Подлые рынки и мозг ящера. Как заработать деньги, используя знания о причинах маний, паники и крахов на финансовых рынках

Подобная — хотя и неизвестная широкой публике — битва гигантов произошла на рынке недвижимости штата Массачусетс в конце 1980-х годов. Сражались между собой всемирно известный гарвардский профессор экономики Грег Мэнкью и Фатима Мело, португальская иммигрантка без высшего образования. В соревновании по предсказанию цен на жилье на кого бы вы поставили?

В 1989 году профессор Мэнкью и Дэвид Вейл (в то время аспирант, а ныне тоже профессор) опубликовали статью, озаглавленную «Бэби-бум, бэби-крах и рынок жилья» [137] . В ней двое уважаемых ученых сделали вывод, что «к 2007 году цены на жилье упадут на 47 %». И далее: «…в действительности цены на жилье вполне способны достичь минимального значения за последние 40 лет».

137

Mankiw N.G., Weil D.N. The Baby Boom, the Baby Bust, and the Housing Market // Regional Science and Urban Economic. — 1989. — 19. — P. 235–258.

Ученый дуэт сделал свои прогнозы на основе избыточных эффектов предсказанного падения рынка недвижимости. Мэнкью и Вейл пишут: «Даже если цены на жилье упадут всего лишь на вдвое меньшую величину, чем следует из нашего уравнения, то и в таком случае это будет, вероятно, одно из крупнейших экономических событий ближайших двух десятилетий». По прогнозу двух профессионалов, существенно упавшие цены на жилье нанесут серьезный вред экономике.

Не очень далеко от Гарвардского университета наша молодая португальская иммигрантка Фатима мучалась сложным вопросом. Какой дом — маленький или более просторный — стоило покупать им с мужем? Их семья могла увеличиться, поэтому нужен был либо маленький дом для текущих потребностей, либо более просторный («с запасом») и, значит, более дорогой. Фатима уговаривала мужа, что им следует купить максимально просторное по их средствам жилище.

Она предположила, что цены на жилье вырастут (к ее счастью, она никогда не училась экономике). В таком случае, чем большие инвестиции сделать в недвижимость сегодня, тем на большую прибыль можно рассчитывать в будущем. По мнению Фатимы, стоило рискнуть, и ей удалось убедить в этом мужа. Молодая пара использовала на покупку дома все свои сбережения и максимальный кредит, который ей удалось взять в банке. Они сыграли по-крупному в надежде, что рост рынка недвижимости принесет им деньги.

Так чей же прогноз цен на жилье оказался правильным — знатоков ученых книг с их сложными математическими уравнениями или прошедшей «уличные» университеты бесстрашной иммигрантки Фатимы, рискнувшей всем состоянием своей семьи? Ответ показан на рис. 9.1. Цены на жилье в США значительно выросли. Ценовой индекс рассчитан через повторные продажи одной и той же недвижимости. Это идеальный критерий, поскольку сравнивает яблоки с яблоками и точно отслеживает колебания цен на жилье.

Рис. 9.1. Рост цен на жилье в США. Управление федерального надзора за жилищными предприятиями

Два профессора, учтя инфляцию, спрогнозировали 47 %-е падение цен на недвижимость. Но в реальности цены на жилье — даже с учетом инфляции — существенно выросли.

Профессора оказались правы с точностью до наоборот.

Более того, они спрогнозировали, что падение цен на недвижимость затормозит развитие экономики. И опять-таки произошло обратное: рост стоимости жилья способствовал росту благосостояния нации и поддержал экономику в тот период, когда акции стояли на месте.

Жилищный бум в США достоин удивления. Цены на жилье значительно выросли не только с момента оглашения профессорами своих мрачных предсказаний — они непрерывно росли со Второй мировой войны. Мало того, в США они росли каждый год начиная, по меньшей мере, с 1975-го — т. е. не было ни одного годового спада за последние три десятилетия! Совершенно поразительный факт.

Как сложилась дальнейшая судьба наших дуэлянтов? Фатима благодаря своим инвестициям в недвижимость значительно разбогатела. Она вложила в свой первый дом 5 тыс. долл. сбережений и 90 тыс. долл., взятых в кредит. А продала этот дом за 358 тыс. долл. Получив прибыль, Фатима и ее муж купили втрое больший дом. Новый дом тоже значительно прибавил в цене, поэтому пара накопила более чем полумиллионный капитал в виде недвижимого имущества. Несмотря на свои скромные доходы («нам платят чепуху», по их словам), Фатима и ее муж разбогатели благодаря энергичным действиям на рынке недвижимости.

У профессора Мэнкью тоже все в полном порядке. Еще в молодом возрасте он стал штатным сотрудником экономического факультета в Гарварде. Написал несколько экономических учебников. продажа которых принесла ему миллионы долларов. На момент написания данной книги он занимал пост председателя Совета экономических консультантов при президенте Буше.

