Думай как миллиардер

Придерживайтесь следующих советов. Если дом вам нравится, если вы можете себе позволить его покупку и брокер заверяет вас, что это разумная рыночная цена, – не сомневайтесь: вы платите лучшую цену. Когда речь идет о вашем доме, не бойтесь заплатить больше, если вы уверены в том, что поселитесь в нем навсегда и будете жить счастливо. Иногда «эмоциональная» цена, которую вы приписываете дому, может превышать его рыночную стоимость. Но не забывайте, что покупка собственного дома не имеет ничего общего с экономическими соображениями инвестирования средств в недвижимость. Если же вы исключительно по финансовым причинам не можете купить понравившийся вам дом, не стесняйтесь торговаться; иногда продавец может приятно удивить вас своей уступчивостью.

До того как приступать к поискам дома и даже прежде, чем решать, сколько вы можете потратить на его покупку, отложите некоторую сумму, создайте резервный фонд. Если вы сможете при необходимости увеличить сумму аванса за дом, брокер и продавец недвижимости будут воспринимать вас как серьезного человека, что усилит ваши позиции при переговорах. Покупка дома – серьезное мероприятие, в котором банки и кредиторы будут готовы поддержать вас.

У обычного покупателя дома нет возможности оплатить сразу полную стоимость покупки, поэтому вы должны иметь возможность стать кредитором для самого себя. Размер аванса должен соответствовать вашему личному отношению к дому. Не забывайте взвесить все «за» и «против», не ленитесь просматривать чеки – в конечном итоге все это обернется вашими личными финансовыми выгодами или потерями.

Конечно, планируя покупку дома, следует контролировать собственные расходы, однако старайтесь не переусердствовать в своем стремлении к экономии. Не пытайтесь экономить деньги на необходимом: не следует отказываться от отчета об инспектировании объекта недвижимости, если он нужен, не стоит также доверять брокерам, чья репутация у вас вызывает сомнения или о деятельности которых вы ничего не слышали. Повторяю, не пытайтесь выгадать на существенных элементах процесса покупки дома. Люди часто по незнанию пытаются экономить при закрытии сделки с недвижимостью, хотя потом непременно возникнет необходимость в корректировке условий, пересчетах и проч. В общем, когда речь идет о покупке собственного дома, не прибегайте к уловкам с целью экономии. Это не принесет желаемого результата.

Просто, прежде чем окунуться в процесс приобретения дома, отложите немного средств (пусть это будет вашим резервным фондом), тогда в случае возникновения финансовых и правовых проблем не придется экономить. Словом, не подрывайте с самого начала процесс приобретения собственного дома мелкой экономией, что в конечном счете обернется сожалением и досадой.

Экспертная оценка и осмотр здания инспектором технадзора

Предположим, вам удалось найти дом своей мечты. Он расположен в прекрасном месте, его архитектура выразительна, а цена привлекательна. Идеальный вариант. Но будьте осторожны. Не позволяйте эмоциям брать верх над вашим разумом, не торопитесь (и не разрешайте брокеру запугивать вас тем, что на дом есть и другие покупатели и, следовательно, нужно спешить с принятием решения). Лучше в самом начале рассмотреть все детали и отказаться от покупки, если вам что-то не понравилось, чем потом сожалеть об ошибке.

Лучшей проверкой будет проведение оценочной экспертизы. У того, кто предоставляет вам кредит, всегда есть свой оценщик, хотя оплачивать его услуги будете вы. Не следует рассматривать такую экспертизу как напрасную трату средств, которая выгодна только вашему кредитору. Вам это полезно ничуть не меньше. Оценщик – это профессионал, который способен увидеть многие детали, ускользающие от внимания большинства покупателей недвижимости. Конечно, некоторые детали вы можете уточнить сами, используя собственные познания в этой области, но затем обязательно обратитесь к оценщику. Некоторые его заключения могут стать для вас неприятной неожиданностью, но его работа в том и заключается, чтобы давать объективную оценку недвижимости, а не радовать приятными новостями. Беспристрастная оценка пойдет вам только на пользу.

