Почему мы хотим, чтобы вы были богаты

Прежде всего следует сказать, что Уоррен Баффет владеет не акциями, а компаниями целиком. Во-вторых, говоря предельно упрощенно, он ищет для покупки фирмы с хорошим уровнем менеджмента и перспективами роста.

Возвращаясь к недвижимости

Возьмем для примера недвижимость, потому что, на мой взгляд, так будет легче объяснить внутреннюю стоимость объекта инвестиций.

Когда я покупаю объект недвижимости, меня интересует только его цена на момент приобретения (как и Баффета), потому что от этого зависит размер будущих доходов. Но в процессе выбора и оценки недвижимости я обращаю внимание на четыре источника доходов (денежные потоки):

1. Доход от арендной платы (денежный поток). Это те деньги, которые придут ко мне в виде чистого дохода после погашения всех издержек, возврата кредита, взятого на покупку, и уплаты налогов.

2. Снижение налогов за счет списания вложенных средств с налогооблагаемых сумм (так называемый «фантомный» доход). Хотя в данном случае речь идет о расходах, но фактически это доход. Обычно это вызывает непонимание у людей, которые только начали заниматься недвижимостью. Это денежный поток, которого вы не видите.

3. Доход от амортизации. Амортизация является вашим доходом, потому что вашу задолженность оплачивают жильцы. Когда же речь идет о доме, в котором вы живете, то амортизация будет относиться к вашим расходам.

4. Доход от повышения стоимости недвижимости. На самом деле за повышением стоимости стоит инфляция. Когда у вас появляется доход от арендной платы, вы, будучи инвестором, можете рефинансировать эти деньги, а на сумму удорожания недвижимости взять новый кредит, не облагаемый налогом, задолженность по которому вновь будут оплачивать жильцы. Другими словами, образуется необлагаемый налогом денежный поток.

Я привел вам пример внутренней стоимости приобретенного по хорошей цене и умело управляемого объекта недвижимости. Я всегда вкладываю деньги в такие приобретения, которые постоянно повышают свою стоимость и создают денежные потоки.

Инвесторов, приобретающих недвижимость с целью последующей перепродажи, я называю спекулянтами, потому что их действия имеют мало общего с инвестициями. Их интересует только прирост стоимости. Но этот вид дохода, если он не реинвестируется, а тратится на собственные нужды, облагается налогами по повышенной ставке. В отличие от спекулянтов, меня интересуют денежные потоки и возрастающая внутренняя ценность.

Уоррен Баффет не любит продавать свои инвестиции, потому что доход от продажи акций сразу же облагается налогом, а он уменьшает богатство. Формула Баффета проста: надо накапливать доходы, а не делиться ими с правительством.

Чтобы люди совершенствовались как инвесторы, упражняя свой ум, и умели разглядеть то, что не заметно глазу, я рекомендую наши игры «Денежный поток 101» и «Денежный поток 202». Они помогут увидеть истинную ценность инвестиции или ее отсутствие, будь то акция, облигация, пай инвестиционного фонда, фирма или недвижимость. Я рекомендую сыграть в эти игры не менее десяти раз, потому что чем больше вы играете, тем выше становится способность видеть то, что упускают из виду большинство инвесторов.

На примере простой схемы вы можете лучше понять, что значит видеть умом недоступное глазу. Перед вами схематический финансовый отчет:

Это крайне упрощенная схема того, что требуется любому профессиональному инвестору в недвижимость, занятому поисками внутренней ценности, которую упускают из виду любители.

Когда Уоррен Баффет говорит о внутренней ценности компании, он в принципе имеет в виду то же самое. Порой он употребляет другие термины, но, я думаю, на примере недвижимости вы уже немного разобрались, что такое внутренняя ценность.

Средний инвестор, вкладывающий деньги в акции, часто исходит из показателя их доходности, а средний вкладчик в недвижимость – из коэффициента отдачи на вложенные средства. Это важные показатели, которые необходимо учитывать, но они вряд ли могут дать истинное представление о внутренней ценности инвестиций, имеющей значение для профессиональных инвесторов.

Если вы хотите попробовать играть в наши игры «Денежный поток», не рискуя деньгами, то вам не мешает знать, что по всему миру уже существуют клубы «Денежного потока». Возможно, вы захотите присоединиться к одному из них и тем самым расширить свой кругозор, чтобы обрести способность разглядеть то, чего не могут увидеть ваши глаза.

Подводя итог, можно сказать, что средний инвестор знает только один способ сделать деньги – купить подешевле и продать подороже. Профессиональный инвестор получает доход из нескольких источников и не продает объект инвестиций, позволяя ему возрастать в цене до бесконечности.

Сила воображения

Финансовая грамотность позволяет человеку увидеть разумом то, что не видно глазу. Я называю это силой воображения. Люди, обладающие воображением, могут мысленно проникнуть в самую суть вещей и инвестиций; они ценят прозрачность. Мы с Дональдом вкладываем деньги в недвижимость, потому что можем видеть денежные потоки и ценность объектов инвестиций.

Отсутствие прозрачности

В инвестиционных фондах прозрачность отсутствует, да этого никто и не требует. Фонд не раскрывает в деталях структуру своих издержек. Почему люди несут деньги в учреждение, которое не отчитывается о своих расходах, находится выше моего понимания. Это уже проявление не просто любительства, а слепоты.

Инвестиции на длительный срок

Поскольку вкладчики инвестиционного фонда не видят истинных цифр, они не могут знать, какую часть их денег фонд забирает себе. Поэтому когда финансовый консультант советует вам инвестировать деньги в фонд на длительный срок, то истинная причина этого таится в следующем:

Через 40 лет

Инвестиционный фонд получает 80 процентов дохода от вложений, так как постоянно взыскивает с вас управленческие расходы и комиссионные на протяжении вашего членства в фонде. На долю инвестора приходится 100 процентов риска и 100 процентов вложенного капитала. Теперь вы понимаете, почему банки не выдают кредитов на покупку паев инвестиционных фондов, а страховые компании не страхуют эти инвестиции от потерь?

Не все инвестиции одинаковы

Задача лидера или учителя состоит в том, чтобы научить людей видеть. Поскольку школьная система не дает детям знаний о деньгах, то большинство людей, даже весьма хорошо образованных, не могут определить, чем одни инвестиции лучше других.

Теперь, поняв разницу между недвижимостью и инвестиционными фондами, вы сами сможете решить, какой вид инвестиций вам лучше подходит.