Земельный участок. Как грамотно распорядиться. Садоводу, дачнику, индивидуальному застройщику

Пообщавшись с соседями, зайдите к председателю СНТ. Выясните, насколько точно соблюдаются правила противопожарной безопасности, заключены ли договоры на вывоз мусора. Если имеются какие-то нарушения, при первой же проверке пожарная инспекция, например, может потребовать оборудовать пожарный водоем, подъездные дороги, разворотные площадки, приобрести мотопомпы и т. д. В этом случае расходы лягут на всех владельцев участков. Уточните также, не планируется ли каких-либо масштабных работ по благоустройству. Вряд ли знание этих обстоятельств заставит вас отказаться от покупки участка, но сведения о планируемых расходах дадут вам дополнительные козыри при обсуждении окончательной цены с нынешним владельцем участка.

Обязательно поинтересуйтесь, как осуществляется электроснабжение участка, бывают ли перебои с подачей электричества, хватает ли мощностей. Обратите внимание на источники водоснабжения, качество воды, не поленитесь взять пробу воды из колодца или расположенной на территории садоводства скважины и обратиться в СЭС с просьбой сделать анализ воды.

Таким образом, принятие решения о покупке зависит от очень многих факторов, и во всех этих тонкостях способен разобраться только квалифицированный специалист. Поэтому рекомендую вам заказать комплексное обследование приобретаемого объекта недвижимости в независимой специализированной юридической организации. По результатам такого обследования вы получите на руки официальное заключение о соответствии объекта требованиям действующего законодательства, о выявленных недостатках, возможности и пути их устранения. Также можно осуществить и полное юридическое сопровождение сделки купли-продажи. Это новые виды услуг, введение которых потребовалось из-за значительных ужесточений законодательства в области землепользования, роста цен на землю и недвижимость, учащения случаев признания уже заключенных сделок «ничтожными» (недействительными) в судебном порядке.

Практика показывает, что потраченные на обследования средства компенсируются снижением цены объекта (за счет выявленных устранимых недостатков) либо позволяют избежать значительно больших расходов – если вы своевременно откажетесь от приобретения неприемлемого для вас варианта.

Если вы уже являетесь собственником, обследование недвижимости также может быть рекомендовано вам в том случае, если вы собираетесь вкладывать средства в ремонт и реконструкцию участка и строений либо планируете в дальнейшем совершать сделки со своей собственностью.

3.2. Ваше окончательное решение

Известно, что одним из важных факторов, учитываемых при определении цены земельного участка, является его удаленность от города. Применительно к Москве и Санкт-Петербургу при прочих равных условиях (направление, площадь и качество участка, тип поселения) средняя цена участка, расположенного не дальше 20 км от города, минимум в два раза превышает цену аналогичной земли, удаленной на 30—40 км. Отъехав еще на 20—30 км, мы сможем найти участки, уступающие в цене ближайшему к городу самое меньшее в три раза.

Соответственно, можно сделать вывод о том, что за те же деньги на удалении 50—70 километров от города можно купить земельный участок в 2—3 раза большей площади. Кроме того, следует учитывать, что практически все участки, расположенные близко к городу, продаются на вторичном рынке и участок размером «более среднего» найти практически невозможно.

Вместе с тем подавляющее большинство потенциальных покупателей, обращающихся с просьбой подобрать приемлемый земельный участок под застройку и ограниченных определенной денежной суммой, основным требованием выдвигают максимальное приближение участка к городской черте. Значительное уменьшение площади участка их не смущает. Основным аргументом является то, что выращивать картошку и разводить огород они в любом случае не намерены, а для благоустройства придомовой территории и организации отдыха достаточно и небольшого участка земли, которая останется после строительства дома. Такой взгляд на проблему представляется мне поверхностным. Попробуем разобраться, какие плюсы и минусы имеют большой и маленький земельный участки. Для простоты сравнения, под «большим» участком будем понимать участок в 15—20 соток, а под «маленьким» – в 5—6 соток, это наиболее распространенные на рынке размеры.

