Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность

Нередко сам продавец, устранившись от сделки и доверившись риэлтору, не догадывается, что из-за его квартиры устроили торг на соискание самого состоятельного покупателя. Чаще всего в таких случаях сокрытие информации идет до самого конца, а «теневая» прибыль оседает у агента.

Специалисты рынка недвижимости подтверждают существование такой практики. Аукционы – это психологическое давление на покупателя, поэтому мы не рекомендуем вообще участвовать в подобных «спектаклях». К ним прибегают чаще всего недобросовестные маклеры. Если они допускают подобное поведение, от них можно ожидать любых неприятностей на других этапах сделки.

В любом случае, у покупателя есть выбор, участвовать или нет. Но что делать продавцу, чтобы обезопасить себя от таких предприимчивых «риэлторов»? Чтобы не быть обманутым, продавцу необходимо зафиксировать в договоре как цену квартиры, так и стоимость услуг. Это поможет избежать аукциона. Покупателю от него никуда не деться, если риэлтор продавца выставляет требование по дополнительной неофициальной плате. Указание в договоре всех условий поможет не превратить квартиру в проходной двор.

Приведенные советы, конечно, хороши, только при их соблюдении продать квартиру максимально выгодно удастся едва ли: придется соблюдать договорные условия цены или периодически во время позиционирования вносить коррективы в договор, а это непросто. Во избежание аукциона, продавцу необходимо правильно оценить квартиру, чтобы на нее нашлось небольшое количество желающих посмотреть, из которых один или два изъявят желание приобрести объект. Проведя переговоры с обоими претендентами, реально выбрать из них одного, не прибегая к методу аукциона, поскольку у покупателей, скорее всего, разные условия приобретения объекта.

Но в целом бороться с порочной аукционной практикой нелегко. Если аукцион проводится за спиной у продавца, и этот факт стал ему известен, то следует обратиться в агентство, где оформлялась сделка. Начальнику отделения выгоднее сделку сохранить, чем потакать нечестному риэлтору.

Бороться с пороками бесполезно, в разумном обществе может идти речь лишь о постепенном и целенаправленном смягчении нравов и законов. Сказанное в полной мере относится и к аукционам. В условиях бешеного спроса на недвижимость невозможно запретить продавать свое имущество по максимально возможной цене, и аукцион – самый эффективный способ такой продажи. Вопрос в том, как правильно его организовать.

Рецепт цивилизованного аукциона: всех потенциальных участников аукциона надо заранее, до просмотра объекта, предупредить о том, что цена будет увеличена, поскольку существует несколько претендентов на объект.

Часть покупателей отпадет уже на этом этапе, поскольку не все могут заплатить больше заявленной цены. Также, еще до просмотра, необходимо уведомить участников об условиях реализации объекта (время продажи, срок освобождения, банк, в котором продавец желал бы получить деньги, и т. д.). После этого еще часть покупателей выйдет из игры, а торги нужно проводить среди оставшихся. С эмоциональной точки зрения аукцион – напряженный процесс, поэтому далеко не каждый продавец готов пойти на это, но, если решение принято – нужно держать прямой контакт со всеми претендентами (в том случае, если человек продает квартиру самостоятельно), чтобы не позволить посредникам получить скрытую комиссию. Если сделка происходит при участии специалиста, он обязан всю выручку от повышения цены, за минусом ранее оговоренных комиссионных, передать продавцу.

Наука избегать сюрпризов

В принципе, с другими сложностями продавец квартиры сталкивается редко, если, конечно, правильно решаются вопросы о передвижении денежных средств. Если покупатель уже нашелся, то может всплыть проблема с выбором формы способа оплаты договора покупки, но она легко решается путем совместных переговоров. К продаже должны быть подготовлены все документы на квартиру и представлены риэлтору и юристам на проверку, чтобы в процессе проведения сделки не выяснились какие-нибудь неожиданности.

Другие сложности могут быть связаны с риском передвижения денежных средств – как предоплаты, так и основной суммы. Избежать этого поможет обращение к специалисту по недвижимости, который проведет полное финансовое сопровождение сделки и обезопасит продавца. Большинство сделок сегодня проводится по закону и в соответствии с наработанной практикой. Исключение составляют случаи, когда сделка происходит между друзьями или родственниками. Здесь уже каждому решать: надежен ли его партнер. Единственное, от чего хотелось бы предостеречь, – от неофициальной передачи денег в том случае, когда участники сделки – недостаточно близкие люди, чтобы доверять друг другу без подстраховки. На стадии расчета лучше воспользоваться услугами банка и арендовать сейфовую ячейку —услуга удобная и в контексте общих затрат недорогая.

