ТСЖ. Организация и эффективное управление

Основными документами, регламентирующими работу технического блока, служат «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170, и «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491.

Функции управления в общепринятом понятии подразделяются на планирование, учет и контроль, оперативное управление (регулирование). Они присутствуют на всех иерархических уровнях системы управления и во всех блоках. Подробное рассмотрение функций управления в данную работу не входит; общее понятие о них можно составить при прочтении раздела 2.1.

В заключение следует подчеркнуть, что использование в практической деятельности рекомендаций, вытекающих из представленного материала, поможет ТСЖ избежать многих неопределенных ситуаций и встать на путь профессионального управления деятельностью ТСЖ. В то же время необходимо обратить внимание на то, что настоящая глава, рассматривая основы системы управления ТСЖ, не ставила целью охватить большинство экономических, правовых и технологических аспектов управления, которые могут найти отражение в отдельных работах и частично представлены в последующих главах.

Глава 3 Стоимость услуг, используемых ТСЖ

Для обеспечения эффективной эксплуатации находящихся в управлении ТСЖ многоквартирных домов оно пользуется услугами ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства). В настоящей главе под услугами ЖКХ имеются в виду только коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту жилого помещения. Тема стоимости рассматриваемых услуг в течение последних лет не теряет своей актуальности и приобретает все большую остроту. Это объясняется как конфликтом интересов, так и отсутствием объективных, проверенных практикой тарифов и цен на услуги в ЖКХ. С одной стороны, собственники приватизированных квартир и арендаторы государственного жилищного фонда хотят за минимальную плату получить большее количество качественных услуг; с другой стороны, поставщики энергоресурсов и управляющие организации стремятся оказывать свои услуги по более высоким тарифам и ценам, обеспечивающим наибольшую прибыль. Примирить интересы обеих сторон призваны обоснованные и прозрачные тарифы на услуги энергоснабжающих организаций и размер платежей за содержание и ремонт жилого помещения. Методические рекомендации по разработке этих показателей должно, по нашему мнению, осуществлять Министерство регионального развития РФ, и это же Министерство может контролировать качество разработки стоимости услуг ЖКХ, осуществляемое на местах, т. е. в регионах РФ. В настоящее время вся эта работа выполняется самостоятельно регионами, поэтому представляет определенный интерес рассмотрение некоторых практических результатов по формированию системы нормативов на стоимость услуг ЖКХ, полученных в одном из субъектов РФ – Санкт-Петербурге.

Полученные результаты, безусловно, должны представлять большой интерес для ТСЖ, так как раскрывают порядок формирования стоимости услуг ЖКХ, определения состава затрат по всем видам услуг (работ), в том числе на управление, расчеты норм потребления различных видов используемых ресурсов, круга затрат, входящих в расходы на управление, перечня работ, охваченных определенной услугой.

Рассмотрение всех перечисленных вопросов позволит ТСЖ, ориентируясь на стоимость услуг ЖКХ, утвержденную в регионе соответствующими комитетами, принять разумное решение по оплате этих услуг членами ТСЖ в зависимости от конкретных условий эксплуатации находящихся в управлении ТСЖ многоквартирных домов (дома). Кроме того, ТСЖ получит основание для экономического анализа эффективности использования находящихся в его распоряжении ресурсов по каждому виду услуг. Ассоциации и объединения ТСЖ получат возможность для обоснованной защиты интересов ТСЖ в соответствующих комитетах субъектов РФ при разработке и утверждении региональных тарифов и нормативов стоимости услуг ЖКХ.

3.1. Стоимость коммунальных услуг

Комитет по тарифам Санкт-Петербурга к числу коммунальных услуг относит услуги энергоснабжающих организаций. Стоимость услуг этих организаций слагается из двух показателей: тарифа на энергоноситель и норматива потребления этого энергоносителя.

