Частное право. Преодолевая испытания. К 60-летию Б. М. Гонгало

Согласно § 566 (а также § 578 и 593b) BGB принцип «покупка не ломает найма» (Kauf bricht nicht Miete) имеет строго ограниченную сферу действия: он распространяется только на наем жилых и нежилых помещений и земельных участков (т. е. недвижимых вещей), наниматели которых тем самым получают «квазивещный статус» [24] . В первоначальной редакции § 571 BGB было установлено более широкое и точное правило: «отчуждение (вещи) не ломает аренды» (Ver"ausserung bricht nicht Miete), которое считается вытекающим из смысла нового § 566 [25] . Однако при наличии «правомерного интереса» покупателя вещи (например, желающего использовать ее для собственных нужд) он вправе расторгнуть договор найма, заключенный на неопределенный срок (§ 573 BGB).

24

См., например: B"urgerliches Gesetzbuch. Mit Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Gesch"aftsbedingungen / Hrsg. v. Jauernig O. 6. Aufl. M"unchen, 1991. S. 620. Иногда говорят также об определенном «овеществлении» (Verdinglichung) отношений найма (Medicus D. Schuldrecht II. Besonderer Teil: Ein Studienbuch. 9. Aufl. M"unchen, 1999. S. 115).

25

См., например: Pr"utting H., Wegen G., Weinreich G. BGB Kommentar. 2. Aufl. Luchterhand, 2007. S. 999.

На аналогичных в принципе позициях стоит и швейцарское право. Согласно § 261 и 290 Закона об обязательственном праве (являющегося Пятой частью швейцарского ГК) при отчуждении отданной внаем вещи до истечения срока действия договора «вместе с собственностью на вещь на приобретателя переходит наемное отношение». Однако новый собственник в срок, предусмотренный законом, может отказаться продлевать действие договора найма жилых и нежилых помещений при наличии собственной настоятельной потребности в их использовании. Если же новый собственник расторгает договор найма раньше, чем это было в нем предусмотрено, прежний наймодатель обязан возместить нанимателю все возникшие из этого убытки (абз. 3 § 261).

Оптимальность данного подхода очевидна и для современных отечественных условий, в которых наниматели офисных и производственных помещений (главным образом представители мелкого и среднего бизнеса) испытывают опасения за судьбу своего дела при смене собственника здания и (или) земельного участка. Именно этими соображениями в конечном счете объясняется позиция юристов, выступающих в поддержку вещной природы прав арендатора. Однако возможность сохранения арендных отношений при смене собственника арендованной недвижимости, как уже отмечалось, сама по себе не предопределяет изменение юридической (обязательственно-правовой) природы арендных отношений и уж во всяком случае не должна влиять на природу арендного договора в целом.

Поэтому предлагаемый Концепцией развития гражданского законодательства РФ и проектом новой редакции раздела II ГК отказ от вещных характеристик прав арендатора вместе с традиционной системой ограниченных вещных прав вовсе не предполагает отказ от использования договоров аренды в их сложившемся понимании (в том числе предусматривает сохранение действия ранее заключенных арендных договоров «с вещными элементами» на основании п. 2 ст. 422 ГК РФ). Речь идет о создании возможности выбора гражданско-правовых форм, юридически опосредующих использование чужих недвижимых вещей, включая сохраняющуюся для отечественного правопорядка в виде правила ситуацию использования частными лицами недвижимых вещей, находящихся в государственной (публичной) собственности (главным образом земельных участков).

Примечательно, что современная судебная практика вполне справедливо признала возможность аренды части вещи и даже будущей вещи [26] , тем самым опять-таки отрицая, хотя и косвенно, вещно-правовой характер арендных отношений, ибо предметом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь в целом. Обоснованно стремясь к сохранению договорных отношений, правоприменительная практика теперь исходит также из того, что даже если подлежащий государственной регистрации арендный договор и не был зарегистрирован, но фактически исполнялся сторонами, он порождает между ними обязательственные отношения, аналогичные арендным. При этом права арендатора по такому договору не могут быть противопоставлены третьим лицам, т. е. лишаются «вещного элемента», поскольку к ним не применяется п. 1 ст. 617 ГК (о сохранении договора аренды при смене собственника арендуемой вещи); у арендатора отсутствует и преимущественное право на заключение арендного договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК) [27] . Этим по сути признается чужеродность вещных элементов договора аренды недвижимости (а для договоров аренды движимых вещей этой проблемы вообще не существует).

