Судебная практика. Прецеденты по спорам о праве собственности
Шрифт:
Место публикации: СПС КонсультантПлюс.
Трегуэт О. Н. обратилась с иском к ООО «РосЕвроИнвест» и ЗАО «Асоль» (ранее – ЗАО «Дон-Строй») о возложении обязанности на ЗАО «Асоль» по заключению с ней договора купли-продажи квартиры общей площадью ‹…› кв. м, расположенной по адресу: г. ‹…›, ‹…›, с принятием в качестве оплаты по договору простых векселей ООО «РосЕвроИнвест» на общую сумму ‹…› руб., подписании акта приема-передачи указанной квартиры и передаче комплекта документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на нее.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Трегуэт О. Н., суд первой инстанции исходил из того, что срок исполнения
Отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о возложении обязанности заключить с истцом договор купли-продажи спорной квартиры и принимая по делу в данной части новое решение об удовлетворении исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда сослалась на то, что обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи спорной квартиры не прекращены, поскольку с 14 ноября 2008 года по 27 января 2012 года стороны не считали их прекращенными, а действия сторон были направлены на заключение основного договора.
Между тем Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ считает, что с такими выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
Судом установлено, что ни Трегуэт О. Н., ни ЗАО «Дон-Строй», а впоследствии ЗАО «Асоль» в период действия предварительного договора предложений о заключении основного договора купли-продажи друг другу не направляли.
Трегуэт О. Н. впервые направила предложение о заключении основного договора в адрес ЗАО «Асоль» только 23 января 2012 года, то есть за пределами срока действия предварительного договора.
Наличие в предварительном договоре указаний на совершение тех или иных действий после 14 ноября 2008 года не свидетельствует о согласовании сторонами условия о сроке заключения основного договора.
В частности, условием о сроке заключения основного договора не является указанный в п. 4.2.7 (14 мая 2009 года) срок, в течение которого истец была вправе подтвердить свою платежеспособность путем предъявления векселей.
Указание в п. 2.4 предварительного договора на исполнение покупателем своих обязанностей в срок не позднее двух месяцев с момента получения уведомления о наличии права собственности продавца на квартиру также не является условием, с которым связывается срок заключения основного договора.
Кроме того, такое событие не отвечает требованиям неизбежности, установленным ст. 190 ГК РФ. Не является таким условием и предусмотренный п. 4.2.7 срок ввода дома в эксплуатацию (30 декабря 2010 года), поскольку с ним предварительный договор никак не связывает заключение основного договора. Как установлено судом, каких-либо денежных обязательств Трегуэт О. Н. в отношении ЗАО «Дон-Строй», ЗАО «Асоль» не исполняла. Деньги ею внесены в ООО «РосЕвроИнвест» в обмен на векселя.
Более того, судом апелляционной инстанции необоснованно не принято во внимание, что вынесенным определением нарушаются права и законные интересы Оськиной Э. Н.
Судом установлено, что предварительные договоры купли-продажи спорной квартиры заключены ЗАО «Дон-Строй» (ЗАО «Асоль») как с Трегуэт О. Н., так и с Оськиной Э. Н. (л. д. 8–11, 166 т. 1).
Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно
к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому эта квартира передана во владение.
Источник судебной практики: Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 № 5-КГ14-173.
Место публикации: СПС КонсультантПлюс.
К сложным категориям дел на практике относятся споры о недействительности сделок. Недействительные сделки зачастую смешивают со сделками незаключенными. Также важно различать случаи заключения нескольких сделок в отношении одного объекта, при которых отсутствуют основания для признания сделки недействительной.
Право собственности на недвижимое имущество в случае, когда его отчуждение подлежит государственной регистрации, возникает у приобретателя с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Судом установлено, что Б. право собственности на спорный земельный участок не регистрировал.
На момент заключения договора купли-продажи от 6 апреля 2012 года собственником земельного участка оставалась Ж., выразившая свою волю на передачу спорного недвижимого имущества другому лицу.
При таких обстоятельствах, учитывая, что у Б. на основании договора купли-продажи от 27 марта 2012 года возникло право, а у Ж. обязанность по передаче истцу земельного участка, но данное обязательство не могло быть исполнено, так как на момент обращения Б. за реализацией своего права земельный участок был передан ООО «Авангард-Агро-Белгород», право которого возникло на основании договора от 6 апреля 2012 года и было реализовано путем регистрации права собственности на спорное имущество. Суду следовало обсудить вопрос о применении к сложившимся отношениям положений ст. 398 ГК РФ, регулирующих последствия неисполнения обязательства, и передать индивидуально-определенную вещь. Однако этого судом сделано не было.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Таким образом, сделав вывод о том, что заключенный между Ж. и ООО «Авангард-Агро-Белгород» договор от 6 января 2012 года является ничтожной сделкой по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, суд не указал, в чем именно заключается допущенное Ж. злоупотребление правом при заключении с ООО «Авангард-Агро-Белгород» договора от 6 апреля 2012 года, тогда как Б. не ссылался на злоупотребление правом со стороны ответчиков, чем данная сделка противоречит закону и какому закону она противоречит, поскольку сам по себе факт заключения двух договоров на один объект недвижимости не влечет признание одной из этих сделок недействительной в силу ничтожности.