Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2

Еще один немаловажный аспект дискуссий в немецкой литературе – это вопрос о том, за каким из этих компонентов закрепляется преимущество. Одна из позиций (B"armann) заключается в том, что ни один из них не имеет преимущества. B"orner исходит из экономического доминирования «особой собственности», она находится на переднем плане. Junker представляет последнюю возможную вариацию [54] : приоритет за долей в общем имуществе. Исходя же из истории возникновения института жилищной собственности, его целей и задач, а также § 3 WEG, где «особая собственность» рассматривается лишь как ограничение долевой собственности, можно сделать вывод (и в целом господствующее мнение в Германии его делает [55] ), что приоритет остается за долей на общее имущество. «Особая собственность» допустима только в связи с этой долей, она образует лишь «придаток» (Anh"angsel) [56] долевой собственности. По мнению немецких авторов, экономические отношения только подтверждают это, ведь части здания, находящиеся в долевой собственности, имеют большую стоимость, чем помещения в особой собственности.

54

См. подробный анализ точек зрения: Brehm W., Berger C. Sachenrecht. T"ubingen, 2006. S. 378–381. Авторы смогли предложить еще одну: для жилищного собственника экономически на переднем плане стоит особая собственность, но в правовом смысле доля на общее имущество важнее, ведь жилищная поземельная книга (Wohnungsgrundbuch) создается по § 7 WEG изначально для нее, а лишь затем туда вносится особая собственность как ограничение долевой.

55

Erman W. Handkommentar zum B"urgerliches Gesetzbuch. K"oln, 2008. S. 152. То же: Eichler H. Institutionen des Sachenrechts. Bd. I. Berlin, 1957. S. 162–164.

56

Brehm W., Berger C. Op. cit. S. 378.

Teileigentum по содержанию и смыслу не отличается от Wohnungseigentum, п. 6 § 1 WEG и вовсе говорит о распространении действия норм о жилищной собственности на «частичную собственность». Пункт 3 § 1 WEG различает их по предмету: в «частичной собственности» право особой собственности устанавливается на не служащие жилищным целям помещения зданий в связке с долей на общее имущество [57] . Напрашивается вывод о бессмысленности такой дифференциации [58] (поэтому на практике их и не различают). Может сложиться ситуация, когда в одном единстве помещений (Raumeinheit) будут одновременно жилые помещения и любые нежилые. Неужели мы назовем это Wohnungs – Teileigentum? Erman пишет, что вообще не важно наличие или отсутствие цели жилищного пользования. Поэтому безобидны даже ошибочные обозначения в поземельных книгах, и суды тоже допускают их смешение. Часто на практике при регистрации термином «жилищная собственность» охватывают любые помещения [59] , а Teileigentum не используется.

57

Niedenf"uhr W., K"ummel E., Vandenhouten N. WEG: Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht. Heidelberg, 2010. S. 29–33. Авторы говорят о том, что отличие только целевое, но не правовое.

58

M"uller K. Op. cit. S. 686.

59

Erman W. Op. cit. S. 153.

Одним из наиболее близких к немецкому правопорядков по модели поэтажной собственности является Италия. В этой юрисдикции существует кондоминиум (condominio negli edifici), который, сохраняя общие части в общей собственности, выделяет отдельные помещения в индивидуальную собственность [60] .

Такой же институт кондоминиума известен и американскому праву с тем отличием, что собственник в кондоминиуме получает титул fee simple absolute, т. е. максимально возможное господство над объектом, а не вещное право в его континентальном понимании [61] . Кондоминиум является институтом real property, в то время как другая американская конструкция, кооператив, относится к системе personal property [62] . В кооперативе сама корпорация является собственником земельного участка, зданий, помещений и общего имущества. Лица, желающие владеть определенными объектами, покупают акции (shares of stock), которые дают право на заключение долгосрочных договоров аренды с корпорацией на отдельные объекты. Следовательно, лицо является собственником акций кооператива и арендатором объекта (и акциями, и правом аренды оно может распорядиться) [63] .

60

§ 1117 ГК Италии.

61

В США существует целый список титулов на недвижимость. Причем так же, как и в английском праве, их список варьируется от автора к автору. Так, Finkel говорит о шести титулах: fee simple absolute, fee simple determinable, fee simple on condition subsequent, life estate, estate for years и estate at will (см.: Finkel D.F. Practical Real Estate Law. Delmar, 2000. P. 9–13). Понятно, что эта система сложилась в основном еще в средневековой Европе и была привезена первыми колонистами (см.: Merrill T.W., Smith H.E. The Oxford Introductions to U.S. Law: Property. Oxford; New York, 2010. P. 99).

