.
При этом проверяется, не заблуждаются ли стороны, относительно каких-либо условий сделки.
Следует тщательно изучить проект сделки с учетом ее характера, а также возраста, культурного уровня и юридической осведомленности лиц, ее совершающих.
Сторонам разъясняются все правовые нормы, относящиеся к сделке и ее правовые последствия.
Перед нотариальным удостоверением сделки устанавливают личность сторон (паспорт, удостоверение личности офицера).
Затем проверяется дееспособность граждан, либо правоспособность юридических лиц.
Если у нотариуса имеются основания предполагать, что кто-либо из участников сделки, вследствие душевной болезни или слабоумия, не может понимать значения своих действий или руководить ими, а сведений признания его недееспособным не имеется, то нотариус откладывает сделку и проверяет, не выносилось ли судом решения о признании лица недееспособным, если такого решения нет, то нотариус обязан сообщить о своем предположении членам семьи, либо органу опеки, либо психиатру лечебного заведения по месту жительства, либо прокурору. Перечисленные лица могут ставить перед судом вопрос о признании лица ограниченно или полностью недееспособным.
В своей информации нотариус просит сообщить о принятом решении, в зависимости от которого нотариус либо совершает сделку, либо ждет решения суда.
Требования, предъявляемые нотариусом к предоставленным по сделке документам и к сторонам, заключающим договор
Договоры, в которых излагается содержание об удостоверении в нотариальном порядке, предоставляются
в нотариальную контору не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в нотариальной конторе. Все экземпляры подписываются участниками сделки.По желанию участников сделки, каждому из них выдается по экземпляру. Все документы, предоставляемые по сделке, должны легко читаться, не иметь помарок и существенных исправлений, все исправления должны быть надлежащим образом заверены.
Переводы, кроме подписи лиц, совершивших этот перевод, должны содержать фамилию, имя и отчество переводчика, данные его паспорта, места жительства и работы.
Особенности продажи жилых помещений (ст.558 ГК РФ):
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части ~жило~го дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Жилой дом может быть предметом купли-продажи на основании норм гражданского законодательства РФ. Для данного вида сделок законом предусмотрена нотариальная форма договора купли-продажи. Нотариальное удостоверение производится по месту нахождения дома. В тех местностях, где нет нотариальных контор, договор удостоверяется органом исполнительной власти, а потом в нотариальной конторе.
1. Нотариальное оформление - первая из двух обязательных стадий заключения договора.
2. Регистрация нотариально удостоверенного договора в органах местной исполнительной власти - вторая обязательная стадия.
Договор купли-продажи жилого дома вступает в законную силу после регистрации его в органах местной исполнительной власти. Несоблюдение указанных правил делает договор недействительным.
Нормы ГК РФ обязуют продавца предупредить покупателя о правах третьих лиц на проданную вещь.
Продавец обязан:
1. предупредить покупателя о правах нанимателя, так как договор найма сохраняет силу для нового собственника, т.е. перехода к нему права на имущество - права нанимателя следуют за имуществом;
2. предупредить покупателя о залоге, так как заложенное имущество может быть истребовано залогодержателем у покупателя с обращением на него взыскания;
3. предупредить покупателя о праве пожизненного пользования, так как это право, установленное, к примеру, завещанием, следует за имуществом.
Неисполнение установленных правил дает покупателю право требовать:
1. уменьшения цены;
2. расторжения договора, возмещения убытков, если покупатель не считает возможным использовать имущество, обремененное правами третьих лиц.
Продавец отвечает перед покупателем за гибель, повреждение или иное ухудшение имущества, если это произошло по его вине. Для сохранности имущества продавец может понести затраты, при этом возможны как необходимые издержки, без которых имущество не было надлежащим образом защищено, так и издержки, которые не были необходимы. Необходимые издержки покупатель обязан возместить.