Как расчитываться при покупке-продаже квартиры

Одним из существенных этапов совершения сделок с недвижимостью является передача денег покупателем продавцу. Для этого в большинстве случаев пользуются услугами банков.

При использовании депозитарной ячейки банка для осуществления расчетов между продавцом и покупателем в сделках купли-продажи недвижимости, кроме основного договора аренды ячейки, обязательно подписывают дополнительное соглашение. В нем указывают круг лиц, который имеет право доступа к банковской ячейке, сроки доступа к ней и документы, предъявляемые сотруднику банка для доступа к ячейке. И для продавца квартиры, и для покупателя основными документами являются паспорт и экземпляр договора аренды банковской ячейки. Продавец жилья должен предоставить зарегистрированный в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним экземпляр договора купли-продажи недвижимости. Очень часто в сделке участвуют несколько квартир. В этом случае возможно включить в перечень условий доступа к банковской ячейке также ксерокопии зарегистрированных договоров купли-продажи всех участвующих в сделке квартир.

Бывают также ситуации, когда продавцу жилья требуется предоставить документы, подтверждающие снятие с регистрационного учета в продаваемой квартире, или иные документы.

Обычно договор с банком заключают на месяц. В каждом конкретном случае этот срок может быть различным: как меньше (например, при ускоренной регистрации), так и больше (когда деньги необходимы продавцу для оплаты в дальнейшем квартиры в доме). Больший срок для доступа к банковской ячейке имеет продавец квартиры. Это связано, во-первых, с тем, что минимум одну неделю (а по общему правилу две недели) договор купли-продажи и переход права собственности регистрируют в органах юстиции, а во-вторых, продавцу необходимо несколько дней для того, чтобы получить свои деньги из ячейки. В случае, если договор купли-продажи жилья по каким-либо причинам не будет зарегистрирован, у покупателя остаются последние два-три дня срока действия банковского договора для того, чтобы забрать заложенные в ячейку деньги.

Арендная плата составляет в среднем 1500 руб. за каждую ячейку. Существуют банки, в которых она может стоить в два раза дороже, или цена будет зависеть от размера арендуемой ячейки.

Прежде чем заложить деньги в ячейку, продавец в присутствии покупателя должен проверить количество, качество и подлинность купюр. Как правило, банк предоставляет услуги по проверке. Валютный кассир тщательно, с помощью специальных технических средств, пересчитывает и проверяет деньги, после чего помещает их в герметичный пакет и возвращает участникам сделки. Стоимость услуг по проверке зависит от проверяемой суммы и составляет в среднем 0,1–0,2 %.

Иногда при закладке и выемке денег необходимо присутствие одновременно нескольких лиц, например, супругов. Это условие обязательно указывают в дополнительном соглашении к договору аренды ячейки и неукоснительно соблюдают. Так, если один из супругов не сможет присутствовать при получении денег, то необходимо оформить целевую нотариально удостоверенную доверенность. Если такого документа нет, в отсутствие кого-либо из лиц, имеющих право доступа к ячейке, ее не откроют. От ячейки, как правило, существует два ключа. Один остается в банке, другой выдают арендатору ячейки. Открыть ячейку возможно только двумя ключами одновременно. До момента подписания банковского договора участникам сделки необходимо решить вопрос хранения ключа от ячейки. Тот, у кого он остается, дает другим участникам сделки расписки о его хранении. Если ключ берет продавец, то он гарантирует его передачу покупателю в случае отказа органов юстиции в регистрации договора купли-продажи. Агентство недвижимости, организующее сделку, является незаинтересованным лицом, поэтому всегда надежнее оставлять ключ на хранение в агентстве под гарантийные обязательства сторонам с подписью и печатью.

Банк со своей стороны гарантирует, что ячейка в период действия договора не будет вскрыта, и несет за это ответственность в соответствии с действующим законодательством. Содержание пакета, который закладывают в ячейку, известно только сторонам сделки. Сделку начинают именно с закладки денег в банковскую ячейку. Ее успех и спокойствие участников зависят от правильной организации расчетов между продавцом и покупателем и от выбора надежного банка.

Это цивилизованный путь, который подразумевает, к тому же, что продавец и покупатель ведут разговор о конкретных суммах. Но нередко встречаются ситуации, когда стоимость квартиры продавец обозначает в условных единицах, по старинке приравнивая их к американским долларам или считая 1 у. е. = 30 рублям. Счастливое неведение того, что под этим подразумевает покупатель, оборачивается казусными случаями, когда покупатель приносит на сделку (или подразумевает при подписании договора) именно доллары (или рубли по текущему курсу). И получается, что продавцу предлагается сумма меньшая, чем он требовал. Правда, сейчас это редкое явление, мы все больше привыкаем рассчитываться в своей национальной валюте.