Первая полная энциклопедия ЖКХ

иным правовым актам. Основанием в данном случае может выступать, например, подложность документов, удостоверяющих личность или полномочия лиц, подписавших договор. Также часто признается недействительным договор приватизации, нарушающий права несовершеннолетних. Например, когда в нарушение ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ребенок не был включен в договор передачи жилого помещения.

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ и ст. 4 Гражданско-процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) требование о применении последствий недействительности сделки приватизации жилья может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, то есть лицом, права, свободы и законные интересы которого нарушены или оспариваются.

Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки приватизации жилого помещения может быть предъявлен в течение десяти лет со дня государственной регистрации договора приватизации (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

В настоящее время законодательством не урегулирован вопрос о восстановлении права на приватизацию жилого помещения как последствия признания договора приватизации недействительным. При решении этого вопроса можно руководствоваться только положениями Гражданского кодекса о последствиях недействительности сделок.

Исходя из положений Общей части Гражданского кодекса, следует различать последствия признания сделки приватизации ничтожной и признания ее недействительной. При наличии оснований для признания ее ничтожной сделка приватизации жилья не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Такая сделка недействительна в силу нормы права уже в момент ее совершения. Поэтому следует считать, что граждане не приобретали право собственности на жилое помещение и не использовали свое право на приватизацию жилья, следовательно, право однократной бесплатной приватизации за ними должно быть восстановлено.

Что касается признания недействительной оспоримой сделки, то она считается таковой только с момента признания ее недействительной судом, а не с момента заключения договора. С момента заключения и до вынесения решения суда такой договор является действительным, и, таким образом, право на однократную бесплатную приватизацию было использовано. В то же время следует отметить, что одним из последствий признания сделки недействительной является двусторонняя реституция (п. 2 ст. 167 ГК РФ), то есть восстановление положения каждой стороны до заключения договора.

В зависимости от основания признания договора приватизации недействительным определяется момент возникновения государственной или муниципальной собственности на жилое помещение:

– по основаниям ничтожности – со дня регистрации договора приватизации;

– по основаниям оспоримости – со дня вступления в законную силу решения суда.

– Право собственности на жилое помещение не предусматривалось ни Законом о приватизации жилищного фонда, ни Гражданским кодексом РФ, что приводило к нарушению прав граждан.

Актуальность проблемы подчеркнул уполномоченный по правам человека Российской Федерации, говоря о нарушении экономических и социальных прав граждан в своем докладе в 2000 году: «В законе необходимо предусмотреть возможность расприватизации (деприватизации) занимаемых гражданами жилых помещений. Особенно актуальна эта проблема для слабозащищенных слоев населения – одиноких пенсионеров, инвалидов, несовершеннолетних граждан. Эти лица не всегда могут нести расходы по содержанию своего жилища. Помимо прочего, за их приватизированным жильем иногда разворачивается настоящая охота со стороны криминальных элементов».

Но, несмотря на давно назревшую необходимость законодательно урегулировать деприватизацию, попытка сделать это была предпринята только в 2002 году: гражданам было предоставлено право заключать договоры передачи своих жилых помещений в государственную или муниципальную собственность. В Закон о приватизации жилищного фонда была включена ст. 9.1, закрепившая право граждан, приватизировавших жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. В свою очередь, на соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица возложена обязанность принять жилое помещение в собственность и заключить договор социального найма с этими гражданами.

Такая передача, по сути, и является деприватизацией, но осуществляемой не в форме расторжения договора приватизации, а в форме заключения отдельного договора о передаче жилого помещения в государственную или муниципальную собственность. Именно такой подход к договорной деприватизации нашел свое отражение в законодательстве.

Следует отметить, что подобные договоры заключались и ранее, поскольку право граждан передавать свои квартиры в государственную или муниципальную собственность вытекает из положений Общей части Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора.

Закрепив право граждан передавать жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, законодатель не создал механизма такой передачи. В связи с наличием этого пробела в федеральном законодательстве в настоящее время жилые помещения не передаются в государственную собственность. Что касается передачи в муниципальную собственность, то механизм такой передачи предусматривается региональным законодательством.

Один из первых нормативных актов, регулирующих договорную деприватизацию, был принят в Москве: Закон г. Москвы № 60 от 6 ноября 2002 г. «О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений».

Этот Закон предусматривает право граждан, приватизировавших жилые помещения в жилищном фонде города Москвы, передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в собственность города Москвы, а также подробно регулируют порядок такой передачи. Так, граждане, желающие передать в собственность города Москвы приватизированные ими жилые помещения, должны обратиться в исполнительные органы государственной власти города Москвы по месту жительства.

Исполнительные органы, в свою очередь, должны в месячный срок с даты подачи заявления и правоустанавливающих документов (например, договор на передачу квартиры в собственность граждан) заключить с гражданами договор, в соответствии с которым осуществляется передача в муниципальную собственность приватизированного жилого помещения. На основании решения исполнительного органа государственной власти с гражданами, передавшими в собственность города Москвы приватизированное ими жилье, заключается договор социального найма.

Следует отметить неясность некоторых положений этого Закона. Так, исходя из положений этого Закона, можно сделать вывод о том, что передаче в собственность г. Москвы подлежат только жилые помещения, которые до приватизации находились в муниципальной собственности. Что касается жилых помещений, ранее находившихся в государственной собственности, то согласно п. 4 ст. 2 Закона г. Москвы порядок их передачи в собственность Российской Федерации определяется нормативными правовыми актами Российской Федерации. Таких законодательных актов на настоящий момент не существует.