Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров

2. Как представиться и «разговорить» соседей? Насчет представления у нас уже шла речь выше: «Я ваш будущий сосед, покупаю квартиру № 50». Ключевые этапы разговора: предложить открыть дверь, разговорить, опросить по стандартному алгоритму, обменяться контактами.

3. Типовой «опросник» для соседей. Включает в себя следующие позиции:

– давно ли владельцы квартиры № 50 здесь живут?

– чем живут (род занятий, где работают);

– были ли в квартире (или есть сейчас) социально незащищенные граждане (дети, старики, больные, инвалиды);

– ссоры и конфликты внутри семьи жильцов (например, муж бьет жену, сын употребляет наркотики);

– конфликты извне (например, приходили судебные приставы, объявлялись претенденты на наследство);

– «странности» соседей, внутриподъездные «разборки».

4. Возражения «испуганных продавцов». Иногда после проведения успешного (или не очень) опроса соседей Вам может позвонить «испуганный» (или даже «разъяренный») продавец или его представитель (Ваш контрагент), который начинает предъявлять претензии: «Зачем Вы ходили по соседям и расспрашивали их? Раз так, все наши договоренности отменяются, Вам квартиру мы продавать не будем». Успокойте их примерно следующей репликой: «Такая беседа вхдит в стандартный алгоритм проверки, она абсолютно законна и проводится к выгоде моего клиента – добросовестного приобретателя вашей квартиры» (акцентируйте внимание именно на последнем понятии). Кто на самом деле является (или не является) добросовестным приобретателем, у нас подробно пойдет речь в завершении следующей главы 4.

3.6. Проверка юридических запрещений

На сегодняшний день это самый сложный этап комплексной проверки физического лица и объекта недвижимости, в процессе которого выясняется, нет ли по квартире, комнате или дому каких-либо запрещений и возможных правопритязаний третьих лиц, могущих в лучшем случае расстроить сделку, а в худшем – признать ее недействительной (см. раздел 6.2).

В связи с несовершенством российского законодательства и отдельными противоречиями в Гражданском, Семейном и Жилищном кодексах РФ, а также в соответствующих профильных законах, приходится проверять наличие следственного, прокурорского и судебного ареста, неисполненных супружеских, наследственных, жилищных и кредитных обязательств, договоров аренды и ренты, возможную ограниченную дееспособность или полную недееспособность участников сделки, ущемление прав несовершеннолетних и еще ряд позиций. Вполне естественно, самостоятельно подобную работу покупатель или его доверенное лицо качественно выполнить не в силах – не всякая профессиональная служба безопасности за подобные действия берется.

Более подробно об отдельных видах юридических запрещений и их проверке пойдет речь в следующей главе.

3.7. Подведение итогов

После сбора информации (по времени это занимает от 1 до 3 рабочих дней) эксперт сообщает покупателю собранные сведения и дает свои рекомендации – окончательное же решение принимает, естественно, сам будущий собственник. Обычно в практике работы служб безопасности риэлтерских агентств не принято выдавать заказчикам какие-либо письменные заключения по поводу проведенной проверки, а тем более брать на себя ответственность за последствия совершенной сделки – ведь сведения собираются оперативным путем, часто с привлечением «прикомандированных» сотрудников полиции и прокуратуры, а также чиновников из муниципальных и регистрационных органов. Для большей уверенности покупатель, если он решится на сделку, может оформить (естественно, за свой счет) страховой полис по риску «утрата прав собственности».

Внимание! До окончания проверки объекта и его собственника не следует передавать последнему какие-либо деньги (в виде аванса, задатка, залога или иной предоплаты).

Практика показывает, что выяснение покупателем (самостоятельно или при помощи профессионального эксперта) дополнительных сведений о личности продавца или обстоятельствах, которые могут расстроить сделку, не является основанием возврата внесенной предоплаты назад, так как формально предполагаемые негативные последствия еще не наступили (вспомните известную «правоохранительную» байку: – «Меня угрожают убить. – Вот когда убьют, приходите»). Более подробно об этом речь пойдет в главе 8.

Пример результатов проверки бывших собственников квартиры и их дальнейшей судьбы приведен в табл. 3.7.

