Покупка и размен квартиры

2. Безвозмездное устранение недостатков в разумный срок. В тех случаях, когда на стороне продавца выступает застройщик, ему гораздо проще и экономнее устранить выявленные в новой квартире недостатки собственными силами и за свой счет. Поэтому если наличие недостатков и причина их возникновения не вызывают у сторон споров, то застройщик обычно не возражает против того, чтобы устранить такие «недоделки» силами своих же рабочих. Однако будьте внимательны — фактически застройщик уже продал квартиру, рабочим тоже вряд ли доплатят за такой внеурочный труд, соответственно отношение к работе может быть не всегда добросовестным. Так что, если Вы выбрали в качестве способа решения всех проблем данное требование к продавцу, то будьте готовы к тому, что потребуется Ваш постоянный контроль над ходом выполнения работ, иначе вряд ли Вас удовлетворит ее результат. Хотя, конечно, ситуации бывают разные и не исключена возможность, что дополнительные работы будут действительно выполнены качественно и максимально быстро.

3. Возмещение расходов на устранение недостатков товара. В случае если Вы решили воспользоваться данным правом и предъявить застройщику, который продал Вам квартиру ненадлежащего качества, именно это требование, то обратите внимание, каким образом необходимо оформить предъявление такого требования. Поскольку Вы будете самостоятельно устранять недостатки, то, следовательно, если Вы сами их никому не покажете, то соответственно после Ваших работ их результат никто и не сможет увидеть. Поэтому первая и важная задача — зафиксировать указанные недостатки. Если застройщик готов совместно с Вами осмотреть квартиру и признать свою вину за определенные недостатки и недоделки, то достаточно будет составить двусторонний акт осмотра квартиры, в котором отразить выявленные недостатки, описав их подробным образом и установить способ их устранения — допустим, силами покупателя при условии возмещения продавцом расходов на устранение недостатков. При этом если Вы хотите быть уверены в том, что застройщик возместит Вам произведенные расходы быстро и без судебных споров, то в этом же акте или в качестве приложения к нему можно предусмотреть смету предполагаемых ремонтных (строительных) работ, которая также подписывается сторонами. В случае если застройщик не желает участвовать в осмотре недостатков и зафиксировать их наличие, то единственная возможность доказать их существование и причину возникновения после проведенного ремонта — это провести независимую оценку. Как правило, проведение такой оценки не слишком дорого и в любом случае в дальнейшем Вы сможете взыскать потраченные денежные средства с продавца. И только после получения результатов такой оценки имеет смысл проводить работы по устранению недостатков. При этом проведение таких работ Вы также должны зафиксировать путем сохранения чеков, квитанций, если использовался наемный труд — договоров подряда и т. п. Только в этом случае Вы сможете быть уверены, что независимо от желания застройщика все потраченные Вами денежные средства на приведение квартиры в надлежащее состояние будут взысканы с продавца. В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры или другого приобретенного объекта недвижимости (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Наилучший способ разрешения сложившейся спорной ситуации — это мирное урегулирование спора. Но, к сожалению, так происходит далеко не всегда, а в связи с этим необходимо письменно предъявлять продавцу свои претензии, чтобы перевести переговоры в «официальную стадию». И именно от того, насколько правильно Вы начнете эту «официальную стадию», во многом будет зависеть вероятность получения в дальнейшем положительного результата. В самом первом письменном документе — претензии формируются Ваши основные требования, основные «жалобы», т. е. закладывается своего рода фундамент дальнейшего общения с продавцом. И изменить их без достаточных к тому оснований в дальнейшем практически невозможно. Порой просто некорректные формулировки могут позволить продавцу использовать такие недочеты в своих интересах.

Претензия — письменный документ. Следовательно, она должна обладать основными признаками документа.

Прежде всего в претензии должно быть точно указано — кому она адресована. Для этого следует определиться, кому именно Вы планируете предъявлять претензию. Необходимо указать наименование продавца, можно также указать фамилию, имя, отчество руководителя или лица, уполномоченного в организации решать такие вопросы. При указании наименования и особенно адреса будьте очень внимательны. В случае если Вы по каким-либо причинам укажете неверную информацию и впоследствии не сможете доказать, что именно такая информация была предоставлена Вам самим продавцом, то это будет являться ненадлежащим уведомлением, что, в свою очередь, может повлечь в некоторых случаях и отказ от удовлетворения Вашего пусть и законного требования.

