Земельный участок: вопросы и ответы

По соглашению с собственником земельного участка ему может быть предоставлен в собственность бесплатно другой (равноценный) земельный участок. В этом случае его стоимость, также определяемая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, зачитывается в выкупную цену земельного участка.

В случае если земельный участок и расположенные в его пределах объекты недвижимости принадлежат на праве собственности разным лицам, стоимость зданий, строений, сооружений компенсируется собственнику последних, а в выкупную цену земельного участка включаются стоимость земельного участка и убытки, причиненные собственнику участка.

В понятие убытков, согласно ст. 15 ГК РФ, входят реальный ущерб — расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права; утрата или повреждение его имущества, а также упущенная выгода — неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. В соответствии с положениями земельного и гражданского законодательства при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд в выкупную цену включаются все убытки, причиненные собственнику изъятием участка, в полном объеме, включая упущенную выгоду (в частности, это может быть связано с необходимостью досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами).

Вместе с тем действующее законодательство прямо указывает, в каких случаях убытки собственника не подлежат компенсации. Речь идет о тех затратах, которые связаны со строительством и реконструкцией зданий, строений и сооружений, а также иных затратах, существенно повышающих стоимость земельного участка, которые были осуществлены на изымаемом земельном участке по инициативе собственника после государственной регистрации решения об изъятии земельного участка (ст. 280 ГК РФ). Иными словами, собственник земельного участка не вправе рассчитывать на компенсацию ему тех затрат, произведенных им после указанного момента, которые не являлись необходимыми для обеспечения использования участка по назначению.

Следует отметить, что Земельный кодекс РФ устанавливает иной момент, с которого вышеуказанные затраты собственника не подлежат компенсации, — это момент уведомления собственника о предстоящем изъятии. Данный момент, как уже отмечалось, наступает раньше уведомления о государственной регистрации решения об изъятии участка. В связи с этой коллизией законодательства возникает вопрос: должны ли компенсироваться существенные затраты собственника, произведенные в период между уведомлением о принятом решении об изъятии участка и государственной регистрацией последнего? Представляется, что предпочтительнее использовать на практике норму ГК РФ, т. е. признавать не подлежащими компенсации лишь те затраты на застройку, которые произведены после государственной регистрации решения об изъятии земельного участка. Дело в том что без государственной регистрации решения об изъятии участка фактически отсутствует юридический акт признания и подтверждения государством соответствующего ограничения (обременения) земельного участка и, следовательно, у собственника отсутствуют достаточные правовые основания для прекращения капитальных вложений в свой участок. Кроме того, получив уведомление о принятом решении об изъятии, собственник земельного участка не может быть уверен в том, что данное решение будет представлено органом, его принявшим, на государственную регистрацию или что в осуществлении последней не будет отказано на законном основании. В связи с этим ограничение прав собственника по использованию земельного участка может оказаться преждевременным.

Таковы основные положения законодательства, касающиеся определения выкупной цены земельного участка при его изъятии у собственника.

В соответствии со ст. 283 ГК РФ прекращение права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 279–282 Кодекса, т. е. по тем же правилам, что и изъятие участка у собственника. Теми же правилами следует руководствоваться и при изъятии участка у арендатора. Это следует из подп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ, предусматривающего изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в качестве основания для прекращения права его аренды и отсылающего к ст. 55 Кодекса, которая, в свою очередь, предусматривает, что порядок прекращения права пользования земельным участком устанавливается гражданским законодательством, т. е. теми же ст. 279–282 ГК РФ.

Однако необходимо отметить, что эти статьи могут применяться к отношениям по прекращению прав на земельные участки, отличных от права собственности, не в полной мере. В частности, в связи с отсутствием у землепользователей, землевладельцев и арендаторов права собственности на земельные участки, последние у них не выкупаются, т. е. им не возмещается стоимость изымаемых участков. Указанные лица имеют право требовать бесплатного предоставления им равноценных земельных участков. Кроме того, им должна быть возмещена стоимость принадлежащих на праве собственности зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, а также причиненных изъятием убытков, включая упущенную выгоду, в полном объеме. На землепользователей, землевладельцев и арендаторов распространяется также вышеприведенное правило об убытках, не подлежащих возмещению.

Вопросы порядка возмещения убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, регулируются также Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утв. постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 [17] .

17

СЗ РФ. 2003. № 19. Ст. 1843.

Данные Правила, в частности, предусматривают, что основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд могут являться:

акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка — данное основание является достаточным в случае достижения соглашения об условиях изъятия с правообладателем;

решение суда — необходимость в этом основании возникает при возникновении спора, связанного с предстоящим изъятием.

Относительно источника возмещения убытков, причиненных изъятием земельных участков, Правилами установлено, что данным источником являются либо соответствующие бюджеты, либо средства лиц, в пользу которых участки изымаются. Таким образом, этот вопрос фактически поставлен в зависимость от конкретных целей изъятия и субъектов, получающих право на земельный участок в результате его изъятия.

В завершение следует отметить, что при изъятии земель сельскохозяйственного назначения для целей, не связанных с ведением сельскохозяйственного производства, лицами, которым предоставляются земельные участки в результате изъятия, возмещаются потери сельскохозяйственного производства путем зачисления денежных средств в соответствующие местные бюджеты в порядке, предусмотренном ст. 58 ЗК РФ и Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утв. постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 28 января 1993 г. № 77 [18] .

18

САПП РФ. 1993. № 6. Ст. 483.

Аналогичным образом при изъятии земель лесного фонда для целей, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, возмещаются потери лесного хозяйства в порядке, установленном ст. 58 ЗК РФ и Правилами расчета и взимания платы за перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, и за перевод земель лесного фонда в земли иных (других) категорий, утв. постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2004 г. № 647 [19] .

19

СЗ РФ. 2004. № 47. Ст. 4665.

Е. Н.

В чем разница между правовым содержанием реквизиции по Земельному и Гражданскому кодексам?

Земельным кодексом РФ признается такой вид временного изъятия земельного участка, как реквизиция. При этом ЗК РФ в ст. 51 дает следующее определение: реквизиция — временное изъятие участка у его собственника в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции.