Земельные участки. Образование, межевание и земельные иски (вторая половина XVIII – начало XXI в.)
Шрифт:
• по искам о признании недействительными результатов межевания;
• по искам об установлении границ земельного участка;
• по искам о признании права собственности на жилые дома;
• по искам о признании права собственности на земельные участки (как под индивидуальными жилыми строениями, так и крестьянских (фермерских) хозяйств).
Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 утверждены форма свидетельства на право собственности на землю и порядок регистрации этих свидетельств государственными органами. Выдача каждого свидетельства сопровождалась регистрационной записью об этом в райкомземе, что послужило началом составления базы данных об изменениях в составе участников долевой собственности. Напомним, что впоследствии, после введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сотрудники районных отделов Управлений Роснедвижимости (последним архивы были переданы райкомземами) даже некоторое время осуществляли государственную регистрацию прав при совершении сделок с земельными долями. Эти новые свидетельства не имели ничего общего ни с государственными актами по форме № 1 и № 2, ни с формой свидетельств, которые
91
Волков С.Н. Землеустройство. Т. 8. Землеустройство в ходе земельной реформы (1991–2005 годы). М.: КолосС, 2007. С. 48.
С введением в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество записи о возникновении, изменении и прекращении права начали вноситься в ЕГРП. Свидетельства о государственной регистрации права с указанием даты внесения сведений в ЕГРП и номера регистрационной записи с 1998 г. заменили собой и государственные акты, и свидетельства образца 1992 г., и свидетельства на земельные доли образца 1993 г. При этом документы старого образца в настоящее время сохраняют свою юридическую силу. С 15 августа 2016 г. выдача свидетельств о государственной регистрации права была прекращена. Возникшее после этой даты право на земельные участки подтверждается только выпиской из ЕГРП. С вступлением в силу с 1 января 2017 г. Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» возникшее ранее право также подтверждается выпиской из ЕГРН.
В заключение также кратко укажем на документы, подтверждающие право на земельные участки в двух относительно молодых субъектах Российской Федерации – в Республике Крым и в городе Севастополе. До внесения в ЕГРН сведений о возникшем ранее праве на земельный участок и выдачи из него выписки сохраняют свою юридическую силу все выданные ранее юридическим лицам «державні акти на право коллективно! власності на землю» (государственные акты на право коллективной собственности на землю (земельные участки сельскохозяйственного назначения)), а также «державні акти» на право собственности, которые выдавались гражданам после так называемого распаевания земель (выдела в натуре). Эти же акты подтверждают права (включая «постійне користування» – постоянное пользование) и на участки других категорий. Указание об этом содержится в ст. 12 ФКЗ от 21 марта 2014 г. № 6-ФКЗ: в новых субъектах РФ действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности, право пользования, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено ст. 12.2 данного федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.
§ 4. Приватизация земельных участков в 1992–2016 гг. и землеустроительный аспект земельной реформы
1
Правовые основы приватизации земель в Российской Федерации необходимо рассматривать в неразрывной связи с вопросами эволюции правового регулирования приватизации земли с 1990-х годов, когда, собственно, и стартовала земельная реформа. Реализация этой реформы осуществлялась путем постепенного нормативно-правового регулирования земельных отношений. Характерной особенностью этого периода являлось то, что приватизация в условиях исключительной собственности государства на землю выступала первичным способом приобретения права частной собственности на земельные участки физическими и юридическими лицами. Насколько были масштабны мероприятия по реализации земельной реформы, видно из следующего: с 1991 по 2001 г. в области землепользования, межевания (землеустройства) в России на федеральном уровне было принято 32 закона, 53 указа Президента Российской Федерации, 180 постановлений правительства, 242 нормативно-правовых акта Госкомзема [92] .
92
Там же. С. 12.
Приватизация земель сельскохозяйственного назначения требовала особых мер контроля, четкого и жесткого правового регулирования по многим причинам: ценность земель данной категории; важность сохранения целевого назначения и фонда земель сельскохозяйственного назначения, особенно пахотных земель; создание новых видов хозяйствования и, что немаловажно, сопровождение процессов создания собственников земельных участков, обеспечения безболезненного «развода», перераспределения земель с тем, чтобы в будущем избежать массовых земельных споров; и наконец, приватизация земель сельскохозяйственного назначения предполагала урегулирование вопросов статуса
земельных долей.Возвращение земельных участков и земельных долей в оборот произошло в связи с проведением земельной реформы 1990-х годов, основной целью которой стало восстановление частной собственности на землю и установление особого режима при передаче в частную собственность земель сельскохозяйственного назначения.
