Жилое помещение и обязательственные отношения

В энциклопедических словарях и научной юридической литературе термин «правоотношение», как правило, расшифровывается как урегулированное нормами права отношение, участники которого являются носителями субъективных прав и обязанностей [44] . Схожее определение выдвигает российский ученый и цивилист Е.А. Суханов, который указывает, что «….правоотношение – это идеологическое отношение, существующее в форме юридической связи равных, имущественно и организационно обособленных субъектов имущественных и личных неимущественных отношений, выражающееся в наличии у них субъективных прав и обязанностей, обеспеченных возможностью применения к их нарушителям государственно-принудительных мер имущественного характера.» [45] .

44

Барихин А.Б. Большая юридическая энциклопедия. (серия «Профессиональные справочники и энциклопедии»). М.: Книжный мир. 2010. С. 642.

Также, см.: Сухарев А.Я. Большой юридический словарь. М.: ИНФРА-М. 2009. С.573

45

Гражданское право: В 4 т. Т. 1: Общая часть: Учебник для студентов вузов, обучающихся по направлению 521400 «Юриспруденция» и по специальности 021100 «Юриспруденция» / [Ем В.С. и др.]; Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер. 2006. С. 118.

Таким образом, исходя из приведенных определений можно сделать вывод, что правоотношение – это отношение, либо связь конкретных участников относительно конкретного имущественного или неимущественного блага, что позволяет указать, что термин «правоотношение» допустимо отождествить с фразой «связь конкретно-определенных лиц», поскольку только конкретизированный субъектный состав позволяет говорить о целенаправленном движении материальных и нематериальных благ, т. е. переходе указанных объектов от одного лица к другому.

Между тем, как известно, так называемое абсолютное правоотношение предполагает индивидуализацию только одного его участника, как правило собственника, которому противостоит все общество в целом. Между тем, исходя из приведенных определений следует, что одним из критериев правоотношения является конкретно-определенный субъектный состав, в то время как общество в целом не отвечает указанному критерию, поскольку общество – это совокупность индивидов, проживающих на определенной территории. В данной связи представляется справедливым утверждение о том, что абсолютное право не порождает какое-либо правоотношение, поскольку правоотношение как таковое не может существовать с неопределенным составом обязанных лиц [46] .

46

См.: Генкин Д.М. Право собственности в СССР. 1961. С. 32–47.

Аналогичным образом высказывается Л.С. Явич: «абсолютные права не являются элементами конкретных правоотношений до тех пор, пока нет нарушения или не возникает угроза их нарушения. // Явич. Л.С. Проблемы правового регулирования советских общественных отношений. М. 1971. С. 115.

Таким образом, следует утверждать, что сам факт возникновения правоотношения – связи между конкретно-определенными лицами связан с их активными или пассивными действиями, направленными на приобретение определенных прав и обязанностей. Именно индивидуальная определенность в субъектном составе дает возможность говорить о конкретизированности прав и обязанностей его участников. Схожая позиция также прослеживается в юридической науке. Так, М.М. Агарков писал, что отношение возникает «….между двумя сторонами, из которых на одной находится право требования, а на другой – соответствующая этому праву обязанность.» [47] . Н.Г. Александров утверждает, что «правоотношение и есть именно субъективное право с корреспондирующей с этим правом юридической обязанностью» [48] . И.Б. Новицкий и Л.А. Лунц указывают, что содержание всякого правоотношения включает в себя право и соответствующую ему обязанность или права и обязанности на стороне каждого участника правоотношения [49] .

47

Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву // Ученые труды; Вып. III. М.: Юрид. изд-во НКЮ СССР. 1940. С. 19.

48

Александров Н.Г. Юридическая норма и правоотношение. М. 1947. С. 20.

49

Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательствах. – М.: Юридическая литература. – 1950. – С. 35.

На основании изложенного следует предположить, что только обязательство может быть основанием для возникновения правоотношения, т. е. связи между конкретно-определенными лицами, заинтересованными в перемещении имущественных и/или неимущественных материальных благ. Следовательно, обязательство, направленное на удовлетворение потребности в жилье – это правоотношение между конкретно-определенными лицами, целью, одного из которого, является удовлетворение потребности в жилье.

Справедливость и обоснованность такого рода утверждения подтверждается высказыванием Б.И. Пугинского, который указывает, что в основе любого субъективного права всегда лежит интерес как форма проявления потребности, направленность на удовлетворение которой обеспечивается через осознание и определение целей деятельности [50] . Схожая позиция прослеживается у В.В. Кулакова, который указывает, что именно потребность в определенном благе побуждает вступать индивидов в обязательственные правоотношения [51] . Следовательно, наличие потребности [52] у лица в жилье является для него движущей силой, которая является предпосылкой возникновения обязательственного правоотношения, направленного на удовлетворении потребности в жилье.