На место, где расположен облюбованный вами дом, могут распространяться меры государственного регулирования (например, против наводнений). Другие факторы, такие как близость к линиям электропередачи, могут быть как явными, так и неочевидными. Конечно, вам вряд ли подсунут нечто вроде дома семьи Лутц из фильма «Ужас Амитивилля» (Amityville Horror) , но не следует думать, что каждый продавец недвижимости с готовностью расскажет вам обо всех недостатках продаваемого здания. Лучше допустить возможность, что он постарается скрыть, забыть некоторые вещи, прибегнуть к уловке. Если вы не верите мне, возьмите в видеопрокате фильм «Прорва» (The Money Pit) и убедитесь, к каким печальным последствиям может привести отказ от независимой экспертизы недвижимости.

Если на покупку дома вы берете ипотечный кредит, вам, вероятнее всего, потребуется, чтобы его осмотрел инспектор государственного технического надзора за жилыми помещениями. Этот осмотр обычно проводится в соответствии с установленными правилами, однако вы сами можете настоять на этой процедуре. Опытный инспектор гостехнадзора, имеющий соответствующую лицензию, в состоянии определить, правильно ли функционирует отопительная система, все ли в порядке с вентиляцией, не требуется ли дополнительный водоотливной насос и проч. Рассматривайте техническую инспекцию здания как рентген; инспектор способен профессионально осмотреть все системы обеспечения и выявить существующие и потенциальные проблемы. Например, он сразу скажет, из какого материала выполнен трубопровод – из оцинкованного металла, латуни, меди или из пластика. Оцинкованные трубы подвержены коррозии и служат не так долго, как латунные, которые, в свою очередь, не столь долговечны, как медные. Ну а последние уступают по прочности синтетическим. Только инспектор технадзора сможет оценить такие детали дома или квартиры.

Если вы заметили, что инспектор проводит осмотр поверхностно, обратитесь к другому специалисту. Техническая инспекция – слишком важное дело, чтобы пренебрегать ею или относиться к ней несерьезно.

Иногда неисправности, выявленные инспектором технадзора, легко устранимы за вполне умеренную плату, но бывают случаи, когда такие проблемы невозможно решить без общей реконструкции здания или даже его демонтажа. После осмотра инспектор представит объективный независимый отчет о техническом состоянии здания, который может влиять (равно как и не влиять) на его стоимость; но в любом случае, основываясь на результатах технического осмотра, вы можете потребовать скорректировать цену на дом.

И еще один совет. Некоторые инвесторы допускают ошибку, считая, что недавно построенное здание не нуждается в техническом осмотре. Это неверно! Именно в новых зданиях иногда имеются крупные проблемы, особенно если строительство велось небрежно или неопытным подрядчиком. Помимо проблем, связанных с дефектами постройки, сантехникой и электрикой, новое здание может быть не защищено от насекомых и плесневых грибков и иметь прочие проблемы, присущие капитальным строениям.

Как продать дом

Если вы решили продать свой дом, но ваше предложение не вызывает интереса у покупателей, пересмотрите заявленную вами цену. Рынок чрезвычайно подвижен, цены на нем меняются ежедневно. Когда речь идет о ценах на недвижимость, я всегда вспоминаю известное выражение: «Старые распечатки, как старые солдаты, никогда не умирают, они просто теряют силу». Пусть вас также не беспокоит конкуренция – она может даже пойти вам на пользу, привлекая в данный сектор рынка недвижимости потенциальных покупателей.

Будучи уверенными в ценности принадлежащего вам объекта недвижимости, проявите терпение. При условии, что его стоимость реальна, на него обязательно найдется покупатель. Мар-а-Лаго долго дожидалось своего покупателя, прежде чем я увидел это чудесное поместье и захотел приобрести его. Я правильно оценил выгоду от его приобретения и выбрал удачный момент для покупки – в конечном итоге эта сделка оказалась выгодной и для продавца.

Просто продемонстрируйте, что вы предлагаете самое лучшее, и больше ни о чем не беспокойтесь. Если вы пользуетесь услугами брокера по недвижимости, убедитесь, что он имеет представление о выставленной на продажу недвижимости. Но не проявляйте упрямство, если брокер считает, что ваша недвижимость стоит гораздо меньше, чем вам кажется. Прислушайтесь к мнению специалиста, ведь вы платите ему не только за услуги, но и за консультации.