С моей точки зрения, главным недостатком маленького участка является сложность планирования и осуществления его застройки. Известно, что многочисленные требования СНиП накладывают ограничения на расстояния между домами и другими постройками между собой и до границы участков. Также необходимо учитывать площадь затенения, вызываемого наличием строения и его этажностью, другие немаловажные факторы. Поэтому достаточно сложно правильно «вписать» строящиеся объекты недвижимости в пределы существующего участка, особенно учитывая существующие и планируемые строения на граничащей с вами территории соседей. Еще труднее предусмотреть возможность дальнейшей достройки вашего будущего дома, например, увеличение его этажности или оборудование веранды. Не следует забывать и о том, что со временем неизбежно возникает потребность и в дополнительных постройках, таких, как гараж, баня, складское помещение или гостевой дом и т. д.

Также следует иметь в виду, что существуют ограничения по площади земельных участков при их разделе. В любом случае не подлежат разделу участки площадью менее 4 соток. То есть, имея участок большой площади, при необходимости вы сможете разделить его, получив отдельные кадастровые номера на каждый вновь созданный земельный участок. Это важно в случае, если владелец не исключает возможность в дальнейшем продать часть земли, чтобы окупить затраты на строительство, «отделить» детей по достижении ими совершеннолетия или планирует завещать его двум или нескольким наследникам, заблаговременно выделив долю каждого.

Как свидетельствует статистика продаж, участки большой площади имеют большую ликвидность, при выставлении на продажу большого участка в большинстве случаев он реализуется значительно быстрее.

Интенсивная городская застройка, расширение границ крупных городов, развитие транспортной и дорожной сети приводит к тому, что удаленные в разумных пределах земельные участки постепенно «приближаются» к городу, соответственно, их стоимость неуклонно возрастает.

Что касается расположенных рядом с городской чертой поселений, есть риск, что по мере развития мегаполиса в них постепенно исчезнут такие преимущества загородной жизни, как благоприятная экология, тишина, малая плотность населения.

Из сказанного можно сделать вывод, что более удаленный участок большей площади можно рекомендовать покупателям, имеющим большую семью или планирующим ее увеличение в будущем, желающим постепенно делать вложения в улучшение и расширение построек, достаточно мобильным или не связанным необходимостью ежедневно ездить в город.

Для людей с устоявшимся составом семьи и образом жизни, для которых близость к городу является важнейшим фактором, а также для желающих сэкономить на издержках по содержанию и уплате налогов на землю больше подойдет скромный по размерам участок, приближенный к мегаполису.

3.3. Развитие рынка загородной недвижимости (с комментариями новых законов)

Как отмечают специалисты, спрос на загородную недвижимость продолжает расти, особенно на ту категорию домов, которые доступны людям с доходами среднего уровня. При этом покупатели загородных домов начали обращать особое внимание на инфраструктуру территорий, их инженерную подготовку, качество возводимых строений, соблюдение строительных технологий, безопасность жилья, эргономику будущего дома. То есть теперь речь идет не о щитовом домике на шести сотках, а о комфортных условиях жизни с видом на собственную дубовую рощу. При этом потребитель готов платить за все удовольствия экономически обоснованную цену и «ни цента» больше.

Граждане мечтают о деревенской жизни. Обобщая данные многочисленных социологических опросов, посвященных рынку загородной недвижимости, можно сделать следующие выводы. Подавляющее большинство опрошенных (примерно 3/4) рассматривает загородный дом как полноценную альтернативу городской квартире. И только 15% считают, что дом в пригороде не может стать заменой городскому жилью. При этом 2/3 желающих переехать в деревню готовы заплатить за домик площадью 100—120 кв. м до $50 тыс., 1/4 – до $100 тыс., и лишь каждый десятый назвал сумму, превышающую $100 тыс. Как и ожидалось, более половины опрошенных предпочитают в качестве загородного жилья иметь отдельно стоящий дом с несколькими акрами земли, еще 1/4 согласны поселиться в коттеджном поселке, ограничившись небольшой лужайкой вокруг дома, каждый пятый респондент готов покинуть свою городскую квартиру и отправиться жить за город на любых условиях, лишь бы они были финансово доступны.