Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность

– отказ от совершения определенных действий: самостоятельного поиска вариантов, обращения за оказанием аналогичных услуг в другие агентства и т. д. Иногда агентства включают в договор обязательства клиента, которые вообще-то являются предметом регулирования другого договора – между продавцом и покупателем квартиры. Это могут быть пункты о порядке проведения расчетов за квартиру (определенными частями, через банковскую ячейку и т. п.) либо о снятии с учета по старому месту жительства и регистрации по новому. Несмотря на то, что включение таких условий не носит обязательного характера, это стоит сделать для соблюдения интересов продавца и покупателя.

4. Сроки исполнения обязательств

Для потребителей риэлторских услуг важно, чтобы поиск нужных вариантов, подготовка и оформление сделки не были затянуты во времени, поэтому при заключении договора следует указать сроки исполнения договорных обязательств. При этом необходимо обратить внимание, чтобы в договоре устанавливались именно сроки исполнения обязательств, а не сроки действия договора, как это иногда практикуется агентствами. Более того, в договоре целесообразно указать время исполнения каждого отдельного обязательства: сроки поиска покупателя на квартиру, оформления необходимых документов и проведения государственной регистрации права собственности и т. д. Это даст возможность при необходимости констатировать факт нарушения договора агентством.

5. Стоимость услуг и порядок расчетов

Стоимость оказываемых агентством услуг и порядок проведения расчетов часто оформляются в виде приложения к договору. Обычно величина вознаграждения определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой (покупаемой) квартиры, но в некоторых случаях указывается и фиксированная цена риэлторских услуг.

Первым делом необходимо разобраться, какие именно услуги агентство обязано оказать за это вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. Только после этого можно понять, устраивает ли вас прописанная в договоре цена. Нередко на клиента перекладывают расходы на рекламные услуги, нотариальное удостоверение договора, его государственную регистрацию, получение справок и т. д.

Порядок расчетов с агентством, как правило, предусматривает предварительную уплату некоторых сумм. Эти деньги могут являться либо авансом, либо задатком. На этот момент следует обратить особое внимание, поскольку последствия внесения аванса и задатка будут разными.

Сумма, внесенная в качестве задатка, является одновременно и средством платежа, и средством обеспечения выполнения каждой из сторон своих обязательств. Если договор остался неисполненным по вашей вине, и на каком-либо этапе исполнения договора вы отказались от дальнейшего сотрудничества, то эта сумма полностью остается у агентства. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (риэлтор), то она обязана уплатить вам двойную сумму задатка.

Если в договоре указано, что деньги уплачиваются в качестве аванса, то при расторжении договора независимо от того, по чьей инициативе происходит расторжение, эта сумма должна быть возвращена.

Иногда расчеты за исполнение риэлторских услуг увязываются с расчетами за приобретаемую или продаваемую квартиру. В этих случаях следует обратить внимание и отразить в договоре информацию о том, в обеспечение каких именно обязательств уплачивается задаток: связанных с исполнением риэлторского договора или основного договора – купли-продажи квартиры.

И, наконец, последнее, важное замечание. Отдавая любые денежные средства, не забудьте взять расписку об их получении с указанием договорного обязательства (пункта договора), во исполнение которого осуществляется платеж.

6. Порядок расторжения договора

Этот раздел обязательно должен присутствовать в договоре. Действительно, бывают случаи, когда у клиента изменились обстоятельства, и он вынужден отказаться от совершения сделки. С другой стороны, риэлторская фирма от этого страдать не должна, ведь до момента расторжения она уже провела определенную работу и затратила средства, которые необходимо компенсировать. Поэтому для того, чтобы исключить возможные споры между агентством и клиентом, в договоре следует предусмотреть не только основания для расторжения договора, но и ответственность сторон за это.

7. Ответственность сторон

При формулировании условий этого раздела все агентства, как правило, стремятся ущемить интересы клиентов. Обычно за нарушение ими обязательств договор предусматривает штрафные санкции, в то время как агентству за нарушения ничто не грозит.

Безусловно, такая позиция неприемлема для клиента. В данном случае можно порекомендовать проявить большую настойчивость при переговорах с риэлторами и добиться включения в этот раздел условий о равной ответственности сторон.

Теперь непосредственно о самой ответственности.

При нарушении договора пострадавшая сторона вправе требовать от нарушителя:

– возмещения убытков;

– уплаты неустойки.

Убытки подлежат возмещению в любом случае, независимо от того, предусматривалось это договором или нет. Однако сначала необходимо доказать, что они возникли именно из-за нарушения договора, а не по другим причинам, и документально обосновать их размер. Как правило, убытки агентств недвижимости связаны с затратами по поиску покупателей или продавцов квартир, организацией и проведением рекламной кампании, получением каких-либо справок и т. д.

Неустойка (штраф, пеня) может быть взыскана с нарушителя только если это прямо предусмотрено условиями договора. При этом доказывать придется только факт их нарушения. Размер неустойки должен быть предметом обсуждения между сторонами, прежде чем попасть в договор.

Штрафные санкции могут быть предусмотрены:

– за несвоевременное исполнение агентством своих обязательств;

– за потерю переданных документов;

– за неполноту и недостоверность собранных для заключения сделки документов и т. п.

Например, в договоре об оказании риэлторских услуг, предлагаемом одной известной фирмой, сказано, что «агентство проводит юридическую экспертизу документов, необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры». Обязательство, на первый взгляд, замечательное. Действительно, любому покупателю квартиры необходимо убедиться в юридической чистоте сделки. Однако без ответственности за качественное проведение такой экспертизы это обязательство становится лишь лозунгом, не имеющим под собой реальной основы и рассчитанным лишь на эффект от громких слов. Нетрудно предположить, как будет проводиться данная экспертиза, если за ее результат и последствия никто ответственности не несет.

Документирование результатов исполнения договора

Независимо от того, предусмотрено это договором или нет, исполнение каждого содержащегося в договоре обязательства следует фиксировать в виде отдельного документа, подписываемого всеми сторонами. Такими документами могут быть расписки в получении определенной денежной суммы или о приеме документов, акты приемки-передачи квартиры и оказанных агентством услуг и т. д.

Именно эти документы будут являться доказательством надлежащего или ненадлежащего исполнения договора, а следовательно, и основанием для привлечения к ответственности, если возникнет такая необходимость.