62

Деление исторически вытекает из системы общего права и основано на различных способах защиты: первое давало право на real action (возвращение в натуре, по сути, виндикационный иск), второе – только на возмещение в денежном эквиваленте.

63

Starchild A. How to Develop and Manage a Successful Condominium. New York; Hong Kong, 2001. P. 17–20. Ключевые отличия на практике между кондоминиумом и кооперативом заключаются соответственно в следующем: индивидуальная ответственность по ипотечному финансированию против солидарной; свобода распоряжения или необходимость получения одобрения; голос на общем собрании пропорционально доле объекта в площади всего кондоминиума против всегда одного голоса в кооперативе. Наконец, собственник в кондоминиуме обычно платит меньшие налоги и платежи на обслуживание и ремонт, чем член кооператива.

Сущность австралийского strata title [64] идентична кондоминиуму. Ныне действующие акты штатов говорят о способе деления земельного участка на части (lots) и общую собственность (common property). Собственником является лицо, записанное в реестре как уполномоченный субъект на estate in fee simple (нужно учитывать, что в Австралии действует регистрационная система Торренса).

64

В литературе используется также термин «community title» (Sherry C. Op. cit. P. 18).

В Испании собственник помещений имеет абсолютное право над пространством с достаточно определенными границами и предназначенным для независимого использования (отдельный вход), вместе с архитектурными элементами и оборудованием, использующееся исключительно для нужд этих помещений. Одновременно устанавливается общая собственность на оставшиеся общие части и оборудование. Эти права не отчуждаются и не обременяются по отдельности, т. е., как и в Германии, существуют в связке. Интересно, что эта статья находится в главе ГК Испании, посвященной общей собственности.

Статья содержит очень детальное и подробное описание того, что находится в общей собственности субъектов [65] .

Швейцарский правопорядок – классический представитель «неподлинной поэтажной собственности» (unechte Wohnungseigentum). Изначально в режиме долевой собственности вещь делится на идеальные доли. Miteigentum образует «фундамент» или «ствол и ветви» [66] , на котором «строится» или «вырастает» поэтажная собственность. Долевая собственность является родовым понятием по отношению к поэтажной.

65

Этот список настолько широкий, что получается: в собственность конкретного лица попадает только «кубическое пространство» между стенами. Так, например, к общей собственности относятся: земельный участок, фундамент, крыша, балки, несущие и обычные стены, коридоры, лестницы, балконы и террасы. Даже окна, их вид и конфигурация относятся к совместной собственности (см.: Lopez F.L. Commonhold Law in Spain. Horizontal Property Act 49/1960. Text, cases and materials. Madrid, 2010. P. 53–55).

66

Ottiker M. Pfandrecht und Zwangsvollstreckung bei Miteigentum und Stockwerkeigentum. Bern, 1972. S. 24. Видимо, это расхожее выражение у швейцарских юристов, так как оно часто встречается у разных авторов (см.: Егоров А.В. Указ. соч. С. 164).

Понятие поэтажной собственности дано в ст. 712а ГК Швейцарии, которая определяет ее как долю в праве собственности на земельный участок, дающая сособственнику «особое право» (Sonderrecht) исключительно (или эксклюзивно) пользоваться и благоустраивать (оборудовать) определенную часть здания. Исходя из этого, видно, что никакого дополнительного единоличного права собственности («особой собственности»), как в Германии, тут не создается. Поэтажная собственность в Швейцарии – это особым образом оформленная долевая собственность с ограниченным вещным правом пользования (Sondernutzungsrecht) [67] . Законодатель через предоставление возможности создать такое право стремится ослабить режим долевой собственности.

67

Ottiker M. Op. cit. S. 25.

Английский институт commonhold заключается в том, что собственник (unit-owner или unit-holder) является обладателем титула freehold estate на свои помещения или иные объекты [68] , в то время как общие части здания находятся в собственности ассоциации (commonhold association), которая создается в форме компании с ограниченной гарантиями ее членов ответственностью (company limited by guarantee) согласно Закону о компаниях 1985 г. (Companies Act). Каждый собственник является в силу закона членом этой ассоциации. В литературе commonhold обычно [69] классифицируют как подвид freehold. Freehold estate [70] близок к праву собственности в континентальном понимании.

