Богатый папа, бедный папа

Повсюду стояли таблички с надписью «Продается». Рынок строительного леса находился в плачевном состоянии, на фондовой бирже только что случился обвал, экономика вошла в фазу депрессии. На одной из улиц я заметил объявление о продаже, которое явно простояло дольше, чем большинство остальных. Дом выглядел довольно старым. Однажды я пробегал мимо и наткнулся на владельца, который показался мне очень обеспокоенным.

– Сколько вы просите за свой дом? – поинтересовался я.

Владелец обернулся и с горькой усмешкой взглянул на меня.

– А сколько вы дадите? – спросил он. – Дом продается уже больше года. Никто уже даже не приходит его посмотреть.

– А вот я возьму и посмотрю, – ответил я и полчаса спустя купил дом на двадцать тысяч дешевле, чем запрашивал владелец.

Это был премиленький домик 1930 года постройки, с двумя маленькими спальнями и резными наличниками на окнах. В гостиной стоял прекрасный каменный камин. Одним словом, идеальный дом для сдачи внаем.

Я заплатил владельцу пять тысяч долларов наличными за дом, который обошелся мне в сорок пять тысяч (его реальная цена была не менее шестидесяти пяти тысяч, но никто не хотел его покупать). Через неделю владелец съехал, довольный тем, что освободился от обузы, и в дом заселился мой первый жилец – профессор местного колледжа. С учетом выплат по ипотеке и прочих расходов в мой карман стало поступать менее сорока долларов в месяц. Не густо.

Через год рынок недвижимости в Орегоне резко пошел на подъем. Калифорнийские инвесторы с полными кошельками денег после своего бума на рынке недвижимости ринулись на север, в Орегон и Вашингтон. Я продал этот маленький дом за девяносто пять тысяч долларов молодоженам из Калифорнии, которые остались очень довольны сделкой. Прирост капитала, который составил около сорока тысяч долларов, я оформил как безналоговый обмен по правилу 1031 [3] и отправился на поиски подходящего варианта для вложения этих денег. Приблизительно через месяц я нашел двенадцатиквартирный дом как раз рядом с заводом «Intel» в Бивертоне, штат Орегон. Его владельцы жили в Германии, не имели понятия, сколько стоит этот дом, и просто хотели поскорее от него избавиться. Я предложил двести семьдесят пять тысяч долларов за здание, стоившее четыреста пятьдесят тысяч. Они согласились на триста тысяч. Я купил дом и держал его два года. С помощью того же безналогового обмена по правилу 1031 мы продали это здание за четыреста девяносто пять тысяч долларов и купили тридцатиквартирный дом в Финиксе, штат Аризона. К тому времени мы как раз переехали в Финикс и так или иначе должны были продать недвижимость в Орегоне. Так же как когда-то в Орегоне, рынок недвижимости в Финиксе был в упадке. Тридцатиквартирный дом в Финиксе стоил восемьсот семьдесят тысяч долларов, с первым взносом в двести двадцать пять тысяч. Денежный поток от 30 квартир составил чуть больше пяти тысяч долларов в месяц.

3

Безналоговый обмен по правилу 1031 – сделка по обмену собственности, которая в соответствии с правилом 1031 Кодекса внутренних доходов США проводится без уплаты налога на прирост капитала; по правилу можно продать и купить аналогичную собственность в течение 180 дней. – Прим. перев.

Рынок в Аризоне начал понемногу оживать, и через несколько лет инвестор из Колорадо предложил нам за этот дом миллион двести тысяч долларов.

Я привел этот пример, чтобы показать, как из малого может вырасти большое. Опять-таки, для этого нужно разбираться в финансовых отчетах и инвестиционных стратегиях, чувствовать рынок и знать законы.

Если человек не поднаторел в этих вопросах, тогда ему, конечно, лучше действовать по стандартной схеме, то есть не рисковать и вкладывать деньги в разные и только надежные предприятия.

Проблема с «надежными» инвестициями состоит в том, что они часто подвергаются санации, то есть их делают настолько безопасными, что их прибыльность уменьшается до минимума.

Почти все крупные брокерские фирмы не заключают спекулятивных сделок, чтобы защитить себя и своих клиентов. Это мудрая политика. Самые лучшие, но рискованные сделки обычно не предлагают новичкам. Чаще всего сделки, которые делают богатых еще богаче, оставляют для опытных игроков. С формальной точки зрения предлагать подобные сделки «неопытным» инвесторам противозаконно, хотя такое, конечно, тоже случается. Чем «опытнее» я становлюсь, тем больше возможностей возникает на моем пути.

