Строим свой собственный дом с нуля до переезда

Рис. 11. Чертеж градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования

Размер участка, необходимый для размещения дома и нормальной планировки, – минимум 6 соток. Участкам более 15 соток надо будет уделять гораздо больше времени: только скос травы необходимо производить не менее пяти раз за летний сезон. Да и полностью благоустроить большой земельный участок выйдет долго по времени и затратно по деньгам (здесь я имею в виду проведение ландшафтных работ).

Тип участка, уровень грунтовых вод, вид почвы

Что важно? Проверить участок визуально на неровности, насыщенность почвы водой. Если участок сырой, то его придется дополнительно дренировать, а это приличные расходы. Если он сильно неровный, понадобится его выравнивание и, возможно, подсыпка. Если вам достанется участок и сырой, и неровный, то это чревато очень-очень существенными тратами.

Как проверить участок? Вернее спросить – когда проверить? Весной! Только весной участок как на ладони! Видны все огрехи: справляются ли дренажные канавы вдоль дорог к участку, как выглядит сам участок, в воде он или достаточно сухой, реально ли заехать транспорту на участок. Если участок устраивает вас по цене, но вы обнаружили некоторые недостатки: неровности рельефа, заросли и ветхие постройки; при этом вы понимаете, что, вложив определенную сумму на устранение этих недостатков, вы все равно уложитесь в предусмотренный бюджет и не сильно увязнете в доработках, покупка такого участка оправданна.

Также нужно определить уровень залегания грунтовых вод на участке. Для этого надо пробурить в разных частях участка по три лунки. Во всех лунках замерить уровень наполняемости водой и вывести средний показатель – это примерно и есть уровень грунтовых вод на этом участке. В разные сезоны года уровень воды разный. Чем глубже уровень залегания грунтовых вод, тем лучше!

Какие же грунты стоит выбирать? Фактически можно построить дом на грунте любого типа. Здесь вопрос, скорее, в финансовых затратах на приведение земельного участка в допустимое состояние, сооружение фундамента и его защиту от воздействия агрессивной среды. Поэтому лучше выбирать песчаные грунты. Суглинки с низким уровнем залегания грунтовых вод тоже подойдут.

Узнать о почве легче всего у жителей той местности, в которой выбираете участок. Можно самостоятельно исследовать почву, но это даст вам только приблизительные результаты.

Сведениями о структуре почвы и ее особенностях можно поинтересоваться из открытых источников в интернете.

Стоимость участка

Тут многое зависит от объективных факторов. Слишком разнится стоимость земли в ближайшем Подмосковье от стоимости участков в городах поодаль, а тем более в других регионах. Так что действуйте с учетом вашего бюджета на покупку участка и реалистичности цены для вашей местности.

Тем временем на стройке

Ну что же. Нам предстоит подобрать участок для мамы со следующими условиями: недалеко от города, с хорошим автобусным сообщением (направления с электричками нам не подходят), с небольшим расстоянием от остановки. Определяем радиус до 20 км от города.

На участке должно быть место под дом и баню, огород и сад. Десять соток нам должно с запасом хватить на реализацию этих потребностей.

Наш максимальный бюджет на покупку участка – не более 150 000 руб. И мы намерены купить участок зимой, когда на рынке затишье и можно торговаться. А также чтобы успеть сделать подготовительные работы к летнему сезону.

Мы живем в небольшом городе с населением в 300 000 человек, и я хорошо знаю окрестности, поэтому мне будет чуть легче сделать выбор. Однако такова ситуация сегодня, но когда-то я потратил очень много времени на изучение земельных участков в радиусе примерно 100 км от своего города.

Приступаем к поиску в газетах, на досках объявлений в интернете. И сразу находим несколько хороших вариантов. После обзвона продавцов остаются всего два участка, их мы и проверяем на сайтепо кадастровому номеру.

В нашем случае не нужно даже заносить сведения по участкам в таблицу – слишком маленький выбор. Но вам следует внести данные по каждому участку, чтобы выбрать лучший вариант. На примере одного из участков я покажу, как это делать (табл. 4).

Таблица 4

Выбор участка:

сравнительный анализ по десяти критериям

Ну что же, на следующий выходной уже запланирован выезд на местность, пусть и снега выше колена. На местности посмотрим строения соседей, наличие электрических столбов с проводами, оценим подъезд к участку.

Мы останавливаем свой выбор на участке в 10 соток, который находится в 15 км от центра города. Участок расположен недалеко от центра жилой деревни. С задней стороны этого участка есть небольшой лесок. Проверив на сайте pkk5.ru еще раз этот участок, заметили, что он отмежеван так, что между ним и соседним участком оставлено расстояние метров пять шириной. Возможно, предполагался пожарный проезд, но он не сквозной, полоса земли обрывается границей другого участка. Делаем вывод, что эта небольшая полоска с лесом и останется. То есть на одного соседа будет меньше, а зелени – невысоких деревьев и кустов – больше. Сам участок – заросший молодыми деревьями и кустарниками, в основном ивняком и мелкими березками.

Как оказалось, дорога к участку не проложена примерно на 70 м. Но продавец в лице девелоперской компании нас заверил, что дорогу сделают в мае этого же года: осуществят подсыпку либо шлаком, либо боем кирпича.

Отсутствие дороги и заросли на участке компенсируются ценой в 100 000 руб., чему мы были очень рады и решили, что с остальными мелочами справимся по ходу.

Электрические столбы уже были расставлены по формирующемуся поселку, и в принципе оставалось только подключиться к своему опорному столбу.

Что мы решили уточнить? Кому принадлежит дорога у нашего участка, так как много были наслышаны о том, что людям приходилось выкупать соседние участки, чтобы обеспечить проезд к своему (в России такое бывает). Дополнительные расходы нам ни к чему. Мы позвонили в администрацию поселка, где нам сообщили об обслуживании центральных дорог в деревне в зимнее время. А это значит, что основная деревенская дорога зимой будет всегда чистой. Нам нужно будет расчищать только часть дороги, около 150 м (включая еще не отсыпанный отрезок в 70 м), которая примыкает к основной и ведет прямиком к нашему участку.

Кроме этого, мы задали вопрос об электрических мощностях и узнали, что несколько лет назад они были увеличены за счет реконструкции старой подстанции.

Мы принимаем решение о покупке этого участка. Для покупки заключаем договор купли-продажи. По условиям договора с продавцом оплачиваем стопроцентную стоимость участка. На следующий день подаем документы на регистрацию сделки в местный многофункциональный центр (МФЦ). Забегая вперед, скажу, что через 10 дней нам на руки выдадут выписку о регистрации права собственности.