Таблица 3.7

ПРИМЕР ПРОВЕРКИ БЫВШИХ СОБСТВЕННИКОВ КВАРТИРЫ

Глава 4 Дамоклов меч «признанки» (Признание сделок с недвижимостью недействительными)

Бывали хуже времена.Но не было подлей.Н.А. Некрасов

Одна из самых больших и серьезных неприятностей, которая может подстерегать приобретателя (покупателя) объекта недвижимости, – искусственное признание бывшим собственником уже совершенной сделки недействительной (на жаргоне риэлтеров это называется «признанка»). Подобным расторжением договоров «промышляют» не только профессиональные мошенники (см. главу 5), но и особо ушлые продавцы, среди которых, как показывает практика, много пожилых людей, а также «пээмжистов» – граждан, продавших свое жилье и выехавших на постоянное место жительства за границу. В случае удавшегося судебного признания сделки недействительной продавец получает свою квартиру или дом назад (в «натуральном» выражении), а покупатель довольствуется денежной суммой, указанной в договоре (чаще всего это не облагаемая налогом сумма в 1 млн. рублей, которая в 5—20 раз меньше того, что ранее им уплачено). На подобной разнице как раз и греют руки фармазоны, которые вступают в преступный сговор с бывшими владельцами недвижимости, «организуют» признанку через коррумпированных работников судов, «отмывают» полученный вторично объект (см. предыдущий раздел) и вновь продают его очередному доверчивому «лоху» (рекорд, зарегистрированный по Москве: одна квартира проходила через процедуру «признании» четыре раза за три года, причем обманутые покупатели все разные). Другая разновидность этой схемы: потенциальный продавец заранее планирует признать в дальнейшем совершаемую сделку недействительной, при этом «лоху»-покупателю предлагаются заведомо невыгодные для него условия оформления (в них уже заложены «подводные камни», которые впоследствии, после расчета, легко позволяют организовать «признанку»).

Среди коррумпированных работников судов и прокуратуры и нечистых на руку адвокатов встречаются также и такие приемы работы: через доверенных лиц юристы отыскивают асоциальных элементов, которые несколько лет назад «продали» свое жилье за бесценок, и от имени таких опустившихся бомжей организуется «признанка» против тех, кто в свое время этих несчастных людей обманул. Получается своего рода «экспроприация экспроприаторов»: правда, асоциальным элементам от этого не легче – формально полученная ими жилплощадь продается еще раз…

Как избежать в дальнейшем, после совершения сделки, организации против покупателя «признании»? Для этого необходимо проводить оформление сделки и передачу денег таким образом, чтобы у продавцов и аферистов, возможно, с ними связанных, в принципе не было материального интереса и юридических возможностей организовать такое «мероприятие».

Давайте более подробно рассмотрим основные положения ныне действующего законодательства РФ, регламентирующего условия совершения сделок и их признания недействительными.

Из понятия сделки, изложенного в ст. 153 ГК РФ, следует, что при ее совершении следует различать две взаимосвязанные составляющие – субъективную (волю) и объективную (волеизъявление). Именно их единство и равнозначность позволяют считать сделку действительной. При этом всегда предполагается, что конкретное содержание волеизъявления субъекта соответствует его подлинной воле, и только если будет доказано обратное, можно поставить вопрос о недействительности сделки.

Статья 166 ГК РФ делит недействительные сделки на две группы: ничтожные (первая категория недействительности, в контексте правоотношений в сфере недвижимого имущества это статьи 163, 168 ч. 2, 169–172, 174.1, 177 ч. 2, 181.5, 188 ГК РФ) и оспоримые (вторая категория, статьи 168 ч. 1, 179–176, 173.1, 177.1, 178, 179, 181.4 ГК РФ). Ничтожной признается сделка, недействительная с самого начала в силу своей противозаконной природы (сама по себе), независимо от решения суда, и гражданский иск подается о применении последствий ее ничтожности. Оспоримой же является сделка, признанная недействительной соответствующим судебным решением, и исковое заявление подается именно с целью ее оспаривания. Кроме этого, суд может объявить ничтожной сделку по требованию любого физического и юридического лица, государственного или муниципального органа, а также по собственной инициативе, а в отношении оспоримых сделок право подачи искового заявления принадлежит только строго оговариваемым в законе категориям должностных и заинтересованных лиц.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам (в ред. Федерального закона от 21.07.2005 г. № 109-ФЗ)

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки, (п. 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Статья 199. Применение исковой давности

1. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

3. Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т. п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются, (п. 3 введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)