Жилищное право
Шрифт:
Заочное голосование собственников в многоквартирном доме – передача в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Право голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме – право, принадлежащее только собственникам помещений в данном доме.
Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве собственности принадлежат не только сами помещения (как жилые, так и нежилые), но и так называемое общее имущество в многоквартирном доме.
Соответствующие положения отсутствовали и в ЖК РСФСР, и в Основах жилищного законодательства, за исключением отдельных норм. С введением в действие ГК РФ были урегулированы основные отношения собственности на квартиру в многоквартирном доме, введены правила об общем имуществе собственников квартир, предусмотрена возможность образования товариществ собственников жилья для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом.
Законодательство не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом», поэтому для характеристики этого понятия следует исходить из того, что многоквартирный дом представляет собой вид жилого дома. Вследствие этого к многоквартирному дому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ. Отличительным признаком многоквартирного дома от индивидуального дома является то, что многоквартирный дом представляет собой комплекс недвижимого имущества, состоящий из отдельных частей – помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит: 1) из жилых помещений; 2) нежилых помещений; 3) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Последняя составляющая комплекса многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений и представляет собой общее имущество таких собственников.
Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не представляют собой объекты индивидуальной собственности.
Размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии с ЖК РФ и ГК РФ. В соответствии с ЖК РФ доля каждого собственника на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в данном доме. При этом под общей площадью жилого помещения в соответствии со ст. 15 ЖК РФ понимается сумма площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Несмотря на то, что ч. 1 ст. 37 ЖК РФ сформулирована в императивной форме, установленный в ней принцип определения размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует рассматривать в качестве общего правила. Например, ст. 245 ГК РФ допускает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение
Особенность правового регулирования доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме заключается в ее неотчуждаемости. Фактически доля в праве общей собственности соотносится с имуществом, находящимся в индивидуальной собственности как принадлежность и главная вещь. Вследствие этого доля в праве общей собственности всегда следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику. Поэтому если квартира в многоквартирном доме переходит к другому лицу, то к новому собственнику переходит не только право собственности на данную квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности признается равной доле прежнего собственника. При этом нельзя приобрести долю в праве собственности на общее имущество, не приобретая помещения, принадлежащего собственнику этой доли, аналогично невозможен переход права собственности только на помещение в доме, без перехода соответствующей этому помещению доли в праве собственности на общее имущество. Поэтому в любых договорах, по которым право собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме переходит к новому собственнику, необходимо предусмотреть, что одновременно с правом собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, а также указать размер данной доли. Однако даже если такой пункт не будет включен в договор, все равно при переходе права собственности на помещение произойдет переход права собственности на соответствующую часть общего имущества.
Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными. В соответствии с ГК РФ недействительность части сделки не влечет за собой недействительности самой сделки.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
♦ осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
♦ отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Однако участники долевой собственности имеют право распорядиться ею таким образом, чтобы использование общего имущества приносило им доход. Например, они могут в установленном порядке на основании соответствующих договоров предоставить в пользование заинтересованным лицам такие объекты общего имущества, как крыши, подвалы, технические этажи и т. п. Поскольку общее имущество многоквартирного дома принадлежит всем собственникам этого дома, то и вопросы, связанные с использованием данного имущества, в соответствии с гражданским законодательством находятся в совместной компетенции всех сособственников. Вопросы, касающиеся распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, его использования, а также увеличения и уменьшения, решаются на общем собрании собственников многоквартирного дома. Порядок распределения доходов от использования общего имущества между сособственниками может быть установлен в соглашении между ними. Если это не сделано, то применяется общее правило, установленное в ст. 248 ГК РФ: плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности пропорционально их долям.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».Контрольные вопросы
1. Дайте определение многоквартирного дома.
2. Какое имущество в многоквартирном доме является общей долевой собственностью?
3. Каков правовой статус общего имущества в многоквартирном доме?
4. Каким образом определяются доли в праве общей долевой собственности на общее имущество?
5. Что означает понятие «бремя содержания общего имущества»? Каким образом данное бремя распределяется между собственниками?
6. Какой орган управления многоквартирным домом вы знаете?
7. Что означает «заочное голосование»?
8. Каким образом рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире?
9. Допускается ли уменьшение общего имущества собственников многоквартирного дома?
10. Являются ли собственники нежилых помещений в многоквартирном доме собственниками общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома? Ответ обоснуйте.
