Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Шрифт:
Лучше всего обратиться в риелторскую контору, которая существует на рынке недвижимости не менее 5 лет. Именно за это время фирма приобретает необходимый опыт работы и связи с представителями муниципальных органов власти и домоуправлениями [19] . Помните, что срок работы для агентства недвижимости является важным признаком его надежности. Не лишним будет поинтересоваться, кто основал агентство и насколько солидны учредители [20] .
Имидж фирмы
Теперь о местонахождении агентства недвижимости и обстановке в нем. Козьма Прутков советовал: «Если на клетке со львом увидишь надпись «слон» – не верь...». В случае с выбором агентства недвижимости глазам доверять нужно, но с умом. Всякая визуальная информация должна быть творчески осмыслена. Если реклама агентства сопровождает вас от самого
Производственные помещения рынка недвижимости в первую очередь расположены в офисах агентств, а также профильных СМИ, где люди дают рекламу, в ДЕЗах, отделениях милиции, БТИ, отделах опеки и попечительства, земельных комитетах, налоговых органах, нотариальных конторах, депозитариях банков, отделениях Роскомрегистрации.
Сейчас некоторые агентства недвижимости используют такое словосочетание, как «магазины квартир», и для обозначения самих агентств, и для различных выставок жилья. Однако представляется, что настоящими магазинами квартир и офисов являются как раз эти самые объекты недвижимости. Так сказать, маленькие магазинчики большого рынка недвижимости, которые открываются на время их просмотра и показа.
Мы будем рассматривать только офисы агентств недвижимости, так как всеми остальными производственными помещениями риелторы не управляют и за их состояние ответственности не несут. А вот офисы – это то, к чему стоит присмотреться более внимательно, так как они могут многое сказать о компании.
Представьте, предлагает С. Парамонов, вы заходите в офис агентства по недвижимости. Расположено оно «лицом к клиенту», в непосредственной к нему близости, фактически – в обычном подъезде, в обычной квартире, без лишних опознавательных знаков, чтобы клиент «не терялся» психологически в чуждой ему обстановке. В офисе – минимум удобств, «несвежая» оргтехника, один телефон на всю контору, по которому к тому же не разрешают звонить. «Аппарат только для служебного пользования» – второй признак «чего-то не того». Сотрудники суетливы, многословны, их речь не вполне понятна, но убедительна.
Может промелькнуть мысль о том, все агенты в этой компании просто всю жизнь мечтали именно о вашей сделке. Может быть, вы – именно тот, кто враз окупит аренду хорошего офиса, оплату труда сотрудников, представительские расходы, расходы на рекламу за все время ожидания и на очередной переезд этого странного агентства?
Вряд ли. Психиатры давно заметили, что неряшливость человека – это один из первых признаков разрушения личности. Если человек или организация не умеют управлять собой, разве смогут они продуктивно управлять сделкой, вашим имуществом и документами к нему? Обязательно могут что-то потерять, перепутать, забыть.
При определении агентства недвижимости можете остановить свой выбор на агентстве, офис которого находится в том районе, где вы живете или куда хотите переехать. Это связано с тем, что агентства зачастую специализируются по районам и работают в контакте с представителями муниципальных властей, домоуправлений. Подобные связи фирмы важны как при подборе варианта, так и при оформлении сделки [21] .
О. Самборская отмечает, что очень важным является впечатление от первого посещения офиса. О месте, занимаемом агентством на рынке, могут говорить размеры офиса, количество отделений, их местоположение, оборудование, внешний вид. Особенно следят за своим имиджем элитные агентства. В этом случае месторасположение и антураж имеют огромное значение: богатый клиент вправе требовать отвечающей своему статусу обстановки. При очном знакомстве следует дипломатично узнать, арендует ли агентство офисы или они находятся в собственности компании, что гарантирует серьезность игрока на рынке недвижимости.
