Жилищное право

С учетом вышеизложенного подхода, связанного с комплексной природой жилищных правоотношений 66 , представляется возможным деление жилищных прав на конституционные, гражданские и административные.

Характеристика конституционных жилищных прав была дана в гл. 1 настоящей работы.

К основным гражданским жилищным правам относятся:

– право заключения гражданско-правовых сделок по поводу занимаемого жилого помещения (их возможность зависит от основания пользования);

66

См. § 2 гл. 1 настоящей работы.

– право вселения других граждан на занимаемую площадь;

– право пользования жилищем;

– некоторые другие права.

К основным административным жилищным правам относятся:

– право постановки на учет малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

– право малоимущих нуждающихся граждан бесплатно получить жилое помещение по договору социального найма;

– право нуждающихся граждан за доступную плату получить жилое помещение в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

– некоторые другие права.

Специальная норма, посвященная основаниям возникновения жилищных прав и обязанностей, содержится в ст. 10 ЖК РФ. Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

– из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

– из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

– из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

– в результате приобретения в собственность жилых помещений;

– из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

– вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Из смысла гражданского и жилищного законодательства следует, что граждане РФ имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору социального найма в домах государственного или муниципального жилищного фонда, жилого помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, на приобретение жилого помещения в собственность и путем индивидуального жилищного строительства, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством.

Обладая жилищем независимо от оснований приобретения и пользования, граждане несут целый ряд обязанностей. Наиболее важными жилищными обязанностями являются:

во-первых, использование жилых помещений, а также подсобных помещений и оборудования только по назначению, при этом не ущемляя жилищных, иных прав и свобод других граждан;

во-вторых, выполнение предусмотренных законодательством санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований;

в-третьих, своевременное производство оплаты жилья, коммунальных услуг;

в-четвертых, использование придомовых территорий без ущерба интересам других граждан и общества в соответствии с установленными правилами, соблюдение чистоты и порядка в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.

§ 2. Пределы осуществления и ограничения прав на жилые помещения

Одним из важнейших средств правового регулирования любых отношений, в том числе и связанных с жилыми помещениями, является установление пределов осуществления и ограничения прав.

Вопрос о пределах осуществления и ограничения прав как на движимое, так и на недвижимое имущество постоянно привлекал и продолжает привлекать к себе внимание и законодателя, и ученых. Неоднозначность правовых норм и различные подходы к их анализу обусловливаются зачастую политическими, экономическими и правовыми факторами. Однако необходимость установления и возможность применения пределов и ограничений в праве осознавались практически во все времена в различных государствах. В частности, соответствующие нормы, содержавшиеся в Законах XII таблиц античного Рима, были обстоятельно проанализированы исследователями римского частного права, которые единодушно отмечали двойственную природу пределов осуществления права, особенно права собственности на недвижимое имущество. Установление таких пределов обусловливалось, во-первых, интересами общества, причинами нравственного, религиозного, санитарного и транспортного характера; во-вторых, частноправовыми основаниями, особенно связанными с так называемым соседским правом 67 .

67

См.: Пухта Г.Ф. Курс римского гражданского права. Т. 1. М., 1874. С. 387; Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права. М.: Юрид. лит., 1960. С. 92; Бартошек М. Римское право: Понятие. Термины. Определения. М.: Юрид. лит., 1989. С. 114.

Гражданское законодательство Российской империи, устанавливая пределы осуществления и ограничения права в отношении недвижимости, в некоторой степени затрагивало и права на жилые помещения (в основном при регламентации правового положения строений). Так, ст. 445 Гражданских законов предусматривала возможность одного собственника жилого дома требовать от другого, имеющего рядом (по соседству) жилой дом, не «пристраивать кухни или печи к стене его дома, не лить воды и не сметать сора на дом или двор, не делать ската кровли своей на двор его», а в ст. 446 указывалось на запрет «закладывать соседские окна или заслонять их другим зданием» 68 .

68

Гражданские законы с разъяснениями их по решениям Правительствующего Сената. Свод законов. Т. X. Ч. 1. СПб., 1884. С. 112, 113.

Комментируя данные нормы, К.П. Победоносцев указывал на то, что с умножением городского населения соседское право как ограничитель приобрело огромную ценность, поскольку без него строители стараются вознаградить себя за тесноту площадей, на которых выстроен дом, не обращая внимание на уже выстроенные дома 69 .

Исследователи русского гражданского права, как правило, ото -ждествляя понятия «пределы» и «ограничения» права собственности, давали различную классификацию пределов (ограничений) права собственности на недвижимое имущество.

69

См.: Победоносцев К. Курс гражданского права. Ч. 1. СПб., 1883. С. 461.

Характеризуя пределы (ограничения) как отрицательную часть права собственности, К.П. Победоносцев разделял их на необходимые, установленные законом, и случайные, установленные договором. Указывая на то, что различные стеснения, установленные законом, «мешают нам принять обыкновенное определение права собственности, как полное господство лица над вещью», Д.И. Мейер выделял ограничения, налагаемые на все правомочия собственника (т.е. на владение, пользование и распоряжение) и на права относительно каждой составной его части 70 . В свою очередь А.М. Гуляев акцентировал внимание на том, что «всякое право предполагает границы, определяющие меру свободы». Такими границами, по его мнению, могут быть только закон и права других лиц 71 .

70

См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право, изданное по запискам слушателей / Под ред. А.И. Вицына. СПб., 1902. С. 265–281.

71

См.: Гуляев А.М. Русское гражданское право. Обзор действующего законодательства, кассационной практики Правительствующего Сената и проекта Гражданского уложения: Пособие к лекциям. СПб., 1913. С. 170.