Тема 9. Обеспечение граждан жилыми помещениями на основании договора социального найма
Основные понятия
Малоимущие граждане – граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма – минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
Учетная норма площади жилого помещения – минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Намеренное ухудшение гражданами своих жилищных условий – действия, в результате которых граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.
Основанием заключения договора социального найма является решение собственника (уполномоченного им лица) о предоставлении жилого помещения лицам, признанным в установленном законом порядке нуждающимися в жилом помещении.
Следовательно, заключению договора социального найма предшествует целая совокупность юридических фактов.
1. Признание лица нуждающимся в жилом помещении по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 51 ЖКРФ).
2. Постановка лица, признанного нуждающимся в жилом помещении, на учет.
3. Принятие решения о предоставлении жилого помещения лицам, состоящим на учете в порядке очередности.
4. Заключение договора социального найма.
В соответствии с Конституцией РФ малоимущим гражданам, а также иным указанным в законе гражданам жилые помещения предоставляются бесплатно или за доступную плату из государственных или муниципальных жилищных фондов социального назначения.
Предоставление гражданам жилья по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде возможно при следующих условиях:
♦ признание гражданина малоимущим;
♦ признание гражданина нуждающимся в жилом помещении;
♦ проживание в данном населенном пункте.
Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации. Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи был утвержден постановлением Правительства РФ от 20 августа 2003 г. № 512.
В настоящее время в соответствии со ст. 51 ЖК РФ нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются граждане:
1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью соответствующего жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно, и не имеющие иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень таких заболеваний установлен постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире».
Граждане принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по месту своего жительства. Принятие на учет не по месту жительства возможно лишь в случаях и в порядке, установленных законодательством.
Основанием для принятия гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма, является заявление гражданина о принятии его на учет. К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие право этого гражданина состоять на указанном учете. Факт представления данных документов и дата их представления подтверждаются распиской, которую орган местного самоуправления обязан выдать заявителю.
В течение 30 рабочих дней со дня получения документов соответствующий орган местного самоуправления обязан рассмотреть указанное заявление и представленные вместе с ним документы и вынести решение о принятии гражданина на учет или об отказе в этом.
Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых они (решения) приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решений. Решение, принятое с соблюдением требований ЖК РФ, служит основанием заключения договора социального найма в установленный срок.
Согласно ст. 54 ЖК РФ решение об отказе может быть принято только в случаях, если:
1) не были представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
2) были представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
3) не истек предусмотренный ст. 53 ЖК РФ пятилетний срок со дня, когда граждане намеренно ухудшили свои жилищные условия.
Иные основания отказа в принятии гражданина на учет не допускаются и не могут быть установлены ни законами субъектов Российской Федерации, ни правовыми актами органов местного самоуправления.
Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, указанные выше. Такое решение выдается (или направляется по почте, с курьером) гражданину, подавшему соответствующее заявление, не позднее трех рабочих дней со дня принятия этого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке.
В соответствии с ЖК РФ жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением случаев, предусмотренных ст. 57 ЖК РФ, в соответствии с которой жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди :
♦ гражданам, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
♦ детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
♦ гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых установлен постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире».
Общая площадь предоставляемого жилого помещения может превышать норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.
Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, когда в коммунальной квартире освобождается комната и в квартире нет лиц, которые нуждаются в жилых помещениях или имеют иные основания для предоставления данной комнаты.
При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч. 1 ст. 58 ЖК РФ). Таким образом, происходит учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма.
Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления оснований снятия их с учета.
Согласно ст. 56 ЖК РФ граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если:
♦ по месту учета они подали заявление о снятии с учета;
♦ утратили основания, дающие им право на получение жилого помещения по договору социального найма;
♦ переехали на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением изменения места жительства в пределах городов федерального значения – Москвы и Санкт-Петербурга;
♦ получили от органа государственной власти или местного самоуправления бюджетные средства для приобретения или строительства жилого помещения либо земельный участок для строительства жилого дома;
♦ в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, выявлены сведения, не соответствующие действительности и послужившие основанием принятия на учет, а также обнаружены неправомерные действия должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение 30 рабочих дней со дня выявления обстоятельств, ставших основанием принятия таких решений. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решений и могут быть обжалованы в судебном порядке.Контрольные вопросы
1. Дайте определение категории «малоимущие» в соответствии с ЖК РФ.
2. Каковы основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях?
3. Кто осуществляет учет граждан в качестве нуждающихся в жилом помещении?