В меру своих возможностей постарайтесь оценить сам офис. Полезно узнать: сколько времени по этому адресу располагается данная фирма, какой репутацией пользуется у «соседей», благоустраивает ли территорию вокруг офиса. При входе в офис должна быть охрана, которая обязательно проверит у вас документы и запишет основные данные о вас, а также не пропустит случайных
людей, что, с точки зрения безопасности, очень положительный момент.Итак, вы попадаете в хорошо отремонтированный офис. Обратите внимание на то, как вас встречают. Ведь умение встречать и провожать клиента должно занимать особое место в культуре сотрудников компании. В помещении фирмы должны быть созданы условия (комната для переговоров или отдельный кабинет) для конфиденциальной беседы с клиентами [22] . Деловое отношение к клиентам, хорошее оснащение офиса, отсутствие суеты говорят о серьезности и солидности фирмы.
Сертификаты
До 2002 года московским правительством осуществлялось лицензирование деятельности агентств недвижимости, теперь его заменили сертификацией, которую выполняют Российская гильдия риелторов (РГР), Московская ассоциация риелторов (МАР) и Гильдия риелторов Московской области (ГРМО). В настоящее время на московском рынке действует система сертификации, предложенная РГР. Основной и известный поручитель и гарант благонадежности, честности и порядочности – это государство в лице московского правительства и престижных риелторских профессиональных образований (РГР, МАР и ГРМО), которые выдают разрешение агентствам на право выполнения сделок с недвижимостью.
Однако, если сотрудники агентств недвижимости говорят, что они работали на рынке до 2002 года, то не мешает их спросить, была ли у них лицензия на право выполнения сделок с недвижимостью. И всем будет приятно, если такие лицензии вам покажут: людям свойственно хранить свидетельства, подтверждающие их профессионализм.
Будучи в офисе агентства недвижимости, попросите риелторов показать сертификаты их организации, при этом обратите внимание на срок их действия , печать и подпись руководителей . Важно знать, что для получения сертификата необходимо выполнить целый ряд весьма непростых требований, к которым относятся:
– получение права ведения операций на рынке недвижимости ряду сотрудников агентства, подтвержденное агентскими и брокерскими карточками (личным сертификатом риелторов);
– наличие благоустроенного и оснащенного офиса для ведения работы, который должен быть официально арендован или приобретен в собственность;
– поручительство известного банка, в котором должен быть открыт счет агентства с вложением на него определенной суммы денег, наличие в структуре организации финансового отдела и должности главного бухгалтера;
– наличие страхового свидетельства от страховой компании (лучше известной);
– рекомендации двух действительных членов МАР и РГР.
Таким образом, если у агентства есть сертификат, значит, оно должно соответствовать всем этим требованиям. Этот перечень вы вполне можете использовать как тестовые вопросы тому риелтору, который собирается с вами работать.
Стандарт качества риелторских услуг
Если агентство заботится о своей репутации, оно непременно предъявит разнообразные лицензии, сертификаты и дипломы, а также свидетельства о членстве в организациях риелторов (РГР, МАР и т.д.). Вообще членство в общественном объединении риелторов (в столице это РГР и МАР) также может говорить в пользу выбранной вами фирмы. Хорошо, если бы агентство входило в одно из трех общественных объединений риелторов. В каждом из этих объединений есть кодекс этики и комитет защиты прав потребителей. Не лишним будет звонок либо визит в исполнительную дирекцию МАР, где клиенту дадут характеристику интересующего агентства недвижимости [23] .
Договор на риелторское обслуживание
В основном агентства недвижимости работают с клиентами при наличии договора на риелторское обслуживание, подписанного клиентом(ами), руководством фирмы и заверенного печатью организации. Наличие такого договора делает отношения сторон официальными и накладывает на них определенные обязательства.Риелторы готовят проект договора о сделке с недвижимостью, с которым клиент должен не только ознакомиться, но и внимательно проанализировать. Это позволит избежать ошибок и накладок при составлении у нотариуса договора на отчуждение недвижимости.