Все об ипотеке
Шрифт:
Банк должен быть уверен, что сумма кредита будет не больше 70–85 % (в зависимости от величины первоначального взноса) реальной стоимости квартиры. То есть кредит будет предоставлен на сумму, которая рассчитывается с ориентировочным коэффициентом 0,7 к стоимости квартиры, определенной оценщиками.
Естественно возникает вопрос, как часто рыночная стоимость квартиры по данным оценщика отличается от продажной цены. Независимые оценщики чаще всего называют реальную стоимость квартиры, не отличающуюся от продажной. Они исходят еще и из того, каковы в данный момент спрос и предложение на рынке недвижимости. Но не исключена ситуация, когда стоимость квартиры, названная
Поэтому фактически разница в большинстве случаев, даже если она и бывает, то незначительна. Более того, зачастую оценщик заранее знает ту цену, за которую покупается квартира, от самого заемщика, и если она соответствует рыночной, то именно она и будет указана в оценочном отчете.
Услуги оценщика в размере 100–200 долл. США также будут только вашими расходами.
Задача банка в данной ситуации – проанализировать на основе оценки жилого помещения достаточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита. Проще говоря, нужно правильно соотнести возможные расходы и желаемую прибыль для того, чтобы не остаться внакладе.
При подготовке оценочного отчета используется единая типовая форма, позволяющего проанализировать и комплексно отразить необходимые параметры жилья.
Оригинал отчета об оценке квартиры и копия сертификата (лицензия) оценщика понадобятся при оформлении сделки.
Итак, банк уведомляет вас, что кредит будет вам предоставлен, ваш выбор квартиры банком утвержден, оценка и страхование проведено, стороны подписывают договор об ипотечном кредите.
5.5. Государственная регистрация договора ипотеки
Как мы уже говорили, договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Выплачивать деньги продавцу до момента получения на руки документов, подтверждающих ваше право на квартиру, не обязательно.
Поэтому как вариант можно рассматривать использование банковских ячеек: продавцу квартиры перед заключением договора купли-продажи квартиры необходимы гарантии того, что покупатель обладает необходимой суммой, но не только. Важным является тот факт, что имеющиеся у покупателя денежные средства будут оплачены именно ему, продавцу.
В то же время, покупатель не может выплатить стоимости квартиры, не став ее собственником. А право собственности подтверждает свидетельство о праве собственности, выданное региональным главным управлением Федеральной регистрационной службы.
Срок регистрации – месяц. Государственную пошлину традиционно оплачивает покупатель, т. е. опять вы.
В течение же всего периода, необходимого для проведения регистрационных действий, и нужна банковская ячейка, где лежат полученные в банке денежные средства.
Договор купли-продажи обычно подписывается сторонами после того, как деньги находятся в банковской ячейке.
Конечно, подготовка к регистрации и подбор необходимых документов – это заботы продавца. Но вам необходимо обратить внимание на следующее.
По гражданскому законодательству договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, с момента которой и считается заключенным.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения,
ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ – единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.Но пожелание банка, высказанное в форме требования, состоит в том, что этот договор купли-продажи до подачи на государственную регистрацию необходимо нотариально удостоверить.
Согласно гражданскому законодательству нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях:
1) указанных в законе;
2) предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
В настоящем случае нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, конечно, не обязательно. Однако договор все-таки лучше нотариально удостоверить даже не столько по желанию сторон, сколько по желанию банка, который в настоящем случае стороной по сделке не является, но он рискует принадлежащими ему денежными средствами, а поэтому стремится максимально обезопасить себя и свести к минимуму возможный риск.
Теперь ваши действия направлены на то, чтобы подготовиться к подаче необходимых документов на государственную регистрацию в орган, ее осуществляющий.
Для совершения сделки понадобятся:
1) копии паспортов продавцов квартиры;
2) правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права, справка ЖСК и т. п.);
1) справка БТИ (форма № 11А);
2) справка об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам (либо копии квитанций об оплате);
3) справка о регистрации (выписка из домовой книги) – срок действия 30 дней;
4) справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество по квартире и отсутствии задолженности – нужна, если продавец приобретал квартиру не в текущем календарном году;
5) выписка из «Единого государственного реестра прав» (о субъекте права, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений);
6) возможно, в конкретном частном случае потребуются также и иные документы.
Перечень довольно большой. Но все эти документы в любом случае были бы нужны при обычной покупке квартиры.
За государственную регистрацию взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом РФ.
За государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, физические лица платят 500 руб.; за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, те же лица должны платить 100 руб., а за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество, – 500 руб.
Документ об уплате государственной пошлины предъявляется вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество.
Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.
Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их предс тавления с точностью до минуты.