Оба эти показателя устанавливаются Комитетом по тарифам. Их величина в значительной мере находится в зависимости от давления, оказываемого на Комитет по тарифам монополистами – поставщиками энергоресурсов. Однако немаловажная роль принадлежит дифференцированному распределению тарифов и нормативов в зависимости от ряда местных условий, характерных для каждого вида энергоносителя. Именно такой, дифференцированный подход к проблеме стоимости энергоносителей избран Комитетом по тарифам, что подтверждается приведенным ниже текстом и таблицами.

Стоимость холодной воды в месяц на 2010 г. для квартир с различным оборудованием приведена в табл. 3.1.

При наличии приборов учета расхода воды в квартире тариф (13,15 руб./куб. м) умножается на расход воды по прибору.

Размер платы за горячее водоснабжение дифференцируется в зависимости от нормы потребления в квартирах с ванной и без ванны.

Размер платы за газоснабжение представлен табл. 3.2 (на II–IV кварталы 2010 г.).

Размер платы за электроснабжение для дневного и ночного тарифов в квартирах устанавливается в зависимости от наличия или отсутствия электрической плиты.

Таблица 3.1. Стоимость холодной воды в месяц на 2010 г. с различным оборудованием квартир

Таблица 3.2. Размер платы за газоснабжение (на II–IV кварталы 2010 г.)

Примечание: Цена за кубометр природного газа при наличии приборов учета равна 3,31313 руб.

Размер платы за отопление (табл. 3.3) представляет особый интерес. Он дифференцирован по 14 группам домов, характерных для города и имеющих различные нормативы потребления тепловой энергии в зависимости от теплопроводности конструкции здания.

Приведенные тарифы и нормы потребления энергоресурсов, утвержденные Комитетом по тарифам, трудно признать объективными, так как составлялись они на основе расчетов монополистов и не отличались прозрачностью. В то же время читатели из других регионов РФ получают возможность сопоставления тарифов и норм потребления энергоресурсов в Санкт-Петербурге с этими показателями в своем регионе.

Таблица 3.3. Размер платы за отопление на 2010 г.

Наиболее важным результатом работы Комитета по тарифам Санкт-Петербурга в рассматриваемом вопросе следует, по нашему мнению, считать систему дифференцированного расчета тарифов и норм потребления ресурсов в зависимости от ряда местных условий. Этот опыт может быть полезен для всех регионов РФ.

3.2. Стоимость услуг за содержание и ремонт жилого помещения

Этот раздел наиболее интересен с точки зрения определения состава затрат и стоимости каждой его позиции. Задача непростая, практика подсказала последовательные шаги ее решения. Так, на первых этапах в составе затрат не было позиции «Управление многоквартирным домом». Считалось, что управление наряду с другим накладными расходами входит в состав стоимости основных позиций: содержания общего имущества, его текущего ремонта и др. С усилением роли управления, увеличением затрат на него и появлением управляющих организаций назрела необходимость в выделении затрат на управление в отдельную позицию.

Комитет по тарифам выделил управление многоквартирным домом в отдельную строку еще в 2008 г. своим Распоряжением от 09.08.2007 г. № 31-р. Это был безусловно своевременный и необходимый шаг на пути к определению оптимального уровня затрат на управление.

К сожалению, на первых порах не были определены не только оптимальные, но мало-мальски приближенные к реальности затраты на управление многоквартирным домом (0-20 руб. за 1 кв. м площади). На запрос автора Комитет по тарифам в письмах от 02.06.2010 г. и от 19.07.2010 г. № 01-23-123/10-0-1 и 10-1-1 разъяснил, что в плату за управление (0-20 руб. за 1 кв. м) включены затраты на оплату труда, начисления на оплату труда, канцелярские расходы, расходы на приобретение бланков и технической литературы, услуги связи, содержание помещений, аренду, расходы на легковые и служебные разъезды, оплата аудиторских и консультационных услуг, охраны, а также другие затраты. При этом указывалось, что норматив был проверен независимой экспертизой.

Такой ответ вызвал более чем удивление, он подрывает доверие к утвержденным тарифам и к заключению экспертизы. Так, например, ТСЖ, управляющее двумя домами общей площадью 31266 кв. м, может собрать в месяц на управление 6253 руб., в то время как стоимость только банковских услуг в этом ТСЖ составляет 8500 руб.