4. Возможна ли постановка граждан на учет в качестве нуждающихся не по месту жительства?
5. Каков порядок предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма?
6. Как производится принятие на учет нуждающихся в жилых помещениях граждан?
7. Каковы основания снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилом помещении?
8. Допускается ли заселение одной комнаты лицами разного пола?
9. Перечислите основания для отказа в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении.
Тема 10. Договор социального найма. предмет договора, права и обязанности сторон
Основные понятия
Договор социального найма – договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60).
Предметом договора социального найма жилого помещения является благоустроенное жилое помещение.
Благоустроенное жилое помещение – жилое помещение, отвечающее уровню благоустройства в данной местности (тип дома, наличие коммунальных услуг), общей площадью исходя из нормы предоставления на одного человека в данном муниципальном образовании.
Членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма являются проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма заключается без установления срока.
Наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо.
В соответствии с ЖК РФ наймодатель по договору социального найма вправе:
♦ требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
♦ запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70);
♦ давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72);
♦ давать согласие на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.
Наймодатель обязан:
♦ передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
♦ принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
♦ осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
♦ обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Данный перечень не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством.
Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем является гражданин Российской Федерации. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с любым из членов семьи.
В пределах своих правомочий наниматель вправе:
♦ вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
♦ сдавать жилое помещение в поднаем;
♦ разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
♦ осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
♦ требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
♦ использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
♦ обеспечивать сохранность жилого помещения;
♦ поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
♦ проводить текущий ремонт жилого помещения;
♦ своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
♦ информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 ЖК РФ сформулированы как «открытые»; иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с ЖК РФ, иными законами и договором социального найма.
Договор социального найма заключается в простой письменной форме. Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения».
При несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но вправе приводить письменные и иные доказательства (счета оплаты коммунальных услуг, регистрация по данному адресу и т. д.).
Договор социального найма не подлежит изменению или расторжению в случаях смены собственника жилого помещения, а также при переходе права хозяйственного ведения или права оперативного управления на такое жилое помещение к другому субъекту.
Договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер , то есть наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением. При этом из данного правила ст. 156 ЖК РФ предусмотрено исключение для лиц, признанных в установленном порядке малоимущими: такие лица освобождаются от платы за пользование занимаемым жилым помещением. Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.
Особые требования предъявляет законодатель к предмету договора социального найма. В ст. 62 ЖК РФ установлено, что предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), благоустроенное применительно к данной местности. Критерии «благоустроенности» жилого помещения определены в ст. 89 ЖК РФ. Благоустроенным считается жилое помещение, равноценное по общей площади и количеству комнат ранее занимаемому жилому помещению, отвечающее санитарным и техническим нормам и требованиям, а также иным требованиям законодательства и находящееся в черте соответствующего населенного пункта. Как и ранее, самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, а также помещения вспомогательного использования.
К членам семьи нанимателя по общему правилу относятся его дети, супруг и родители, если они проживают совместно с нанимателем (ст. 69 ЖК РФ). Дееспособные члены семьи нанимателя обязаны солидарно с ним отвечать по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях – и иные граждане также могут быть признаны членами семьи нанимателя в случае, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
В соответствии со ст. 70 ЖК РФ для вселения супруга, своих детей и родителей наниматель должен получить согласие членов своей семьи, включая временно отсутствующих, а для вселения других граждан – также согласие наймодателя. При этом на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие ни членов семьи нанимателя, ни наймодателя.
Все члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре, поэтому если в период действия договора социального найма в жилое помещение вселено какое-либо лицо в качестве члена семьи нанимателя, то в договор должны быть внесены изменения, связанные с указанием нового члена семьи. Аналогичное правило действует и в случае уменьшения состава семьи нанимателя.
Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. 72–74 ЖК РФ. Такой обмен могут осуществить только наниматели жилых помещений. Обмен жилыми помещениями по договорам социального найма возможен лишь при наличии письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, включая временно отсутствующих. При наличии в составе семьи недееспособных или ограниченно дееспособных необходимо получить разрешение на обмен органов опеки и попечительства.
Договор обмена заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями – сторонами договора. Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается. Перечень оснований для отказа приводится в ст. 73 ЖК РФ:
♦ к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
♦ право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
♦ жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
♦ принято решение о сносе жилого помещения или его переоборудовании для использования в других целях;
♦ принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
♦ в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.