Развивать финансовый интеллект на протяжении всей жизни нужно еще и потому, что он помогает увеличить количество этих возможностей. Чем выше ваш финансовый IQ, тем легче определить, выгодна ли сделка. Ваш финансовый интеллект сумеет распознать плохую сделку и поможет превратить ее в хорошую. Чем больше я учусь – а учиться всегда есть чему, – тем больше денег зарабатываю просто потому, что с годами у меня появляется все больше опыта и мудрости. У меня есть друзья, которые играют наверняка, усердно трудятся на избранном профессиональном поприще, но не повышают уровень своей финансовой мудрости, развитие которой требует много времени.

Суть моей философии заключается в том, чтобы засевать семенами колонку активов. Это моя формула успеха. Я начинаю с малого – сею семена. Одни из них прорастают, другие нет.

На сегодняшний день наша корпорация владеет недвижимостью на несколько миллионов долларов. Это наш собственный инвестиционный траст недвижимости [4] .

Я хочу подчеркнуть, что почти все эти миллионы начались с инвестиций размером от пяти до десяти тысяч долларов. Все эти первые взносы оказывались удачными в том плане, что были сделаны в периоды быстрого роста рынка. Это позволяло нам в течение нескольких лет использовать правила безналогового обмена, чтобы продавать эти объекты недвижимости и приобретать новые, большей стоимости.

4

Инвестиционный траст недвижимости (REIT) – инвестиционный трастовый фонд, вкладывающий средства акционеров в доходную недвижимость и/или участвующий в ипотечном кредитовании. – Прим. перев.

Кроме того, мы владеем пакетом акций, защищенных еще одной корпорацией, которую мы с женой называем нашим «личным взаимным фондом». У нас есть друзья, предпочитающие иметь дело с инвесторами, которые так же, как мы, всегда располагают свободными деньгами для инвестиций. Мы совершаем рискованные спекулятивные сделки, покупая акции частных компаний, которые только собираются выходить на биржевые рынки США и Канады. Вот вам пример того, как можно быстро получить прибыль. До выхода компании на рынок мы покупаем сто тысяч ее акций по двадцать пять центов за акцию. Полгода спустя компания включается в листинг (регистрируется на бирже), и эти акции уже стоят по два доллара.

Если компания хорошо управляется, цена продолжает расти, и акции могут подняться до двадцати долларов или еще выше. Бывает, что наши двадцать пять тысяч превращаются в миллион менее чем за год.

Игру нельзя назвать лотереей, если вы знаете, что делаете. Лотерея – это когда вы вкладываете деньги в непонятную сделку и молитесь.

Главное – использовать свои технические знания, мудрость и любовь к этой игре для снижения риска. Конечно, риск есть всегда. Но финансовый интеллект повышает шансы на выигрыш. Следовательно, то, что рискованно для одного человека, для другого может быть не так опасно. В этом главная причина, по которой я всегда советую людям вкладывать больше денег в свое финансовое образование, чем в акции, недвижимость или другие рынки. Чем умнее вы действуете, тем больше у вас шансов добиться успеха вопреки всему.

Мои инвестиции в биржевые спекуляции крайне рискованны для большинства людей, и я никому не советую следовать моему примеру. Я играю в эту игру с 1979 года, и на мою долю пришлось немало неудач. Но если вы вернетесь на абзац вверх и перечитаете, почему такие инвестиции рискованны для большинства людей, то, возможно, сможете организовать свою жизнь по-иному, чтобы возможность сделать из двадцати пяти тысяч долларов миллион за год была для вас связана с минимальным риском.

Как я уже говорил, я не даю никаких советов. Я просто использовал этот пример, чтобы показать, что все это достаточно просто и вполне возможно. Мои достижения – мелочь по сравнению с тем, чего можно достичь в этой сфере, но для обычного человека пассивный доход в сто с лишним тысяч долларов в год – очень даже неплохо, и добиться этого нетрудно. В зависимости от ситуации на рынке и разумности ваших действий этой цифры можно достичь за пять – десять лет. Если вы не будете тратить слишком много на жизнь, то иметь дополнительный доход в сто тысяч долларов будет приятно, независимо от того, бросите вы работу или нет. Если хотите, можете работать, а можете и уйти с работы, и пусть государственная налоговая система работает на вас, а не против вас.

Основу моего финансового благополучия составляет недвижимость. Мне очень нравится этот вид активов, потому что он стабилен и не подвержен быстрым изменениям. Мой фундамент прочен. Недвижимость генерирует достаточно равномерный денежный поток и при правильном управлении имеет хороший шанс вырасти в цене. Прелесть этого прочного фундамента состоит в том, что он позволяет мне заниматься более рискованными операциями, такими как спекулятивные сделки с акциями.

Если я получаю большую прибыль от игры на бирже, то плачу налог на прирост капитала, а остальное вкладываю в недвижимость, еще больше укрепляя фундамент моих активов.