Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

То есть правовую основу возникновения имущества у жилищного или жилищно-строительного кооператива составляет либо приобретение многоквартирного дома, либо его строительство. И только затем на жилищный или жилищно-строительный кооператив возлагаются полномочия по его реконструкции и содержанию.

Отличительными чертами этих видов кооперативов являются следующие:

– члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

– члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

То есть непосредственно в эксплуатации жилищного фонда, его реконструкции участвуют жилищные кооперативы. Так регулирование функций строительства не входит в компетенцию ЖК РФ, в нем рассматриваются вопросы, связанные с деятельностью только жилищных кооперативов. Полномочия, порядок деятельности жилищно-строительных кооперативов регулируются гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Необходимо выделить дополнительно совершенно самостоятельную группу кооперативов – жилищных накопительных. Основы их функционирования, правовое положение, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищных накопительных кооперативов регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Данный нормативный акт вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования.

В соответствии с указанным Федеральным законом жилищный накопительный кооператив – это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Членами жилищного кооператива могут быть:

– физические лица по достижении ими возраста шестнадцати лет (данное положение соответствует ст. 26 ГК РФ, согласно которой по достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах);

– юридические лица.

Для вступления в члены жилищного кооператива гражданин или юридическое лицо (с учетом указанных требований) должны подать в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

Срок для рассмотрения правлением жилищного кооператива и утверждения его решением общего собрания членов жилищного кооператива (или конференции) – в течение одного месяца с момента его подачи. После утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) гражданин или юридическое лицо должны оплатить вступительный взнос. И после его оплаты при условии наличия утвержденного решения о приеме в члены жилищного кооператива указанные лица признаются полноправными членами жилищного кооператива.

Возвращаясь к ранее сказанному о договорах социального найма, необходимо отметить, что в ст. 49 ЖК РФ перечислены категории граждан, которым предоставляются жилые помещения по договорам социального найма. К ним отнесены:

– малоимущие граждане, признанные по установленным основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

– иные определенные федеральным законом или законом субъекта РФ категории граждан, признанные по установленным Кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях.

Указанные лица имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, если они организованы при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления.

Ст. 112 ЖК РФ установлено минимальное и максимальное число членов жилищного кооператива. Оно не может быть менее пяти, и не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом многоквартирном доме. То есть, предельной, максимальной величиной для приема членов в жилищный кооператив становится число квартир в принадлежащем жилищному кооперативу доме (на одно жилое помещение – один член кооператива).

Основанием предоставления жилого помещения в домах жилищного кооператива гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, является принятие соответствующего решения общим собранием членов жилищного кооператива (конференции). Данные решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются законным основанием для вселения указанных лиц в жилые помещения в домах жилищного кооператива.

Таким образом, для приобретения прав владения, пользования и распоряжения (в установленных законодательством пределах) жилым помещением необходимо такое основание, как членство в жилищном кооперативе.

Прекращение членства в жилищном кооперативе возможно по следующим основаниям (данный перечень является ограниченным и расширительному толкованию не подлежит):

– выход члена кооператива – основано на добровольном желании прекратить его членство в жилищном кооперативе. Для добровольного выхода из числа членов жилищного кооператива необходимо подать соответствующее заявление. Данный порядок должен быть конкретизирован в уставе жилищного кооператива;

– исключение члена кооператива – осуществляется в принудительном порядке с соблюдением правил указанной вышеуказанной статьи;

– ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива или ликвидация самого жилищного кооператива – так как правоспособность юридического лица (как члена жилищного кооператива, так и самого жилищного кооператива) прекращается в момент завершения его ликвидации, при этом необходимо учесть, что ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо – прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц;

– смерть гражданина, являющегося членом жилищного кооператива, так как правоспособность гражданина прекращается его смертью. Но при этом возникают правоотношения между жилищным кооперативом и наследниками умершего. Они имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

В случае грубого неисполнения членом жилищного кооператива без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива он может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). При этом возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива, осуществляется в соответствии со ст. 132 ЖК РФ. Сроки и условии выплаты должны быть предусмотрены уставом кооператива. При этом максимальный срок выплаты не может превышать два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.