Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
Шрифт:
8. Похожая картина вещей будет наблюдаться и в области содержания общего имущества многоквартирного дома. Напомним, что социальный наниматель (не будучи собственником жилья) не обладает долей в праве на общее имущество дома. Он только пользователь такого имущества. А раз это так, то социальный наниматель, по общему правилу, не должен нести никаких финансовых расходов и затрат по содержанию общедомового имущества [80] .
Собственник жилого помещения будет находиться совершенно в ином юридическом положении. Уже не раз говорилось о том, что жилое помещение – это не единственный правовой объект, принадлежащий собственнику. Помимо жилого помещения любому собственнику в качестве «юридического довеска» принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Причем под общим имуществом в контексте жилищного законодательства понимается не только имущество, которым собственник жилого помещения непосредственно пользуется (лифты, лестницы, мусоропроводы и др.), но и имущество, которое не находится в его непосредственном владении и обладании (чердаки, подвалы, дворницкие и др.). Если все общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности частным собственникам жилых помещений, то именно они, в соответствии с незыблемым принципом гражданского законодательства о несении собственником вещи бремени по ее содержанию и ремонту, должны
80
Об исключениях из этого правила см. ст. 154 ЖК РФ.
Для того, чтобы подтвердить все сказанное конкретными нормами законодательства, обратимся к уже упоминавшимся выше Правилам пользования жилыми помещениями (утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25). В данном документе об обязанности собственника оплачивать необходимый ремонт общего имущества многоквартирного дома говорится дважды. Подпункт «г» п. 19 устанавливает, что в качестве пользователя жилым помещением собственник обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Следующий за ним пункт (подп. «д» п. 19) дополнительно устанавливает, что собственник обязан своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги [81] .
81
Более подробно см.: Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.
Сразу хотим оговориться, что в рамках настоящей работы мы не будем рассматривать такие вопросы, как порядок определения платы за содержание общего имущества, порядок использования указанных денежных средств, условия их возможного перераспределения, периодичность проведения текущих и капитальных ремонтов. Рассмотрение данных вопросов является темой отдельного исследования. Мы же обратим свой взор к материалам судебной практики, дабы на примере конкретного судебного прецедента показать, как обязанность собственников жилых помещений по содержанию общедомового имущества работает (или должна работать) в практической жизни.
Рассмотренное судебное дело касается на первый взгляд банального вопроса. В жилом помещении проживает инвалид, использующий кресло-коляску. Такой жилой дом (подъезд), естественно, должен быть оборудован необходимыми техническими средствами, позволяющими инвалиду беспрепятственно покидать свое жилое помещение и выходить на улицу. На этой почве конечно же возникает закономерный вопрос: кто должен оплатить приобретение и установку необходимого технического оборудования? ВС РФ, столкнувшись с подобным вопросом, увидел его разрешение в следующем ключе.
К. является инвалидом I группы с детства, передвигается на кресле-коляске. В течение 2010 г. он обращался в органы исполнительной власти г. Санкт-Петербурга с просьбой провести мероприятия по созданию условий для беспрепятственного доступа в многоквартирный дом по месту его жительства. Письмом администрации Колпинского района г. Санкт-Петербурга от 8 октября 2010 г. ему отказано в удовлетворении просьбы по причине отнесения указанных мероприятий к компетенции товарищества собственников жилья, осуществляющего управление многоквартирного дома. Считая данный отказ незаконным, К. обратился в суд с иском к администрации Колпинского района г. Санкт-Петербурга об обязании обеспечить инвалиду, использующему кресло-коляску, беспрепятственный доступ к объекту социальной инфраструктуры, обязании осуществить установку подъемной платформы, заключить с ООО «Лифтовая компания «Афонская» договор на поставку, монтаж и ввод в эксплуатацию подъемной платформы вертикального типа в парадной дома, где проживает истец.
Решением Колпинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 21 сентября 2011 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 17 ноября 2011 г., в удовлетворении исковых требований К. отказано.