При обмене жилого помещения следует учитывать невозможность обмена, если при этом кто-либо из его участников может быть признан нуждающимся в жилом помещении, поскольку обмен допускается с соблюдением требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ, а та, в свою очередь, допускает, что наймодатель вправе запретить такое вселение в жилое помещение, в результате которого общая площадь на каждого члена семьи станет менее учетной нормы. Отказ наймодателя в заключении договора обмена может быть обжалован в судебном порядке.
Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на поднаем ограничено согласием проживающих совместно с ним членов его семьи и наймодателя. Не допускается передача жилого помещения в поднаем, если в этом помещении проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними невозможно. Еще одним условием заключения договора поднайма является то, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, не будет менее учетной нормы, а для коммунальных квартир – нормы предоставления. При этом если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, то в соответствии со ст. 76 ЖК РФ, помимо соблюдения названных общих условий, необходимо также согласие всех нанимателей и собственников других жилых помещений в данной квартире, а также проживающих совместно с ними в такой квартире членов их семей.
Срок договора поднайма определяется соглашением сторон. Если это не сделано, то такой договор считается заключенным на один год. Договор поднайма является возмездным. В случае передачи жилого помещения в поднаем ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель.
Вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух условий: а) взаимного согласия (то есть единогласия по этому вопросу) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи; б) предварительного уведомления наймодателя. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд.
Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи и временных жильцов, будет для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.
Договор социального найма может быть изменен в случаях:
♦ изменения субъектного состава семьи (вселения новых членов семьи или прекращения пользования жилым помещением одним или несколькими членами семьи), которое влечет изменение платы за коммунальные услуги, а иногда и квартирной платы в результате образования (ликвидации) излишней жилой площади;
♦ изменения в субъектном составе на стороне нанимателя, не повлекшего изменения содержания договорных правоотношений (прав и обязанностей) и предмета договора найма (например, изменение договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи);
♦ изменения в субъектном составе на стороне нанимателя, повлекшего изменения содержания договорных правоотношений (прав и обязанностей) и предмета договора найма (например, при объединении граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в одну семью);
♦ признания нанимателем другого члена семьи (при наличии согласия остальных членов семьи).
Договор социального найма прекращается по взаимному согласию сторон либо в случае его расторжения по инициативе какой-либо стороны.
В соответствии с ЖК РФ расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно только по инициативе нанимателя.
В зависимости от причины, повлекшей расторжение договора, различают.
1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.
Граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в четырех случаях, исчерпывающим образом установленных в ст. 85 ЖК РФ. К ним относятся случаи, когда:
• дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
• жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
• жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания;
• в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения, которое может и не быть благоустроенным.
Такая санкция предусмотрена только в одном случае: если наниматель или члены его семьи не оплачивают жилое помещение либо коммунальные услуги свыше шести месяцев.
Другое жилое помещение, предоставляемое в соответствии со ст. 84, 88, 90 ЖК РФ, может не отвечать указанным критериям благоустроенности. Однако в любом случае такое другое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения – быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Площадь такого помещения определяется по нормам, установленным для вселения граждан в общежитие. Жилые помещения в общежитиях предоставляются гражданам из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.
3. Выселение без предоставления другого жилого помещения.
Такое выселение предусмотрено только за грубое нарушение жилищного законодательства:
• разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);
• систематическое нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• использование жилого помещения не по назначению.
Еще одно основание для расторжения договора предусмотрено ст. 91 ЖК РФ для лиц, лишенных родительских прав в отношении своих несовершеннолетних детей, если их совместное проживание признано невозможным.Контрольные вопросы
1. Что представляет собой договор социального найма? Каковы его существенные условия?
2. Назовите основные права и обязанности нанимателя по договору социального найма.
3. Назовите основные права и обязанности наймодателя по договору социального найма.
4. В чем заключается право на обмен нанимателя?
5. В чем заключается право на замену жилого помещения?
6. Что значит «освободившееся жилое помещение» в коммунальной квартире? Каков порядок предоставления данных помещений?
7. Дайте определение понятия «члены семьи нанимателя». Перечислите основные права и обязанности данной категории лиц.
8. Утрачивают ли право пользования жилым помещением бывшие члены семьи нанимателя?
9. Каковы последствия неуплаты за жилье и коммунальные услуги?
10. Расскажите о понятии, условиях и форме договора поднайма жилого помещения. Каковы права и обязанности поднанимателя и нанимателя жилого помещения по договору поднайма?
11. В каких случаях законодатель предусматривает изменение договора социального найма?