Основными нормативными правовыми актами, обеспечившими правовую основу земельной реформы в России, стали: Конституция РСФСР; Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374-1 «О земельной реформе»; Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443 -1 «О собственности в РСФСР»; Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»; Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г.; Закон РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» и Закон РФ от 23 декабря 1992 г. № 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства». Однако в этих законах были лишь обозначены общие контуры, юридические конструкции предстоящих земельной и аграрной реформ.
На первом этапе реализации аграрной реформы Постановлением Совета Министров РСФСР от 18 января 1991 г. № 30 была утверждена Республиканская программа проведения земельной реформы на территории РСФСР, которая действовала до 1995 г. Программа, содержавшая раздел «Землеустроительное обеспечение аграрной реформы», предусматривала составление схемы землеустройства по 1840 административным районам с целью создания специального фонда земель крестьянских и личных подсобных хозяйств, развития садоводства и огородничества, а также выполнение необходимых аэрофотогеодезических, изыскательских и обследовательских работ для обеспечения информацией о земле физических и юридических лиц, органов управления.
В рамках реализации программы составлялись землеустроительные документы по передаче в ведение сельских и поселковых советов земель в границах населенных пунктов, а также вне их границ с целью расширения индивидуального жилищного строительства и личных подсобных хозяйств; проводилось в порядке межевания уточнение границ земель, переданных в ведение местных администраций, а также разрабатывались десятки тысяч проектов по размещению крестьянских (фермерских) хозяйств с установлением границ земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств на местности.
Землеустроительный аспект аграрной реформы до сих пор не утратил своей актуальности и имеет существенное значение для участников общей долевой собственности и кадастровых инженеров при подготовке проектов межевания и межевых планов, а также в спорах по согласованию размера и местоположения границ выделяемых земельных участков.
Землеустроительные мероприятия стали важнейшим инструментом, обеспечивавшим техническую сторону приватизации не только в смысле установления границ объектов землеустройства (в подавляющем большинстве – земельных участков), но и в последующей защите прав владельцев соседних или смежных участков. Не случайно именно в 1990-е годы появляется широко известная всем землеустроителям Инструкция по межеванию земель 1996 г., которая повлияла и на конструкцию земельных исков. Землеустроительное обеспечение приватизации земель стало важной частью организационно-правовой основы земельной реформы [93] .
93
См. подробнее: Савенко Г.В., Ялбулганов A.A. Оборот земельных долей и участков сельскохозяйственного назначения: современные проблемы / под ред. A.A. Ялбулганова. М.: БиблиотечкаРГ, 2015. Вып. 8.
В Рекомендациях [94] по реорганизации колхозов и совхозов, утвержденных Минсельхозом России 14 января 1992 г., давалось первое подробное описание процедур приватизации и реорганизации.
Этот документ проводил четкую грань между приватизацией земли в сельском хозяйстве и реорганизацией предприятий: «Приватизация представляет собой процесс получения гражданами и юридическими лицами государственных и муниципальных фондов безвозмездно или в виде выкупа. В колхозах и совхозах приватизации подлежит земля, а реорганизация – это процессы разделения предприятия на более мелкие предприятия, слияния с другими предприятиями или преобразования их в иную организационно-правовую форму… Колхозы и совхозы не приватизируются, а подлежат реорганизации в соответствии с действующим законодательством».
94
Здесь и далее все тексты нормативных правовых актов и правовых актов, в том числе утративших силу, приводятся по справочно-правовой системе «КонсультантПлюс», за исключением тех случаев, когда даются ссылки на официальные издания.
Конкретные положения и порядок реализации земельной реформы содержались и регулировались подзаконными нормативными правовыми актами, которые играли определяющую роль в социально-экономической жизни государства. Это прежде всего указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и, наконец, ведомственные акты. Письма, инструкции и положения Мин-сельхоза России и Роскомзема являлись практическими руководствами по применению указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ. Во многом благодаря именно этим руководствам большинство внутрихозяйственных комиссий по приватизации и реорганизации хозяйств уже до 4 сентября 1992 г. осуществило все мероприятия, предшествующие приватизации земли [95] .
95
См. подробнее: Земельная реформа в сельском хозяйстве: правовые проблемы / отв. ред. серии акад. Б.Н. Топорнин. М.: Изд-во Ин-та гос-ва и праваРАН, 1997 (Серия «Новое в юридической науке и практике»); Савенко Г.В. Современные проблемы оборота земельных долей…