Введение

Эта книга будет полезна тем, кто только начинает путь юриста или риэлтора в сфере жилой недвижимости. Под жилой недвижимостью в данной книге мы будем понимать Квартиры, загородные дома на участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садоводства, а также земельные участки для ИЖС, ЛПХ, садоводства и огородничества, в общем это та недвижимость, которая чаще всего приобретается и отчуждается физическими лицами, и соответственно доли в указанной недвижимости, находящейся на вторичном рынке 1 . Как уже понятно из предыдущего предложения речь пойдет непосредственно про сделки купли-продажи жилой недвижимости между физическими лицами (иногда и юридическими). И мы детально разберем как должна проводится сделка, чтобы минимизировать риски ее расторжения, признания недействительности и ничтожности, научимся работать с документами на недвижимость, а также узнаем зачем проверять всю цепочку собственников недвижимости, грамотно и в соответствии с законодательством составлять договор купли-продажи и акт приема передачи недвижимого имущества. Также коснемся вопроса непосредственного сопровождения сделки, разберем на что обратить внимание и что проверить на сделке, чтобы все прошло правильно. Разберем нюансы государственной регистрации права собственности на недвижимость, сроки ее проведения, причины приостановок и необходимые документы для правильной регистрации права.

1

Вторичный рынок жилья – это недвижимость, которая уже оформлена в собственность Продавца путем регистрации права в Росреестре, и продается этим Продавцом. Продавец может быть как юридическим так и физическим лицом.

Данная книга будет так же полезна уже действующим риэлторам и юристам, которые хотят поднять квалификацию, а также не отставать от тенденций рынка и изменений в законах.

В общем, если вы хотите разобраться в нюансах подготовки и проведения сделок купли-продажи недвижимости на вторичном рынке жилья – эта книга для вас!

Эта книга задумывалась как краткое руководство по юридической проверке и сопровождению сделок в сфере недвижимости для начинающих и профессионалов, поэтому я постаралась изложить всю информацию максимально коротко но при этом детально, чтобы эта книга стала вашей настольной книгой и помощницей.

Ну и чтобы вам было понятно, почему вы должны доверять этой книге, представлюсь: Я являюсь действующим юристом в сфере недвижимости. В агентстве недвижимости работаю с 2012 года, имею высшее юридическое образование и практику проведения большого количества разной сложности сделок, а также практики по судебным спорам в различных вопросах недвижимости, таких как наследование, снятие с учета по месту жительства, приобретательная давность недвижимого имущества, и тому подобное. В данный момент являюсь действующим юристом агентства недвижимости “АэНБИ”.

Имея большой пласт накопленных знаний, решила поделиться ими с коллегами и начинающими юристами) Ведь не у всех хватает времени копаться в законах, лазить по форумам и искать противоречивую информацию на различных интернет ресурсах.

Но и людям, которые просто хотят купить или продать недвижимость не прибегая к помощи профессионалов книга очень даже пригодится) Поэтому при написании книги, я специально упрощала некоторые термины, чтобы всем было просто разобраться в таком непростом рынке торговли недвижимостью.

Глава 1. Проверка документов на Объект недвижимости.

Любая подготовка к сделке купли-продажи недвижимости должна начинаться с юридической проверки документов на Объект и Субъект 2 продажи, независимо от того на чьей стороне вы находитесь (Продавца или Покупателя). При первом беглом осмотре любое уважающее себя агентство недвижимости уже может определить брать ли вообще тот или иной Объект в продажу, ведь если будут выявлены серьезные риски, с ними придется разбираться агентству и нести за все это ответственность, и тогда уже нужно будет определить как действовать дальше.

2

Объект – это сама недвижимость, а Субъект – это ее собственник или собственники.

Поэтому начнем: немного теории – по законам Российской Федерации, чтобы гражданин или юр лицо могли продать, подарить, завещать, заложить недвижимость (далее назовем это словом: Отчуждение) ее нужно оформить в собственность, т.е. зарегистрировать право собственности на нее в установленном законом порядке в уполномоченном на то органе. В данной книги органом занимающимся регистрацией прав на недвижимое имущество мы будем называть Росреестр.

Поэтому у собственника Объекта недвижимости должны быть на руках правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Правоустанавливающие документы будут, в зависимости от способа приобретения Объекта недвижимости, такие как:

–Договор купли-продажи;

–Договор Дарения;

–Свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию;

–Договор пожизненного содержания с иждивением;

–Договор передачи;

–Постановления и Акты местных органов власти и самоуправления;

–Договор долевого участия;

–Декларация – для объектов, не требующих разрешения на строительство;

–Договор Мены;

–Решение суда;

–и др.

Помимо указанных выше документов, на руках у собственника должен находится документ, который подтверждает, что указанные в правоустанавливающих документах сведения прошли проверку в регистрирующем органе и право собственности на Объект недвижимости зарегистрировано и сам Объект поставлен на кадастровый учет. Поэтому правоподтверждающие документы будут следующими:

–Выписка из государственного реестра недвижимости (далее: выписка ЕГРН) – если право на Объект зарегистрировано после 1 января 2017 года;

–Выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее: выписка ЕГРП) – если право на Объект зарегистрировано с 15 июля 2016 года по 1 января 2017 года;

–Свидетельство о государственной регистрации права – если право на Объект зарегистрировано с 31 января 1998 года по 15 июля 2016 года;

– До 1998 г. (года образования Росреестра) единых правил регистрации недвижимости в России не существовало, и документами, подтверждающими собственность, служили различные договоры (купли-продажи, мены, дарения, и т.п.), проштампованные (т.е. поставленные на учет) в местной администрации или в БТИ. В Москве, например, при приватизации квартиры в то время выдавали дополнительно еще одну бумагу – «Свидетельство о собственности на жилище» (розового цвета). А в Московской области на землю так же выдавали “Свидетельство на право собственности на Землю”, розового или голубого цвета, в зависимости от года.

Обратите внимание, что сегодня “Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке” 3 .

А права на Объекты недвижимости, “которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей” 4 . Поэтому документы, которые получены до 1998 года и сведения о правообладателях таких Объектов не внесенные в базу ЕГРН не должны вас пугать. Зарегистрировать ранее возникшее право можно в любой момент до выхода на сделку, либо одновременно с подачей документов на регистрацию перехода права на нового собственника с регистрацией ранее возникшего права на действующего собственника.

3

п. 5, ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "О государственной регистрации недвижимости"

4

п.1, ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "О государственной регистрации недвижимости"