В кассационной жалобе К. просил об отмене вынесенных по делу судебных постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 26 октября 2012 г. кассационную жалобу удовлетворила, указав следующее.
Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что отсутствуют основания для возложения обязанности на ответчика осуществить установку, ввод в эксплуатацию и постановку на учет подъемной платформы вертикального типа для перемещения инвалидов, использующих кресла-коляски. При этом суд указал на то, что истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о необходимости установки в подъезде дома, где проживает истец, подъемной платформы в качестве единственно возможного средства подъема.
Между тем приведенные выводы судебных инстанций основаны на неправильном применении положений действующего законодательства по следующим основаниям.
Как установлено судом, К. является инвалидом I группы с детства бессрочно, передвигается на кресле-коляске. Управление, обслуживание и содержание многоквартирного дома, в котором проживает истец, осуществляет товарищество собственников жилья.
В ответ на заявление К. от 16 августа 2010 г. письмом от 24 августа 2010 г. управляющая компания сообщила о возможности и необходимости обеспечения истца беспрепятственным доступом к своему жилью, выразила согласие на установку подъемной платформы для перемещения инвалидов, использующих кресла-коляски. Однако в связи с отсутствием денежных средств истцу рекомендовано обратиться с данным вопросом в органы государственной власти г. Санкт-Петербурга.
Решением Колпинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 25 апреля 2011 г. по иску прокурора Колпинского района г. Санкт-Петербурга в защиту интересов К. на товарищество собственников жилья возложена обязанность обеспечить в подъезде дома, в котором проживает истец, сплошное ровное без выступов покрытие ступеней крыльца, снизить порог дверного проема до 0,025 м. В удовлетворении требований об обязании установить подъемную платформу вертикального типа для перемещения инвалидов, использующих кресла-коляски, отказано.
Одним из самостоятельных требований, заявленных К., являлось требование об обязании ответчика провести
мероприятия по обеспечению истцу как инвалиду, использующему кресло-коляску, беспрепятственного доступа, отвечающего требованиям безопасности, к многоквартирному дому, где проживает истец. В связи с чем предметом доказывания по данному делу являлся факт отсутствия реального доступа истца к занимаемому им жилому помещению.Однако суд доводы участников процесса о технической возможности или отсутствии таковой установить пандус либо подъемную платформу не исследовал, лишь указав в решении, что истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о необходимости установления в подъезде дома, где проживает истец, подъемной платформы в качестве единственного возможного средства подъема.
Между тем обязанность по представлению доказательств доступности беспрепятственного пользования истцом своим жилым помещением, наличия или отсутствия необходимости в установке специальных приспособлений для доступа истца к месту своего проживания, а также возможность установления иных приспособлений для перемещения маломобильных групп населения в данном случае возлагается не на истца, а на собственников данного жилого многоквартирного дома, которыми являются и администрация Колпинского района г. Санкт-Петербурга, и товарищество собственников жилья.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Колпинского районного суда г. Санкт-Петербурга и определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда отменила, передала дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции [82] .
82
Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 26 октября 2012 г. № 78-КГ12-17 // Бюллетень ВС РФ. 2013. № 5.
Знакомясь с соответствующими источниками, как-то невольно вспоминается мысль Е.А. Суханова, высказанная им еще в 90-е годы. Рассматривая обязанность собственников содержать общее имущество дома, указанный автор отмечал следующее: «Что касается приватизации жилья, то она не была рассчитана на решение жилищных проблем населения, ибо преследовала исключительно фискальные цели – постепенное снятие с бюджетов бремени гражданских расходов по содержанию этого [общедомового] дорогостоящего и не приносящего никаких доходов недвижимого имущества и переложении этого бремени на частных собственников. Большинство из последних при этом даже не поняли, что на них, по существу независимо от их материального положения, возлагается обычное для всякого собственника бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ)» [83] . По крайней мере ясно одно. В настоящее время собственники не могут ругать государство (публично-правовые образования) за то, что они живут в убогих подъездах или пользуются обшарпанными лифтами. Уровень благоустройства общего имущества дома зависит теперь в первую очередь от самих собственников, от уровня их материально-финансового достатка. Можно даже сказать и так, что обязанность по финансовому обеспечению текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома является неизбежным следствием экономики рыночного типа.
