Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве

Помимо указанного Порядка, также применяются:

– Методические рекомендации по расчету величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции, утвержденные Письмом Минстроя России от 30 октября 1992 г . № БФ-907/12 (в ред. от 13 ноября 1996 г .);

– Методические рекомендации о порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве, утвержденные Письмом Госстроя России от 18 октября 1993 г . № 12-248 (в редакции Письма Минстроя России от 13 ноября 1996 г . № ВБ-26/12-368);

– Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве (МДС 81-25.2001), утвержденные постановлением Госстроя России от 28 февраля 2001 г . № 15 (применяются инвесторами (заказчиками-застройщиками) при составлении инвесторских смет; подрядчиками при составлении ценовых предложений на конкурсные торги; проектными организациями при разработке сметной документации);

– Положение о подрядных торгах в Российской Федерации, утвержденное распоряжением Госкомимущества РФ № 660-р, Госстроя РФ № 18-7 от 13 апреля 1993 г .;

– Методические рекомендации по составлению сметных расчетов (смет) на строительные и монтажные работы ресурсным методом, введенные Письмом Минстроя России от 10 ноября 1992 г . № БФ-926/12;

– Порядок определения стоимости работ по проведению экспертизы предпроектной и проектной документации на строительство… утвержденный постановлением Госстроя России от 18 августа 1997 г . N 18-44;

– Порядок проведения государственной экспертизы градостроительной документации и проектов строительства в РФ, утвержденный постановлением Госстроя России от 29 октября 1993 г . № 18-41;

– Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базисной стоимости (УПБС) для объектов жилищно-гражданского назначения и для строительства зданий и сооружений производственного назначения (письма Госстроя России от 29 декабря 1993 г . № 12-346 и № 12-347).

При частичном бюджетном финансировании строительства предпроектная и проектная документация подлежит государственной экспертизе на основании Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2000 г . № 1008. По объектам, строительство которых осуществляется за счет собственных средств заказчика (инвестора) (включая привлеченные средства), решение о проведении государственной экспертизы предпроектной документации принимает заказчик (инвестор). Документация потенциально опасных и технически особо сложных объектов подлежит госэкспертизе в любом случае.

Если застройщик привлекает денежные средства дольщиков без рекламы, то он вправе не публиковать проектную документацию в СМИ и не размещать ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. В этом случае застройщик лишь обязан представить проектную декларацию для ознакомления любому заинтересованному лицу.

С 2007 года информация о застройщике, указанная в проектной декларации, должна содержать сведения не обо всех учредителях (участниках) застройщика, а лишь о тех, которые обладают 5 % и более голосов в органе управления этого юридического лица. Также в информацию о застройщике не нужно будет включать сведения о величине его собственных денежных средств, используемых для строительства.

Одновременно с этим информацию о проектах строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, необходимо дополнить сведениями о местонахождении указанных объектов недвижимости, сроках ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроках.

Кроме того, законодательно закреплено положение, согласно которому застройщик не обязан предоставлять для ознакомления любому обратившемуся лицу регистры бухгалтерского учета и отчетность о финансово-хозяйственной деятельности.

В информацию о проекте строительства (в дополнение к прежней) необходимо также включать сведения:

1) о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

2) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

3) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.

Ранее Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривал лишь один способ обеспечения обязательств застройщика по договору – залог, теперь п. 1 ст. 12.1 Закона предусматривает еще один способ – поручительство банка.

Как указано в ст. 15.1 данного Федерального закона, договор поручительства заключается до государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и должен предусматривать:

1) солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору;

2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;

3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше срока передачи объекта дольщику, предусмотренного договором;

4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;

5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства (это нужно сделать не позднее чем за месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с момента, как прекращено прежнее поручительство).

Инвестором может быть признан гражданин, который приобретает за свои накопленные (взятые взаймы) средства квартиру в новом доме. Инвестором признается организация, которая перечисляет деньги застройщику на сооружение иного объекта недвижимости (магазина или салона), предназначенного для извлечения дохода в течение длительного периода времени. Этот объект и будет включен у инвестора в состав основных средств.

В случае, если инвестор (застройщик) не имеет соответствующей лицензии, то есть персонала с необходимым уровнем квалификации, то функции по организации строительного процесса и контролю за качеством работ он поручает специализированной организации – заказчику, что предусмотрено п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и не противоречит ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», где говорится о том, что застройщик строит дом самостоятельно либо с привлечением сторонних организаций.

Под заказчиком понимается юридическое лицо, осуществляющее по поручению инвестора (застройщика) организацию работ на строительной площадке, контроль за качеством строительно-монтажных работ, их приемку от подрядчика и передачу построенного объекта инвестору (застройщику).

Выполнение строительно-монтажных работ производит строительная организация, которая согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» именуется подрядчиком. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с законодательством.