Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

Тем не менее, с точки зрения государственной регистрации, отнесение некоторых видов оборудования к НИ вряд ли является целесообразным и оправданным. Это означает как дополнительные затраты на государственную регистрацию прав на эти объекты, в том числе и на регистрацию всех последующих сделок (ограничений/обременений) с этими объектами, так и определенные сложности при технической инвентаризации данных объектов. Техническая инвентаризация предшествует процедуре государственной регистрации, то есть все объекты НИ, права на которые подлежат регистрации, прежде всего должны быть описаны и поставлены на учет как объекты НИ в Едином государственном реестре объектов градостроительной деятельности.

Инвентаризация же объектов, относящихся к крупногабаритному оборудованию, в реальности практически невозможна в силу того, что отсутствуют единые правила технического описания и учета этих объектов, по которым бы организации технической инвентаризации могли бы осуществлять собственно инвентаризацию и паспортизацию указанных вещей.

Не менее спорным с точки зрения разграничения движимого и НИ является вопрос о юридической квалификации объектов незавершенного строительства. Ввиду особой актуальности этот вопрос будет рассмотрен нами подробнее чуть ниже.

При разрешении проблемных вопросов, возникающих в процессе ГРПНИСН, авторы настоящей книги рекомендуют использовать комплексный подход к определению НИ в каждом индивидуальном случае, основанный не только на анализе гражданско-правовых норм, но также и норм законодательства о бухгалтерском учете и нормативных актов по вопросам технической инвентаризации и описания объектов НИ. Сущность данного подхода и авторские размышления на данную тему приведены ниже, сейчас же представляется целесообразным дать примерный перечень "классических" объектов НИ с их краткой характеристикой. 

Виды недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации

В настоящее время государственной регистрации подлежат права на самые разнообразные объекты НИ, которые соответствуют условиям пункта 1 статьи 130 ГК РФ и статьи 1 Федерального закона о государственной регистрации прав. Объекты НИ, права на которые подлежат госрегистрации, можно условно разделить на следующие группы:

земельные участки;

участки недр;

обособленные водные объекты;

леса и многолетние насаждения;

здания, строения, части зданий, жилые и нежилые помещения;

жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;

сооружения, в том числе надземные и подземные, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства;

предприятия как имущественный комплекс;

кондоминиумы как комплексы НИ;

объекты незавершенного строительства;

сложные вещи, состоящие из объектов движимого и НИ, в том числе производственно-технологические комплексы. 

Земельные участки

Земельные участки являются весьма специфическими объектами НИ как в силу особого правового режима осуществления гражданских прав в отношении них, так и в силу того, что все остальные объекты НИ так или иначе связаны с земельными участками.

В ГК РФ не конкретизируется понятие земельного участка, поэтому при правовом регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков используются понятия, со держащиеся в Земельном кодексе РФ.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса РФ земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Границы земельного участка выносятся на местность в процессе проведения землеустроительных работ по межеванию. К средствам, индивидуализирующим земельный участок, относятся план земельного участка, в котором воспроизводятся в графической и текстовой формах сведения об участке, и его кадастровый номер.

Все земельные участки, в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ, подразделяются на делимые и неделимые. Земельный участок является делимой вещью, если он может быть разделен на части, каждая из которых впоследствии образует самостоятельный земельный участок. В данном случае часть земельного участка выступает в роли промежуточной технической категории, представляя собой переходное звено в цепи создания новой вещи — нового земельного участка. Так, после раздела образуется самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами [10] .

10

 См. Комментарий к Земельному кодексу (из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации". — М.: ЮрайтИздат, 2002.) (рук. авт. коллектива М.В. Бархатов).

Гражданское законодательство относит земельные участки к категории объектов, ограниченных в обороте. Это означает, что земельные участки могут отчуждаться и переходить в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (см. п.3 ст.129 ГК РФ).

По отношению к земельным участкам различные лица (граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования) обладают различным объемом и характером правомочий в зависимости от того, на каких основаниях им предоставлен данный участок:

на праве собственности (см. ст.209-215, 260 ГК РФ и гл. 3 ЗК РФ); на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (см. ст.268-270 ГК РФ и ст.20, 24 ЗК РФ);

на праве безвозмездного срочного пользования земельным участком (см. ст.268-270 ГК РФ и ст.20, 24 ЗК РФ);

на праве пожизненного наследуемого владения (см. ст.265-267 ГК РФ, ст.21 ЗК РФ); на основании заключенного договора аренды (см. гл. 24 ГК РФ и ст.22 ЗК РФ);

на праве ограниченного пользования соседними земельными участками (частный или публичный сервитут), установленного на основании соглашения с их собственниками или путем издания соответствующего нормативного правового акта (ст.274-276 ГК РФ и ст.23 ЗК РФ).

Вне зависимости от того, на каком праве лицу принадлежит тот или иной участок земли, он (то есть земельный участок) должен принадлежать к определенной категории земель. В соответствии со статьей 7 ЗК РФ, все земли Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли поселений;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;