Информацию о наименовании можно получить, например, из договора. Тогда у Вас останутся доказательства того, где именно Вы нашли соответствующую информацию. Претензию можно направить в адрес продавца либо почтой — в этом случае лучше оформить заказное письмо с уведомлением либо передать с нарочным. Если Вы лично принесли претензию в офис застройщика, то оставлять ее имеет смысл лишь в том случае, если на втором экземпляре сотрудник офиса расписался в принятии указанной претензии, а также указал свои фамилию, имя, отчество и должность.

Если выяснить адрес застройщика не представляется возможным, так же как и отправить почтовое отправление (например, неизвестен почтовый адрес или письма возвращаются невостребованными), то можно обратиться в налоговый орган с заявлением о предоставлении сведений из ЕГРЮЛ об интересующем Вас юридическом лице. Для этого необходимо знать лишь наименование юридического лица. Выдача такой информации является платной, и для получения необходимых сведений необходимо будет внести плату в бюджет в размере 200 руб. Через пять дней после подачи заявления и приложенной к нему квитанции об уплате госпошлины Вам выдадут выписку из ЕГРЮЛ, в которой среди прочих сведений будет также указан необходимый Вам адрес. Впоследствии Вы вправе взыскать с продавца, изготовителя уплаченную Вами госпошлину, так как Вам пришлось ее платить по вине продавца, т. е. Вы понесли убытки.

После того как Вы указали наименование адресата и его адрес, необходимо указать отправителя претензии, т. е. написать свои фамилию, имя, отчество, фактический адрес. Следует также указать контактный телефон, по которому с Вами можно связаться, в случае если продавец, изготовитель сочтут это необходимым в целях экономии времени или им нужно будет что-то уточнить.

В тексте самой претензии должно быть указано, какая именно квартира и когда была приобретена. После этого описывается, что именно Вас не устраивает, какие недостатки выявлены. Если было получено заключение независимого эксперта, то прикладывается его копия.

Самая важная часть претензии — Ваше требование. Оно должно быть сформулировано предельно четко и в соответствии с действующим законодательством. Не забудьте указать дату составления претензии и поставить свою подпись.

Правильно составленная претензия — это больше половины успеха в Вашем начинании, поэтому отнеситесь очень внимательно и ответственно к этому мероприятию. Законодатель установил достаточно большие сроки для предъявления претензии, и нет никакой необходимости спешить. После того как претензия составлена, к ней желательно приложить копии подтверждающих документов. В принципе законодатель не указывает на необходимость приложения копий указанных документов, но их наличие упрощает возможность продавца установить факт покупки, наличия существенного недостатка и тому подобных необходимых обстоятельств и экономит время.

Ниже приведен образец претензии, которая может быть предъявлена продавцу в зависимости от различных обстоятельств и выбранного Вами требования.

ООО строительная фирма «Стройка»

г. Энск, улица Энская, д. ХХ офис ХХХХ

от Ивановой Марины Петровны

проживающей г. Энск, проспект Энский, д. ХХ, кв. ХХ

контактный телефон ХХ-ХХ-ХХ

ПРЕТЕНЗИЯ

20 декабря 2006 года мной была приобретена двухкомнатная квартира общей площадью 70 кв. м, расположенная на седьмом этаже дома № 65 по улице Энской г. Энска. На второй день проживания в указанной квартире были обнаружены следующие недостатки:

___________________________________________________

_______________________

___________________________________________________

_______________________

Считаю, что указанные недостатки возникли до передачи мне указанной квартиры и по вине застройщика. Факт наличия недостатков подтверждается проведенной мной независимой экспертизой качества квартиры.

Прошу незамедлительно после получения указанной претензии устранить указанные недостатки своими силами и за свой счет, в противном случае буду вынуждена обратиться в суд за защитой своих интересов с возложением на ООО строительная фирма «Стройка» всех понесенных мной расходов.

22.12.2006 г. _Иванова М. П.

Конечно, начинать жизнь в новой квартире с хождения по инстанциям с различными жалобами — не самое приятное занятие, но порой это приносит достаточно быстрые результаты, и в этом случае уже никакие недостатки не будут омрачать Вашу жизнь в новой квартире.

Вывод: приобретение новой квартиры отнюдь не страхует Вас от избавления от «старых» проблем, возможно, их число даже увеличится. Но такие проблемы, как правило, решаемы, и в Ваших силах изменить ситуацию в свою пользу.