Автор обратил внимание Комитета по тарифам на некорректность установленного размера платы за управление и получил ответ от 19.07.2010 г. № 01-23-123/10-1-1, в котором подтверждался состав работ, входящих в строку «Управление многоквартирным домом», и сообщалось о планируемом увеличении расценки по этой строке за счет объединения в ней общехозяйственных и цеховых затрат, ранее распределенных по всем статьям. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения с 01.08.2010 г. был изменен и представлен в табл. 3.4, графа 4.

Таблица 3.4. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения

Сравнение предыдущих показателей стоимости услуг с вновь утвержденными показывает, что стоимость затрат на управление выросла почти в шесть раз, хотя стоимость остальных затрат не уменьшилась, а, наоборот, хотя и незначительно, возросла. При этом нет уверенности в том, что шестикратное увеличение стоимости затрат на управление окажется достаточным.

Из сказанного следует, что обоснование изменения тарифов должно быть прозрачным и доступным каждому заинтересованному лицу. Целесообразно обоснование и расчет изменений к стоимости услуг ЖКХ оформлять в виде приложения к распоряжению об их утверждении (на бумажном носителе или в электронном формате). При этом расчет затрат производится, как правило, один раз, а в дальнейшем лишь обосновывается его корректировка.

Приведенный пример с расчетом затрат на управление свидетельствует о сложности определения стоимости услуг за содержание и ремонт жилого помещения. Рассматривая табл. 3.4, можно сказать, что Комитет по тарифам в итоге пришел к оптимальному распределению фактически выполняемых услуг (работ), для выполнения которых требуются определенные затраты . Величина стоимости этих затрат, указанная в табл. 3.4, вряд ли на сегодняшний день может считаться объективной, ибо на решения Комитета по ее утверждению оказывают сильное влияние управляющие организации, роль которых в системе ЖКХ постоянно усиливается.

Следует обратить особое внимание на весьма важное обстоятельство, которое нашло отражение в утвержденных Комитетом по тарифам нормативах размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. табл. 3.4). Почти по каждой строке затрат там, где это необходимо, указывается состав услуг (работ) со ссылкой на определяющий его нормативный акт, который требуется выполнить за счет этих затрат. Так, в строках 2 и 3 табл. 3.4 о содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома указывается на необходимость выполнения этих услуг (работ) с соблюдением требований Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (далее – Правила). В этих Правилах определяются состав общего имущества и основные требования к его содержанию, поэтому ссылка на них, сделанная Комитетом по тарифам, при определении состава затрат на содержание и ремонт жилого помещения представляется разумным и даже необходимым уточнением.

В то же время следует отметить, что правила организации технического обслуживания и ремонта жилищного фонда с определением состава каждого вида работ подробно изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.09.2003 г. № 170. В связи с этим было бы целесообразно сделать ссылку и на этот упомянутый нормативный акт.

Подводя итог первым двум разделам настоящей главы, можно констатировать, что стоимость услуг в ЖКХ, утвержденная Комитетом по тарифам, безусловно, далека от совершенства. Тем не менее можно утверждать, что Комитет по тарифам Санкт-Петербурга, несмотря на многие трудности объективного и субъективного характера, сделал для региона главное – сформировал стройную систему оплаты стоимости услуг ЖКХ, дифференцированную по многим факторам.

Комитет по тарифам Санкт-Петербурга неоднократно подчеркивал, что утвержденный им размер платы за содержание и ремонт жилого помещения предназначается только для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма государственного жилищного фонда. На многочисленные запросы различных организаций Комитет указал на возможность использования указанных выше нормативов управляющими организациями ТСЖ, ЖСК, обслуживающими дома с приватизированными квартирами. Это указание находится в полном соответствии с логикой, здравым смыслом и не противоречит действующему законодательству, так как стоимость услуг ЖКХ может зависеть от многих факторов, но меньше всего (скорее, совсем не зависеть) от формы собственности на жилое помещение.

