Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

4. Справки из домоуправления (ЖЭК, РЭУ, ДЕЗ, ТСЖ и др.):

– выписка из домовой книги (действительна 1 месяц). Информация о проживающих в данной квартире. Необязательным, но часто используемым документом при совершении сделки является архивная выписка из домовой книги. В ней указывается, кто и когда имел право на пользование данной квартирой. Покупателю стоит лично присутствовать при получении обеих справок для сбора максимально возможной информации о людях, когда-либо зарегистрированных в квартире;

– копия финансового лицевого счета (действительна 1 месяц);

– справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (срок действия 1 месяц). После совершения сделки покупателю должны быть переданы книжки по квартплате и оплате коммунальных услуг. Если же за квартирой обнаружилась задолженность, и вы этот вопрос не отследили на этапе заключения договора с агентством недвижимости на риелторское обслуживание, т.е. не обязали агентство проконтролировать этот вопрос, то извольте платить. Счета выписываются на квартиру (телефонный номер), и репрессии со стороны коммунальных служб падут уже на нового владельца.

5. Справки из паспортного стола отделения милиции:

– форма № 6, которая подтверждает юридическое освобождение жилплощади и выдается по месту новой прописки (регистрации) бывшего собственника;

– листок убытия выдается после снятия с регистрационного учета с указанием нового адреса прописки. Необходимо учесть, что высылаемый по почте листок убытия может весьма затянуть сроки совершения сделки из-за особенностей работы почты.

6. Справки из налоговой инспекции:

– справка о постановке на учет выдается продавцам с указанием их ИНН;

– справка об уплате налога на имущество, а также налога на дарение или наследование, если квартира была получена в наследство или в подарок.

7. Дополнительные документы (необходимы не для всех сделок):

– разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети или граждане группы риска;

– свидетельство о смерти совладельца;

– разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают граждане «группы риска» (инвалиды I и II групп, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными);

– свидетельство о браке, если во время владения квартирой один из собственников сменил фамилию;

– справка из ОВД о выдаче нового паспорта, если он был получен из-за ветхости прежнего;

– нотариально заверенное разрешение супруга (мужа или жены) на продажу квартиры (только для лиц, состоящих в браке), если продаваемая квартира стала собственностью в результате приватизации или договора купли-продажи.

Приведенный перечень документов может расшириться, так как в каждом конкретном случае возникают нюансы, требующие дополнительных документальных подтверждений [42] .

При покупке недвижимости как физическими, так и юридическими лицами для регистрации необходимы следующие документы:

– договор купли-продажи (аренды, дарения и др.) с приложенным актом приема-передачи недвижимости;

– учредительные документы (устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации юридического лица) либо паспорт продавца (арендодателя, дарителя);

– документы, свидетельствующие о постановке продавца (арендодателя, дарителя) на учет в ИМНС, ФСС, ФЗ, ФОМС, Пенсионном фонде, справка о присвоении кодов статистики – для юридического лица;

– учредительные документы: устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации юридического лица либо паспорт покупателя (арендатора, одаряемого);

– документы, свидетельствующие о постановке покупателя (арендатора, одаряемого) на учет в ИМНС, ФСС, ФЗ, ФОМС, Пенсионном фонде, справка о присвоении кодов статистики – для юридического лица;

– документы, подтверждающие полномочия физических лиц, подписавших договор купли-продажи от имени юридического лица – покупателя (арендодателя, дарителя) и юридического лица – продавца (арендатора, одаряемого): решение учредителей об избрании генерального директора, о назначении директора филиала, приказ о назначении руководителя, решение о признании должника банкротом и назначении конкурсного управляющего;

– доверенность, подтверждающая полномочия представителя покупателя (арендатора, одаряемого) и представителя продавца (арендодателя, дарителя) на оформление сделки в Регистрационном управлении;

– копия паспорта представителя, осуществляющего регистрацию по доверенности;

– заявление о регистрации;

– документ, подтверждающий оплату регистрационного сбора;

– правоустанавливающие документы на объект недвижимости;

– технический паспорт объекта недвижимости;

– справка за подписью руководителя и главного бухгалтера о наличии задолженности по налогу на имущество (для юридического лица);

– справка БТИ об отсутствии обременения имущества;

– документы, подтверждающие право пользования земельным участком (для отдельно стоящего объекта).

Для справки приведем суммы регистрационного сбора:

для юридических лиц:

– 50 МРОТ (минимальных размеров оплаты труда) – за регистрацию прав на один объект недвижимости;

– 50 МРОТ – за регистрацию сделки с одним объектом недвижимости;

для физических лиц:

– 3 МРОТ – за регистрацию прав на один объект недвижимости;

– 3 МРОТ – за регистрацию сделки с одним объектом;

для предпринимателей без образования юридического лица:

– 25 МРОТ – за регистрацию прав на один объект недвижимости;

– 25 МРОТ – за регистрацию сделки с одним объектом.

Плата за регистрацию прав на имущественный комплекс и сделок с имущественным комплексом – 200 МРОТ.

К документной базе взаимоотношений с клиентами следует отнести следующие документы.

1. Договоры на риелторское обслуживание.