Первая полная энциклопедия ЖКХ
Шрифт:
Снабжение нежилых помещений коммунальными ресурсами
По смыслу Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 г., ТСЖ не является исполнителем коммунальных услуг для собственников нежилых помещений. Напомним, что согласно данному документу исполнители – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Потребителем же является гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд,
Ресурсоснабжающим организациям нередко проще иметь одного абонента – ТСЖ, чем множество собственников нежилых помещений, и взыскивать задолженность за оказанные услуги именно с него. Однако в ситуации, когда договоры не заключены ни с ТСЖ, ни с собственниками нежилых помещений, взыскать задолженность за поставленные в жилое помещение ресурсы с товарищества, управляющего многоквартирным домом, не получится. Если на товарищество возложена обязанность по оплате воды, отпущенной и потребленной только членами товарищества, а юридические лица, не являющиеся членами товарищества, ответственность по оплате отпущенной воды несут самостоятельно. Суд не примет доводы ресурсоснабжающей организации о невозможности заключения договора на отпуск воды с каждым собственником нежилого помещения по причине отсутствия у них точек подключения к сетям водоснабженца и невозможности установить границы эксплуатационной ответственности. Действующее законодательство не связывает возможность заключения договора с ресурсоснабжающей организацией только с наличием непосредственной точки подключения к ее сетям, поэтому последняя была вправе заключить договоры водоснабжения непосредственно с собственниками встроенных нежилых помещений, минуя товарищество.
Предоставление услуг энергоснабжения, в том числе электроэнергии, регулируется гл. 6 ГК РФ. Согласно ст. 539 ГК РФ, по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. К отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным ГК РФ, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними.
Ст. 543 ГК РФ включает положения об обязанности покупателя по содержанию и эксплуатации сетей, приборов и оборудования. П. 1 этой статьи гласит, что абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим потребления энергии, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией. Следует отметить, что правила, предусмотренные ст. ст. 539–547 ГК РФ, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Порядок пользования системами водоснабжения и водоотведения регулируется Правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ, в соответствии с которыми
абонентами признаются юридическое лицо, а также ПБОЮЛ, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты, системы водоснабжения и (или) канализации, которые непосредственно присоединены к системам коммунального водоснабжения и(или) канализации, заключившие с организацией водопроводно-канализационного хозяйства в установленном порядке договор на отпуск (получение) воды и(или) прием (сброс) сточных вод.Таким образом, собственник, использующий принадлежащее ему нежилое помещение в предпринимательских целях, должен заключить отдельные договоры с ресурсоснабжающими организациями. Вместе с тем нередко данные организации не имеют технической возможности поставлять услуги в нежилые помещения многоквартирного дома отдельно от других помещений этого дома. В этих случаях собственнику нежилого помещения необходимо заключить договор с ТСЖ (он просто вынужден это сделать) на предоставление коммунальных услуг, идентичный договору с собственником жилого помещения.
У
Управление многоквартирным домом
Управление многоквартирным домом включает в себя такие понятия, как подготовка и принятие решений, связанных с обеспечением сохранности и надлежащего состояния общего имущества в многоквартирном доме, благоприятных и безопасных условий проживания граждан, пользования помещениями и общим имуществом, предоставления гражданам коммунальных услуг, организация и контроль исполнения принятых решений.
Управление включает в себя:
• определение целей управления;
• оценку текущего состояния общего имущества в многоквартирном доме;
• разработку плана управления (стратегия достижения целей управления);
• постановку задач на определенный период (текущие планы по техническому и санитарному обслуживанию, ремонтам, предоставлению коммунальных услуг и др.);
• организацию комплекса действий (работ, мероприятий) по реализации текущих и перспективных планов;
• координацию и стимулирование деятельности исполнителей для достижения наилучшего результата;
• контроль над достижением планируемых результатов;
• обеспечение финансирования реализации планов.
Какие могут быть цели управления многоквартирным домом?
• Обеспечение безопасности проживания в доме;
• обеспечение минимально необходимых условий проживания, нормальных (средних) условий или условий повышенной комфортности;
• сохранение или повышение стоимости недвижимого имущества собственников;
• снижение расходов собственников на содержание общего имущества и коммунальные услуги (прежде всего отопления, электроэнергии и водоснабжения).
Принятие решений по управлению многоквартирным домом – одновременно право и обязанность собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники не могут отстраняться от управления домом независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют.
Поскольку привлекаемые собственниками для выполнения принятых ими решений исполнители выполняют работы и предоставляют услуги в заказываемых и оплачиваемых собственниками помещений объемах, то собственники должны иметь в виду: требования по обеспечению надлежащего состояния домов в первую очередь касаются самих собственников помещений, которые обязаны обеспечить их выполнение.
Если собственники не запланировали и не заказали исполнителям необходимый перечень и объем работ и услуг, то за последствия такого бездействия должны отвечать собственники.
Если собственники заказали все необходимые работы и услуги, но привлеченные исполнители не обеспечили требуемое состояние дома, то собственники должны понимать, что ненадлежащее состояние дома сложилось в результате их выбора исполнителей и недостаточного контроля качества их деятельности. Исполнители, в свою очередь, должны отвечать за качество своей деятельности перед собственниками помещений в рамках обязательств по заключенному с собственниками договору.