68

В статуте используется термин commonhold unit, в литературе иногда – термин flat.

69

Например, см.: Duddington. Op. cit. P. 2–7. Об этом же говорит и Smith – commonhold основан на freehold fee simple с дополнительными правилами, которые и создают его специфику (см.: Smith R.J. Property Law: Cases and Materials. Harlow, 2012. P. 601–610).

70

Пация Т.М. Указ. соч. С. 42–43. Автор называет отличительными признаками по английскому праву этого титула отчуждаемость (alienation), передаваемость по завещанию (devisable), возможность наследования по закону (descendible).

Вопрос о конструкции поэтажной собственности в российском праве не получил такого широкого обсуждения, как, например, в Германии. Мы остановимся на нескольких точках зрения по данному вопросу. Например, А.В. Егоров в своей работе указывает на специфику поэтажной собственности, проявляющуюся в двойственности прав на фактически одно и то же имущество [71] . Его понимание базируется на идее единой вещи и ее составных частей, реализация которой произошла в ст. 133 ГК РФ. Соответственно, по мысли автора, только земельный участок вместе со зданием в целом может быть объектом собственности нескольких лиц, и лишь к этой общей собственности присоединяются эксклюзивные права на пользование отдельными помещениями. Отмечая неестественный путь образования поэтажной собственности в России, автор подчеркивает неверность его последствий: в нашем правопорядке определяющим стало право индивидуальной собственности, в то время как главным правом должно быть право общей собственности по причине его первичности во времени.

71

Егоров А.В. Указ. соч. С. 162–192.

По нашему мнению, А.В. Егоров изложил абсолютно верно и определенно одну из точек зрения на поэтажную собственность, а именно швейцарскую и австрийскую (поэтому он и ссылается на швейцарский опыт). Но, как было показано выше, эта точка зрения является далеко не единственной, более того, она применяется в меньшинстве правопорядков. Можно утвердительно сказать, что такая конструкция имеет меньше всего догматических недостатков, она является по-настоящему классической и базируется на принципах римского права и пандектистики. Однако нам представляется, что, во-первых, автор не указывает на практический эффект от возможного перехода на данную конструкцию (кроме теоретической чистоты). Недаром даже соседний и родственный немецкий правопорядок пошел другим путем (что отрицает А.В. Егоров, как нам кажется, несправедливо). Во-вторых, позволим себе не согласиться с утверждением, что общая собственность всегда предшествует индивидуальной из-за первоначального объединения вкладов будущих сособственников. Во многих правопорядках (да и в России) часто сначала застройщик производит строительство, обладая индивидуальным правом на здание, далее дробит его на помещения и затем отчуждает. Кроме того, в популярной форме долевого участия в строительстве, где как раз происходит такое объединение капиталов, сначала возникают права лишь у застройщика, вкладчики же, будучи связаны, по сути, договором купли-продажи будущей вещи [72] , имеют лишь обязательственные права, но не вещные. Так что этот пример возможен только в крайне редких случаях, а также в кооперативной форме.

72

Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью: комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник экономического правосудия РФ. 2015. № 10. С. 56–71.

Другой представляется точка зрения Е.А. Суханова [73] . Его взгляд абсолютно верно покоится на историческом отсутствии в отечественном правопорядке категории составной части вещи и на реалиях появления поэтажной собственности в России в 1990-е годы. Автор относит нынешнее регулирование к правопорядкам «подлинной поэтажной собственности» (echtes Stockwerkeigentum), но отмечает, что, несмотря на существование в России неразрывного соединения права собственности на помещение и доли в праве общей собственности на общее имущество дома, в отличие от немецкого права последняя категория имеет лишь вспомогательное значение [74] , так как ее объявление формально, ибо доля не дает традиционных прав, принадлежащих обычному собственнику, а определяет лишь объем его обязанностей. Е.А. Суханов отмечает прекращение юридического существования здания, которое рассматривается лишь как совокупность отдельных помещений и становится объектом технического учета. Кроме того, он отмечает и беспрецедентное развитие поэтажной собственности, ведь эта конструкция была распространена и на нежилые помещения. В качестве заключения Е.А. Суханов говорит о возможности по действующему законодательству объединить все помещения в здании в один объект недвижимости путем регистрации права общей долевой собственности на здание в целом (по желанию самих собственников).

73

Суханов Е.А. Указ. соч. С. 346–365.

74

И в этом отношении Россия очень близка к балканским правопорядкам, в особенности к Болгарии.