26

См. п. 9 и 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13) // Вестник ВАС РФ. 2013. № 4.

27

См. там же, п. 14.

Стоит также отметить, что хотя аренда недвижимости и дает основания с известными оговорками говорить об «овеществлении» некоторых обязательственных прав (Verdinglichung obligatorischer Rechte), из этого вовсе не следует появление особой категории «смешанных», «вещно-обязательственных прав»: по меткому замечанию известного германского романиста и цивилиста А. Ваке, существуют ограниченные вещные права (beschr"ankte dingliche Rechte), но не существует «ограниченно вещных прав» (beschr"ankt dingliche Rechte), а поскольку субъективные права могут быть либо вещными, либо невещными, наем (Miete) «все же не является вещным правом» [28] . Поэтому само по себе наличие у нанимателя недвижимости отдельных элементов или свойств вещно-правового статуса не превращает его «усиленное обязательственное право» в вещное [29] .

28

Wacke A. Zum numerus clausus der Sachenrechte als Begrenzung der Privatautonomie. Eine rechtsvergleichende Skizze // Liber amicorum J'an Lazar. Pocta profesorovi J'anovi Lazarovi k 80. narodenin'am. Trnava, 2014. S. 745, 750.

29

Baur F., Baur J. F., St"urner R. Sachenrecht. S. 32.

Таким образом, традиционное разграничение вещных и обязательственных прав вполне сохраняет свое юридическое значение. Более того, лишь четкое понимание специфики вещных прав и его законодательное закрепление, предложенное в проекте новой редакции разд. II ГК РФ, способно стать эффективной законодательной основой для развития имущественных отношений, вполне соответствующих современному рыночному хозяйству.

Условия уступки требования: новые решения, новые вопросы

Л.А. НОВОСЕЛОВА, доктор юридических наук, профессор

В положениях ГК РФ о замене стороны в обязательстве существуют два положения, которые можно рассматривать как ограничивающие переход права требования: ст. 383, которая указывает на строго личные обязательства, требования из которых в принципе не способны к обороту, и ст. 388, определяющая, при каких условиях оборотоспособное право может быть передано другому лицу по сделке уступки.

Если первое из названных положений практически не вызывало ни теоретических, ни практических вопросов, то второе, напротив, всегда было предметом дискуссий. Вряд ли положение изменится и после принятия новой редакции ГК, учитывая, что модернизированные положения о допустимости уступки содержат ряд непривычных для российского права решений. Кроме того, достаточно большие сложности неминуемо возникнут при попытке применения общих положений об обязательствах к сделкам уступки требования.

1. В соответствии с п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка права требования кредитором другому лицу не допускается, если такая уступка противоречит закону. В первоначальной редакции речь шла также и о возможности введения условий уступки иным правовым актом, сейчас это указание устранено.

Говоря об условиях уступки, ГК по сути говорит о возможности установления в законе положений, несоблюдение которых будет являться препятствием для уступки (т. е. для передаточной сделки). Примеры таких ограничений в законах достаточно многочисленны.

Так, Закон об участии в долевом строительстве [30] (ст. 11) предусматривает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Есть и второе ограничение: уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

30

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 13 июля 2015 г. № 236-ФЗ).

Закон о государственных и муниципальных унитарных предприятиях [31] (п. 4 ст. 18) устанавливает, что государственное или муниципальное предприятие не вправе без согласия собственника совершать сделки, связанные с уступкой требований и переводом долга.

Примеры установления законом условия уступки можно найти и в самом ГК РФ. Так, п. 1 ст. 372 устанавливает, что бенефициар по независимой гарантии не вправе передавать другому лицу право требования к гаранту, если в гарантии не предусмотрено иное. Передача бенефициаром прав по независимой гарантии другому лицу допускается лишь при условии одновременной уступки тому же лицу прав по основному обязательству. Пункт 2 этой же статьи вводит дополнительное условие: в случае, когда по условиям независимой гарантии допускается передача бенефициаром права требования к гаранту, такая передача возможна лишь с согласия гаранта, если в гарантии не предусмотрено иное.

31

Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // СЗ РФ. 2002. № 48. Ст. 4746.