83
Суханов Е.А. Проблемы правового регулирования отношений публичной собственности и новый Гражданский кодекс // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М.: Междунар. центр финансово-экономического развития, 1998. С. 211.
9. Последняя обязанность, возлагаемая на собственника жилья, и отсутствующая у социального нанимателя, заключается в том, что любой собственник должен платить налог на недвижимое имущество.
Рассуждения о юридических обязанностях собственника жилого помещения показали, что собственник и социальный наниматель в этом плане достаточно близки. Как собственник, так и социальный наниматель в процессе своего проживания должны исполнять приблизительно одинаковый набор юридических обязанностей. Аналогичная картина вещей сложится и в области прав, которыми обладает любой собственник жилья. Несмотря на то, что собственник и социальный наниматель находятся между собой в различном социально-юридическом положении, набор их правовых возможностей во многом совпадает. Итак, любой собственник жилого помещения имеет следующие права.
1. Бессрочно пользоваться жилым помещением. Как и в области социального найма, проживание собственника изначально не ограничено какими-либо временными рамками, либо условиями. Собственник жилья проживает в своем помещении на бессрочной основе. Лицо не может стать собственником, например, только на 10 лет, либо до достижения определенного возраста. Для любого права собственности (в том числе и на жилые помещения) свойственна такая юридическая черта, как неопределенность продолжительности во времени.
Однако бессрочность права собственности не означает вечность такого права. Собственник жилья в силу различных правовых обстоятельств может утратить свое право а, следовательно, и право проживания в жилом помещении. Например, собственник с принадлежащим ему жилым помещением может совершить определенную гражданско-правовую сделку (куплю-продажу, дарение), в результате которой право собственности на данный объект перейдет к другому лицу. За совершение собственником определенных жилищных правонарушений (нецелевое использование жилья, нарушение прав и законных интересов соседей и др.) к собственнику может быть применен такой вид юридической ответственности, как продажа принадлежащего ему жилого помещения с публичных торгов с последующим выселением собственника (ст. 293 ГК РФ). Наконец, собственник может просто умереть, в результате чего право собственности на его жилое помещение перейдет к соответствующим наследникам.
2. Собственник обладает возможностью сохранять все свои права на жилое помещение в случае непроживания в нем. С этих позиций статус собственника и социального нанимателя будет немного различаться. Напомним, что социальный наниматель сохраняет право проживания в жилом помещении только в случае своего временного отсутствия (служба в Вооруженных Силах, командировка, работа в другом населенном пункте и др.). Если наниматель будет отсутствовать в жилом помещении на постоянной основе (вступит в новый брак, создаст новую семью, вывезет из жилого помещения свои вещи и др.), по иску заинтересованных лиц указанного нанимателя можно будет признать утратившим право на жилое помещение.
С собственником дело будет выглядеть несколько иначе. Даже если собственник вообще не будет проживать в своем жилом помещении, право собственности в отношении него он все равно не утратит. Непроживание собственника в принадлежащей ему квартире (комнате) не свидетельствует об отказе от соответствующих прав. Более того, собственник может не проживать в принадлежащем ему помещении в силу определенных объективных причин. Приведем конкретный пример. Лицу на праве собственности принадлежат три квартиры. В первой он проживает вместе со своей семьей. Вторую квартиру собственник на постоянной и систематической основе сдает по договору коммерческого найма. Третья квартира просто пустует. Данные обстоятельства не дадут никаким заинтересованным лицам права требовать (в том числе в судебном порядке) утраты собственником принадлежащих ему субъективных прав.