50

Пугинский Б.И. Теория и практика договорного регулирования. М. 2008. С. 73.

51

Кулаков В.В. Сложные обязательства в гражданском праве. Дисс… канд. юрид. наук: 12.00.03. / Кулаков Владимир Викторович. Москва. 2011. С. 44–45.

52

Под которой понимается, что всегда есть известная объективная необходимость, обусловленная материальной жизнью общества. См.: Грибанов В.П. Интерес в гражданском праве // Сов. государство и право. 1967. № 1. С.53.

Интерес в удовлетворении потребности в жилье является основной целью субъекта, вступающего в рассматриваемый вид обязательственных отношения, поскольку только при условии наличия стимула, под которым понимается возможность безопасного и комфортного проживания, поведение человека переходит из пассивного в активное состояние. По данному поводу примечательным образом высказывается В.М. Серых: «Каждый участник обмена вступает в отношения потому, что надеется приобрести нечто более значительное для него, нежели отчужденная собственность. Аналогичным образом мотивирует свое решение вступить в обмен и другой его участник. Поэтому обмен состоится при том непременном условии, что участники обмена уверены в том, что в ходе подобной акции они не только ничего не потеряют, но и нечто приобретут» [53] . Таким образом, в случае, если мотивация конкретного субъекта в обеспеченности жильем превышает его интерес в сохранении денежных средств, создается поле для потенциальной возможности возникновения обязательственного правоотношения, направленного на удовлетворении потребности в жилье.

53

Серых В.М. Логические основания общей теории права. Т. 3. Современное правопонимание. М.: РАП. 2007. С. 113

Преимущественное большинство обязательственных отношений, направленных на удовлетворении потребностей в жилье, относятся к разновидности договорных обязательств, поскольку в основании их возникновения лежит соглашение, заключенное между двумя или более сторонами, являющееся основанием возникновения взаимных прав и обязанностей у его субъектов. Выделение такой группы обязательственных отношений в т. ч. продиктовано ст.307.1 ГК РФ, согласно которой по тексту закона прямо выделяется названная группа обязательств: «….К обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам)…».

Сказанное позволяет сделать вывод, что, как правило, в основе обязательственных отношений, направленных на удовлетворение потребностей в жилье, лежит договор как двусторонняя сделка, направленная на возникновение взаимных прав и обязанностей у конкретноопределенных субъектов гражданского оборота. Учитывая, что в действующей редакции ГК РФ выделяется достаточное количество отдельных видов обязательственных отношений, представляется допустимым разделить все договорные обязательства, направленные на удовлетворение потребностей в жилье, на видовые, которым свойственны свои отличительные черты:

1) Обязательства, направленные на удовлетворение потребностей в жилье и связанные с приобретением статуса собственника:

• договор купли-продажи жилого помещения;

• договор дарения жилого помещения;

• договор пожизненного содержания с иждивением.

2) Обязательства, направленные на удовлетворение потребностей в жилье и связанные с приобретением статуса нанимателя [54] :

• договор аренды (имущественного найма) жилого помещения;

54

В контексте настоящего пособия термин «наниматель» и «арендатор» понимаются как равнозначные.

• договор коммерческого найма жилого помещения;

• договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;

• договор социального найма жилого помещения.

Каждый из предложенных видов обязательств, направленных на удовлетворение потребности в жилье, обладает своими уникальными особенностями и характеристикой, поскольку выполняет свою функцию, причем как социальную, так и юридическую.

Социальная функция названных видов обязательственных отношений реализуется посредством определения места индивида на социальной лестнице. Иными словами, лицо, обладающее жильем на праве собственности, нередко расценивается обществом как более обеспеченный субъект по сравнению с нанимателем жилого помещения. Юридическая функция каждого из предложенного вида обязательства характеризуется в наличии у лица выбора соответствующей правовой модели поведения для достижения желаемого результата, т. е. в удовлетворении потребности в жилье.

В связи с изложенным представляется обоснованным дать общую характеристику выделенным видам договорам, которые порождают обязательственные отношения, направленные на удовлетворение потребностей в жилье. Указанная характеристика позволит в дальнейшем более лаконично и организованно выявлять отличительные признаки указанных видовых обязательств друг от друга.

§ 2. Общая характеристика признаков договорных обязательств, направленных на удовлетворение потребностей в жилье