Не слишком ли высока стоимость вашего жилья?

Недвижимость в США росла в цене на протяжении более чем 50 лет. Продлится ли эта тенденция? На этот вопрос мы дадим ответ в трех частях. 1) Определим отношение цены к прибыли (коэффициент цена/прибыль) вашего жилья. 2) Оценим обоснованный коэффициент цена/прибыль для дома. 3) «Посолим по вкусу» (учтем динамику местного рынка).

Каков коэффициент цена/прибыль вашего дома?

Первый шаг — это определить «справедливую», т. е. есть обоснованную стоимость объекта недвижимости. Как и в случае с акциями и облигациями, абсолютно точно сделать это невозможно, однако нас устроит и достаточно близкая оценка. Справедливую стоимость рассчитываем с помощью отношения цены к прибыли (коэффициента цена/прибыль).

Для акции коэффициент цена/прибыль мы получаем, разделив цену одной акции на прибыль, приходящуюся тоже на одну акцию. Например, в главе, посвященной акциям, мы рассмотрели Microsoft. В июле 2004 года акция этой компании стоила 28 долл., а прогнозная прибыль на тот же год составляла 1,27 долл. на акцию. Значит, коэффициент цена/прибыль акций Microsoft равен 22.

Чтобы рассчитать коэффициент цена/прибыль для дома или другого объекта недвижимости, разделим цену этой недвижимости на приносимый ею доход. Для жилья, которое сдается в аренду, эти расчеты выполнить легко (главное, не забыть о налогах). Если же объект недвижимости занят собственником, то арендная плата отсутствует. В таком случае «прибыль» — это оценочная арендная плата, которую можно получить, если сдать объект недвижимости арендаторам.

Например, я живу со своей женой и нашим новорожденным малышом в многоквартирном доме возле Гарвардского университета и Гарвардской площади. Поскольку детская кроватка, коляска и игрушки занимают много места в нашей квартире, нам с женой стало очевидно, что придется переезжать. Поэтому я приблизительно оценил стоимость нашего жилья. Рыночная цена такой квартиры составляет около 650 тыс. долл.

Но рыночная цена не остается постоянной, а когда именно мы будем продавать нашу квартиру, я еще не знаю. Поэтому надо узнать ее стоимость, а не только текущую рыночную цену. Для этого мы должны знать текущую арендную плату за такое жилье. Хотя мы ни от кого не получаем арендную плату, я подставлю эту величину как «прибыль» в формулу для расчета коэффициента цена/прибыль.

В настоящее время такое жилье, как наше, можно сдать квартирантам за 2,8 тыс. долл. в месяц. При расчете коэффициента надо учесть все затраты, в том числе налоги. После вычета всех наших затрат мы могли бы, сдавая квартиру в аренду, получать «на руки» около 2 тыс. долл. в месяц. А в год — 24 тыс. долл. Значит, коэффициент цена/прибыль для нашей квартиры равен отношению цены (650 тыс. долл.) к прибыли (24 тыс. долл.), т. е. 27.

Каков обоснованный коэффициент цена/прибыль для дома?

Один из способов ответить на этот вопрос — сравнить коэффициенты цена/прибыль для дома, акций и облигаций. Такое сравнение проводится в таблице 9.1; там же показаны некоторые ключевые характеристики различных инвестиций.

Таблица 9.1

Ключевые инвестиционные характеристики акций, облигаций и недвижимого имущества

Характеристика	Акции S&P 500	10-летние казначейские облигации	Недвижимость Ваш дом
Инвестиция рискованная или надежная?	Рискованная	Надежная	Рискованная
Потенциал прибыли	$$	$	$$$
Налогообложение	Либеральное	Нейтральное	Очень либеральное
Защищена ли от инфляции?	Да	Нет	Да
Цена/прибыль	18	23	?

Фондовый рынок США, измеренный индексом S&P 500, имеет коэффициент цена/прибыль около 18; мы рассчитали его по оценкам прибыли за 2004 год (61,5 долл.) и текущему (июль 2004 года) значению индекса S&P 500 (1101) [138] . Текущая процентная ставка 10-летней казначейской облигации — 4,4 %. Это дает коэффициент цена/прибыль 23.

Как выглядит дом в сравнении с этими двумя основными альтернативами? В таблице 9.1 приведены четыре важные инвестиционные характеристики и сравнительная привлекательность акций, облигаций и недвижимого имущества. При сравнении двух инвестиций, чем благоприятнее характеристики одной, тем большую обоснованную стоимость она имеет и тем выше ее коэффициент цена/прибыль. Например, если две инвестиции идентичны за исключением характеристики налогообложения, то инвестиция с более либеральным налогообложением (т. е. если она облагается налогами по меньшей ставке) заслуживает более высокого коэффициента цена/прибыль.

138

Данные Goldman, Sachs & Co.