Однако вскоре Комитет по тарифам своим Распоряжением от 05.04.2010 г. № 30-р отказался от продекларированной ранее возможности использования утвержденных им тарифов на стоимость услуг по содержанию и ремонту жилых помещений организациями, обслуживающими дома с приватизированными квартирами. Причина этого отказа чисто формальная, не связанная с существом вопроса. Дело в том, что Жилищный комитет еще 24 декабря 2009 г. утвердил Административный регламент, согласно которому все вопросы, касающиеся консультативной помощи собственникам помещений в многоквартирном доме, являются прерогативой Жилищного комитета. В связи с этим разъяснения Комитета по тарифам, сделанные для организаций, обслуживающих дома с приватизированными квартирами, оказались вмешательством в компетенцию другого ведомства и были отозваны.

Отношения между Комитетами хотя и не делают чести последним и не способствуют решению проблемы оплаты услуг ЖКХ, ни в коей мере не затрагивают основ этой проблемы. С полной уверенностью можно утверждать, что стоимость услуг по содержанию и ремонту жилых помещений, утвержденная для нанимателей таких помещений государственного жилищного фонда, может быть использована управляющими организациями, ТСЖ и ЖСК, обслуживающими дома с приватизированными квартирами.

Безусловно, ТСЖ, ЖСК имеют право утвердить на общем собрании своих членов (по представлению управляющей организации, если ей поручено управление многоквартирным домом) собственный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Однако для определения этого размера необходимо иметь ориентир, разработанный специалистами. Таким ориентиром с полным основанием может служить стоимость услуг ЖКХ, разработанная и утвержденная Комитетом по тарифам для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда. По имеющимся сведениям многие ТСЖ в Санкт-Петербурге приняли решение об оплате услуг ЖКХ по упомянутой стоимости без каких-либо изменений.

Рассматривая вопрос совершенствования тарифов на содержание и ремонт жилого помещения, представляется целесообразным дифференцировать их в зависимости от ряда факторов: срока службы дома, состояния его строительных конструкций, проведения капитального ремонта инженерных коммуникаций, кровли и фасада, состояния подвальных и чердачных помещений и других факторов. Например, если в одном из домов с 30-50-летним сроком эксплуатации проведена замена трубопроводов систем отопления и водопровода, а в другом это не сделано, то затраты на содержание и ремонт таких домов могут оказаться весьма различными и в отдельных случаях просто несопоставимыми.

В этой связи следует особо подчеркнуть, что определение затрат на содержание и ремонт многоквартирных домов является сложным, многогранным процессом, требующим учета многих факторов и различных интересов. Очень часто эти затраты, равно как и затраты на услуги поставщиков энергоресурсов, оказываются необоснованно завышенными под влиянием эксплуатирующих организаций и упомянутых поставщиков-монополистов. При этом нельзя исключить коррупционную составляющую при принятии решений, определяющих величину стоимости услуг ЖКХ.

Обоснование любых тарифов, безусловно, должно быть прозрачным и доступным для ознакомления всем юридическим и физическим лицам. Только в этом случае они могут получить оценку как со стороны управляющих организаций и поставщиков энергоресурсов, так и со стороны ассоциаций собственников и арендаторов жилищного фонда. Такой всесторонний контроль может предопределить объективный характер стоимости услуг ЖКХ.

Оценивая с указанных позиций практику разработки и утверждения стоимости услуг ЖКХ в Санкт-Петербурге, нельзя сказать, что она полностью соответствует принципам, заложенным в этих позициях. Обусловлено это не только определенными недоработками в регионе, но и отсутствием единого методического руководства со стороны федеральной власти в лице Министерства регионального развития РФ и опыта работы в этом направлении в субъектах РФ.В то же время практическая деятельность Комитета по тарифам Санкт-Петербурга заслуживает самого серьезного внимания и положительной оценки в части формирования и сопровождения дифференцированной по различным признакам системы стоимости услуг при эксплуатации жилищного фонда в регионе.